Percepat pemulihan sektor properti.

Pada tanggal 9 November, surat kabar Nguoi Lao Dong menyelenggarakan seminar bert名为 "Menghilangkan Hambatan Hukum untuk Sektor Properti." Banyak pendapat dari para manajer, ahli, pengacara, asosiasi, dan pelaku bisnis menyarankan bahwa hambatan hukum harus diatasi untuk membantu pasar properti pulih secara lebih signifikan.

Pasar telah melewati titik terendahnya, dan tidak ada kekurangan modal.

Dalam seminar tersebut, banyak pakar dan pemimpin asosiasi sepakat dengan penilaian bahwa pasar properti telah melewati fase tersulitnya, mencapai titik terendah baru-baru ini, dan sedang pulih, meskipun tantangan masih tetap ada.

Menurut data yang dikutip oleh Dr. Can Van Luc, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, pasar memiliki dua segmen yang relatif menjanjikan: real estat perumahan dan real estat kawasan industri, yang paling sedikit terpengaruh baru-baru ini. Mengenai real estat perumahan, laporan awal dari Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam mencerminkan pemulihan, dengan setiap kuartal melampaui kuartal sebelumnya. Sekitar 20.000 produk telah diluncurkan; volume transaksi secara bertahap meningkat dari kuartal ke kuartal, dengan peningkatan 56% pada kuartal ketiga tahun 2023 dibandingkan dengan kuartal sebelumnya.

Mengenai real estat industri, negara ini memiliki hampir 400 kawasan industri, di mana sekitar 292 beroperasi dengan tingkat hunian sekitar 80% - 82%. Tingkat hunian pada akhir kuartal ketiga tahun 2023 sekitar 82% di wilayah Selatan dan 80% di wilayah Utara. Harga sewa kawasan industri terus meningkat sebesar 7%-12% pada kuartal ketiga tahun 2023 dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. Pasokan baru masih meningkat, dengan prospek yang kuat dari proyek-proyek investasi asing langsung (FDI), dan permintaan yang tinggi untuk gudang, pabrik, dan perumahan sosial yang terkait dengan kawasan industri.

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

Jurnalis dan Dokter To Dinh Tuan, Pemimpin Redaksi Surat Kabar Nguoi Lao Dong, memimpin seminar tersebut. Foto: HOANG TRIEU

Salah satu tantangan yang sebelumnya dibahas di pasar properti – akses ke kredit – kini secara bertahap mulai teratasi. Data yang dirilis oleh Bank Negara Vietnam menunjukkan bahwa kredit untuk investasi properti dan perumahan meningkat sekitar 4,7% dalam enam bulan pertama tahun 2023, meskipun pendapatan menurun dan suku bunga tinggi. Investasi asing langsung (FDI) cukup positif, dengan hampir $2 miliar tercatat untuk sektor properti dalam 10 bulan pertama tahun 2023, di mana sekitar $763 juta telah dicairkan. Perusahaan properti juga aktif menggalang modal melalui penerbitan obligasi, negosiasi obligasi jatuh tempo, dan pembelian kembali obligasi yang diterbitkan.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, juga menyatakan bahwa pasar telah melewati titik terendahnya. Secara spesifik, menurut data dari Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, titik terendah tercapai pada kuartal pertama tahun 2023, ketika sektor real estat mengalami pertumbuhan negatif sebesar 16,1%, tetapi kemudian secara bertahap membaik. Pada akhir kuartal kedua tahun 2023, pertumbuhan real estat masih negatif lebih dari 11%, tetapi mulai kuartal ketiga dan seterusnya hanya negatif lebih dari 8%.

Salah satu paket kredit yang diharapkan dapat menciptakan momentum bagi pasar properti baru-baru ini adalah paket pinjaman sebesar 120.000 miliar VND untuk investasi dalam proyek pembangunan perumahan sosial. Bank Pembangunan Pertanian dan Pedesaan Vietnam ( Agribank ) menyatakan bahwa sejak hari pertama implementasi paket kredit ini, telah tercatat penyaluran dana sebesar 30.000 miliar VND.

Menurut Bapak Pham Van Duong, Direktur Cabang Agribank Binh Trieu (Kota Ho Chi Minh), Agribank adalah bank milik negara 100%, sehingga harus mematuhi semua peraturan secara ketat, termasuk paket dana sebesar 120.000 miliar VND. Agribank telah terlibat dalam proyek perumahan sosial sejak Oktober 2022 dan terus menjalankannya hingga saat ini. Mengenai modal kredit, bank memiliki dana surplus dan siap untuk memberikan pinjaman kepada bisnis. Namun, masalahnya adalah ketika memberikan modal untuk proyek, bank juga harus sepenuhnya mematuhi peraturan negara. Saat ini, Agribank sedang berkoordinasi dengan bisnis untuk menyelesaikan kesulitan dan mempercepat pencairan dana untuk proyek-proyek tersebut.

"Suku bunga pinjaman perumahan sosial saat ini merupakan yang terendah dalam beberapa tahun terakhir. Agribank saat ini menawarkan pinjaman kepada nasabah yang membeli perumahan sosial dengan suku bunga 2 poin persentase lebih rendah dari suku bunga standar. Dengan suku bunga rendah dan modal yang mudah tersedia, kami hanya menunggu pelaku usaha menyelesaikan prosedur pencairan dana," tegas Bapak Duong.

Memperkuat peran kelompok kerja

Meskipun tidak ada kekurangan kredit untuk perumahan sosial, pelaku bisnis mengatakan bahwa implementasi proyek-proyek ini sangat sulit.

Bapak Vo Minh Hoang, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Perumahan Sosial Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa pemerintah menawarkan banyak insentif untuk pengembangan perumahan sosial, tetapi banyak bisnis belum dapat mengaksesnya. Bahkan sebelum berpartisipasi dalam proyek perumahan sosial, bisnis merasa kesulitan, dan setelah terlibat, menjadi lebih menantang. Secara khusus, selain modal, bisnis juga menghadapi kesulitan terkait ketersediaan lahan. Oleh karena itu, bisnis berharap pemerintah akan meninjau lahan yang tersedia untuk disewa dan memasukkannya ke dalam daftar proyek pengembangan perumahan sosial, serta melakukan lelang untuk memilih investor. Setelah itu, bisnis dapat berpartisipasi dalam pengembangan perumahan sosial dan memasukkan biaya lahan ke dalam biaya pengembangan proyek.

"Bisnis yang menjalankan proyek perumahan sosial hanya memperoleh keuntungan 10%, tetapi harga jual dan target pembeli harus disetujui oleh Departemen Konstruksi. Sementara itu, beberapa biaya tidak dapat dimasukkan dalam harga jual. Membangun perumahan sosial membutuhkan waktu lebih lama dan lebih sulit daripada perumahan komersial, sehingga membuat bisnis kurang antusias. Menunggu 2-3 tahun agar bank mencairkan pinjaman tidak dapat diterima oleh bisnis. Oleh karena itu, kami mengusulkan mekanisme untuk pencairan yang lebih cepat," saran Bapak Hoang.

Kesulitan-kesulitan yang disebutkan di atas di pasar properti telah diidentifikasi dan dibahas di masa lalu. Isu yang tersisa, menurut para ahli dan pelaku bisnis yang berbagi pandangan mereka di seminar surat kabar Nguoi Lao Dong, adalah mengusulkan solusi yang paling layak untuk mempercepat penghapusan kesulitan-kesulitan tersebut.

Bapak Thai Doan Hoa, Wakil Kepala Dinas Pengembangan Perumahan dan Pasar Real Estat - Dinas Konstruksi Provinsi Dong Nai , mengatakan bahwa melalui peninjauan, Dong Nai telah mengidentifikasi lima kelompok kesulitan dan hambatan di sektor real estat. Yang paling menonjol adalah kesulitan dan hambatan terkait prosedur persetujuan kebijakan investasi dan pemilihan investor. Beberapa proyek telah menerima persetujuan investasi selama bertahun-tahun, tetapi sekarang, lembaga inspeksi mensyaratkan mereka untuk mematuhi Undang-Undang Perumahan – artinya mereka harus memiliki lahan perumahan. Penilaian lahan juga sulit. Beberapa proyek telah dialokasikan tetapi tidak dapat dinilai karena perusahaan konsultan ragu-ragu untuk melakukannya karena takut kesulitan menjelaskan kepada pihak berwenang...

"Ada banyak kesulitan dalam melaksanakan tugas pembangunan perumahan sosial dalam proyek ini. Banyak proyek yang dilaksanakan berdasarkan peraturan lama, tetapi kemudian menemui kendala ketika perencanaan disesuaikan. Misalnya, Undang-Undang Perumahan menetapkan bahwa pemerintah daerah harus mengevaluasi ulang dan mewajibkan perusahaan untuk mengalokasikan 20% dari luas proyek untuk perumahan sosial, yang sangat sulit," kata Bapak Hoa, menjelaskan situasi saat ini.

Untuk mengatasi kesulitan ini, Provinsi Dong Nai telah merencanakan untuk terus mengalokasikan lahan untuk perumahan komersial mulai sekarang hingga tahun 2030, dengan sisanya dialokasikan untuk perumahan sosial. Proses perencanaan telah selesai dan siap menarik investor, tetapi tantangan tetap ada. Sejak tahun 2022, Komite Partai Provinsi dan Komite Rakyat Provinsi Dong Nai telah mengarahkan pembentukan kelompok kerja untuk menangani permintaan dan menyelesaikan kesulitan bagi pelaku usaha.

Mulai awal tahun 2023, Provinsi Dong Nai membentuk tiga gugus tugas untuk mengatasi hambatan bagi proyek-proyek yang berjalan lambat, menangani kesulitan bagi bisnis, dan mengembangkan perumahan sosial. Ketiga gugus tugas tersebut dipimpin oleh para pemimpin provinsi. Departemen-departemen, khususnya Departemen Konstruksi, juga membentuk gugus tugas untuk menyelesaikan kesulitan dalam yurisdiksi mereka, menangani masalah secara bertahap; jika masalah tersebut melibatkan otoritas yang lebih tinggi, mereka akan mendaftar untuk bekerja sama dengan kementerian dan lembaga terkait untuk menyelesaikannya bagi bisnis.

Harapan besar tertuju pada ketiga rancangan amandemen tersebut untuk segera disahkan.

Salah satu solusi yang diharapkan adalah tiga rancangan undang-undang – termasuk Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang telah diubah), Undang-Undang tentang Perumahan (yang telah diubah), dan Undang-Undang tentang Tanah (yang telah diubah) – yang saat ini sedang dibahas dan dikomentari pada sesi ke-6 Majelis Nasional ke-15; jika disahkan, undang-undang tersebut akan menghilangkan hambatan hukum bagi pasar properti.

Pengacara Nguyen Tan Phong, Anggota Komite Tetap Asosiasi Pialang Properti Vietnam, menganalisis: Rancangan Undang-Undang Perumahan (yang telah diubah) mengangkat isu bahwa beberapa sengketa akan diselesaikan melalui arbitrase komersial. Saat ini, sengketa antara investor, pembeli rumah, dan pengguna apartemen masih terjadi, dengan banyak proyek yang gagal menerbitkan sertifikat kepemilikan selama bertahun-tahun. Peraturan baru dalam rancangan undang-undang ini akan membantu mereka memahami hal ini dengan lebih jelas.

Rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang telah diamandemen) juga membahas peningkatan kualitas jasa perantara properti di masa mendatang...

"Ketika ketiga undang-undang ini disahkan, hal itu akan berkontribusi pada penyebaran pengetahuan hukum dan meningkatkan kualitas para pelaku di pasar properti, khususnya para broker," ujar pengacara Phong.

Pihak berwenang perlu memberikan panduan yang spesifik dan jelas.

Terkait aspek hukum dan prosedural pembangunan perumahan sosial, banyak ahli percaya bahwa bisnis dan asosiasi perlu secara spesifik mengidentifikasi hambatan yang ada dan menentukan prosedur mana yang harus dihilangkan. Dari segi pendekatan, pemerintah dan lembaga terkait perlu memberikan panduan yang jelas dan spesifik tentang semua masalah, tumpang tindih, dan inkonsistensi yang ada; pemerintah daerah juga perlu mengklarifikasi masalah ini, menghindari konsultasi yang panjang dan tidak efektif.

"Perusahaan dan asosiasi telah melakukan upaya besar, tetapi menurut pendapat saya, mereka perlu berupaya untuk memberikan rekomendasi yang lebih akurat dan solusi pendamping yang lebih spesifik," nilai Dr. Can Van Luc.

ORGANISASI MITRA