Pusingnya menghitung pajak properti.

Para ahli percaya bahwa untuk memastikan keadilan dan kelayakan praktis, kedua metode perhitungan pajak tersebut harus dipertahankan secara paralel.

Dalam laporan terbaru kepada Majelis Nasional, Kementerian Keuangan mengusulkan skema pajak penghasilan pribadi (PPN) baru untuk transaksi properti: pajak 20% atas keuntungan (harga jual dikurangi harga beli dan pengeluaran yang sah), di samping pajak 2% yang berlaku saat ini atas total harga transfer. Tujuannya adalah untuk meningkatkan keadilan dan transparansi dalam pengelolaan pajak sekaligus mengekang spekulasi dan manipulasi harga. Namun, banyak yang khawatir apakah kebijakan ini akan secara efektif menargetkan spekulan atau malah secara tidak sengaja menaikkan harga perumahan, yang berdampak negatif pada pembeli yang sebenarnya.

Haruskah pajak anti-spekulasi diberlakukan?

Menurut Ibu Nguyen Phuong Lien, seorang pengacara di Firma Hukum SENLAW, tarif pajak 20% mendekati praktik internasional dan secara akurat mencerminkan prinsip pengenaan pajak atas pendapatan sebenarnya, membantu meningkatkan pendapatan anggaran dan membatasi penghindaran pajak. Namun, tantangan utama adalah kapasitas implementasi, karena banyak transaksi properti saat ini kekurangan data lengkap tentang harga pembelian, terutama untuk properti yang dibeli dan dijual sudah lama, properti warisan atau hibah, atau properti yang dibeli dengan kesepakatan informal. Sistem penilaian dan manajemen informasi belum terhubung secara sinkron, sehingga sulit untuk menentukan keuntungan dan mudah menyebabkan perselisihan.

Opsi untuk mengenakan pajak penghasilan pribadi atas transaksi properti masih menjadi kontroversi dari berbagai pihak.

Selain itu, jika biaya-biaya wajar seperti bunga pinjaman, biaya renovasi, dan inflasi tidak sepenuhnya diperhitungkan, penjual mungkin menaikkan harga untuk mengimbangi pajak, yang secara tidak sengaja mendorong kenaikan harga rumah.

Banyak ahli sepakat bahwa pajak berbasis keuntungan adalah masuk akal dan adil, secara akurat mencerminkan sifat pendapatan daripada pemasukan. Namun, implementasinya memerlukan panduan terperinci tentang pengeluaran yang dapat dikurangkan, termasuk pembayaran bunga, biaya hukum, perbaikan, dan inflasi untuk kepemilikan real estat jangka panjang. Pengacara Lien menekankan bahwa pasar real estat saat ini lesu. Jika pajak baru diterapkan tanpa infrastruktur dan data hukum yang sinkron, likuiditas dapat menurun, dan harga rumah dapat meningkat karena penjual memasukkan biaya pajak ke dalam harga jual. Hal ini akan semakin mempersulit pembeli yang serius untuk mengakses perumahan.

Beberapa solusi sementara sedang diusulkan, seperti: menerapkan kedua opsi secara fleksibel tergantung pada kemampuan untuk membuktikan biaya asli transaksi; membebaskan atau menerapkan pajak preferensial untuk perumahan sosial dan perumahan terjangkau; dan secara bertahap beralih dari pajak sekaligus ke pajak berbasis keuntungan sesuai dengan peta jalan tertentu. Namun, tantangan utamanya adalah bagaimana memaksa orang untuk secara jujur ​​menyatakan pengeluaran mereka sambil mencegah deklarasi palsu untuk mengurangi kewajiban pajak tanpa alat verifikasi yang efektif dan kerangka hukum yang komprehensif.

Pertimbangkan kedua opsi tersebut.

Ibu Ngoc Mai (Distrik Binh Tan, Kota Ho Chi Minh), yang memiliki beberapa properti, mengatakan bahwa dengan keuangan yang stabil dan kebutuhan investasi sewa, ia memilih opsi pajak 2% karena cepat dan tidak memerlukan deklarasi terperinci. Sementara itu, sebagai investor properti, Bapak Bui Thanh Long (Distrik 7, Kota Ho Chi Minh) memilih opsi pajak 20% karena ia dapat menghitung keuntungan dan kerugian aktual.

Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Perusahaan Real Estat Viet An Hoa, berkomentar bahwa tarif pajak 2% saat ini agak "seragam." Beliau berpendapat bahwa meskipun tidak ada keberatan ketika pasar sedang booming dan penjual memperoleh keuntungan yang signifikan, pajak 2% masih dikenakan ketika pasar menurun, yang sangat tidak masuk akal. Hal ini terutama berlaku untuk properti bernilai tinggi, di mana kerugiannya bahkan lebih nyata. Beliau memberikan contoh: seseorang membeli properti senilai 100 miliar VND tetapi hanya menjualnya seharga 105 miliar VND setelah setahun—cukup untuk melunasi hutang atau mengembalikan modal—namun masih harus membayar pajak 2% (2,1 miliar VND), belum termasuk bunga, biaya notaris, biaya perantara, dll., yang mengakibatkan kerugian. Jika pajak 20% diterapkan pada keuntungan, dalam hal ini, penjual hampir tidak perlu membayar pajak sama sekali. Menurut Bapak Quang, memberikan hak kepada masyarakat untuk memilih antara kedua opsi tersebut adalah wajar dan fleksibel, tergantung pada setiap kasus spesifik.

Bapak Nguyen Tan Phong, Direktur Pusat Konsultasi Hukum (Asosiasi E-commerce Vietnam), setuju dengan arahan pengenaan pajak berdasarkan laba untuk mencerminkan pendapatan sebenarnya. Namun, demi kelayakan dan keadilan, kedua opsi tersebut harus dipertahankan secara bersamaan. Opsi 20% harus diterapkan ketika orang memiliki dokumentasi lengkap yang membuktikan pengeluaran; opsi 2% harus diterapkan ketika dasar biaya tidak dapat ditentukan. Hal ini membantu membatasi risiko untuk transaksi yang melibatkan aset yang dimiliki jangka panjang, hadiah, warisan, dan lain-lain. "Pajak bukan hanya kewajiban, tetapi juga tanda keadilan. Agar kebijakan ini efektif, perlu ada panduan yang spesifik dan seragam di seluruh negeri, menghindari situasi di mana setiap daerah menerapkannya secara berbeda, yang menyebabkan kesulitan bagi masyarakat," tegas Bapak Phong.

Pengacara Nguyen Phuong Lien juga meyakini bahwa usulan pengenaan pajak 20% pada prinsipnya tepat. Namun, perlu dipertimbangkan dengan cermat mengingat kurangnya sinkronisasi dan transparansi dalam sistem data terkait harga dan biaya. Negara perlu segera mengeluarkan kerangka hukum yang jelas dan melengkapi basis data untuk implementasi yang efektif.

Dr. Tran Quang Thang, Direktur Institut Ekonomi dan Manajemen, Kota Ho Chi Minh: Pajak progresif atau pajak berdasarkan wilayah.

Penerapan pajak properti kedua berdasarkan dua opsi ini dapat berdampak pada pasar, termasuk: Jika tarif pajak terlalu tinggi, pemilik properti kedua mungkin kurang termotivasi untuk berinvestasi, terutama dalam investasi sewa atau jangka panjang. Investor mungkin beralih ke aset lain seperti emas atau saham daripada real estat. Jika pajak dikenakan pada harga transfer (2%), ini dapat menyebabkan harga rumah naik karena penjual menyesuaikan harga jual mereka untuk mengimbangi pajak. Jika pajak didasarkan pada keuntungan (20%), harga rumah mungkin tidak terpengaruh secara langsung, tetapi investor mungkin lebih berhati-hati sebelum membeli atau menjual. Pemilik mungkin mempertahankan properti lebih lama untuk menghindari pajak daripada sering membeli dan menjual. Ada kemungkinan penghindaran pajak seperti transaksi melalui perusahaan perantara atau penyesuaian keuntungan untuk mengurangi jumlah pajak yang harus dibayar.

Menurut pendapat saya, beberapa opsi pajak lain dapat dipertimbangkan untuk memastikan keadilan dan mendorong pembangunan berkelanjutan pasar properti, seperti: pajak progresif berdasarkan jumlah properti yang dimiliki; pajak berdasarkan luas atau nilai properti; pajak atas transaksi properti jangka pendek; dan pajak berdasarkan manfaat yang timbul dari infrastruktur.

Sumber: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm