"Mata merah" mencari rumah di bawah 2 miliar VND

Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru saja mengusulkan kepada Perdana Menteri dan Bank Negara untuk mengizinkan pembeli perumahan komersial dengan harga di bawah VND1,8 atau VND2 miliar/unit untuk menerima dukungan suku bunga pinjaman bank 2%/tahun mulai sekarang hingga akhir tahun 2023 untuk mendukung pasar real estat dan konsumen yang membutuhkan perumahan.

Punya rumah senilai 2 miliar VND tapi tidak bisa pinjam uang

HoREA memberikan rekomendasi di atas karena pasar saat ini hampir tidak memiliki apartemen perumahan sosial. Meskipun banyak investor proyek perumahan komersial menerapkan kebijakan penurunan harga rumah, dengan diskon besar-besaran sekitar 50%, yang menyebabkan harga jual apartemen di beberapa proyek mencapai sekitar 2 miliar VND/unit, pembeli perumahan komersial belum dapat memperoleh kredit dengan suku bunga yang wajar.

Dalam Surat Keputusan Perdana Menteri No. 1164/CD-TTg tertanggal 14 Desember 2022, yang memerintahkan penyaluran kredit modal kerja secara tepat waktu bagi perekonomian ; penyaluran kredit dan pencairan secara cepat, dengan fokus pada bidang-bidang utama, serta menyasar usaha-usaha yang layak dan proyek-proyek properti... namun tidak ada kebijakan yang mendukung penurunan suku bunga kredit sebesar 2%/tahun atau pinjaman dengan suku bunga komersial yang wajar bagi pembeli rumah komersil dengan harga di bawah VND 1,8 atau 2 miliar/unit.

Pasar properti di Kota Ho Chi Minh saat ini hanya memiliki sedikit apartemen dengan harga di bawah 2 miliar VND. Foto: TAN THANH

Selain itu, karena paket kredit sebesar 40.000 miliar VND yang mendukung penurunan suku bunga pinjaman sebesar 2% per tahun sesuai dengan Keputusan 31/2022/ND-CP, hingga akhir Oktober 2022, baru sekitar 21.000 miliar VND, atau mencapai 52,5%, yang telah dicairkan. Jika tidak dimanfaatkan secara maksimal, hal ini akan menjadi pemborosan sumber daya dukungan dari APBN.

Namun, menurut survei yang dilakukan oleh seorang reporter dari Surat Kabar Nguoi Lao Dong, hanya ada sedikit rumah dengan harga di bawah 2 miliar VND di Kota Ho Chi Minh. Bapak Hoa, seorang broker real estat di Kota Thu Duc, mengatakan bahwa ia mendukung penjualan sejumlah apartemen kecil dengan harga di bawah 2 miliar VND/apartemen di Vinhomes Grand Park (Kota Thu Duc) kepada beberapa pembeli. Setiap apartemen memiliki luas sekitar 30-40 m², hanya memiliki 1 kamar tidur dan tanpa ruang tamu, dengan harga mulai dari 1,6-1,8 miliar VND/apartemen.

Namun, apartemen-apartemen ini sangat langka dan telah diserahterimakan oleh investor, tetapi tidak memiliki perabotan dan utilitas yang memadai, sehingga pembeli harus melengkapi diri untuk dapat tinggal di sana. "Saya mengiklankan 5-6 apartemen untuk dijual, tetapi 4 di antaranya telah terjual. Apartemen-apartemen ini masih memiliki pinjaman bank berdasarkan kontrak lama, sehingga pelanggan setuju untuk membeli. Apartemen-apartemen lainnya memiliki luas yang lebih kecil dan tidak memiliki pinjaman sehingga sulit untuk dijual," jelas Bapak Hoa.

Menurut Bapak Hoa, di kawasan ini hanya ada beberapa unit apartemen dengan harga semurah itu, selebihnya banyak apartemen dengan luas di atas 60 m2, 2 kamar tidur, harga jual terendahnya juga 2,5-2,8 miliar VND/unit.

Sementara itu, apartemen di bawah 2 miliar VND saat ini sebagian besar merupakan perumahan sosial yang jauh dari pusat kota, berukuran kecil, telah terjual habis oleh investor dan dijual kembali oleh pembeli, tidak ada apartemen baru. Selain itu, terdapat apartemen komersial yang telah disewakan lebih dari 10 tahun, jauh dari pusat kota (lebih dari 12 km). Namun, jenis apartemen ini tidak memenuhi syarat untuk pinjaman bank atau jika memenuhi syarat, suku bunga pinjamannya sangat rendah.

Direktur Utama sebuah perusahaan real estat di Kota Ho Chi Minh mengonfirmasi bahwa saat ini, proyek-proyek baru yang dipasarkan semuanya berada di segmen kelas atas, dengan sedikit apartemen dengan harga di bawah VND2 miliar. Sebagian besar apartemen dengan harga di bawah VND2 miliar terjual pada 2018-2019, dan seharusnya diserahterimakan pada 2021-2022, tetapi terhambat masalah hukum atau investor mengalami kesulitan keuangan, sehingga tidak dapat melanjutkan. Jika pelanggan telah membeli sebelumnya, mereka dapat mengalihkan kontrak pembelian, tetapi pelanggan baru ragu karena proyek belum selesai, dan persyaratan pinjaman bank yang baru tidak tersedia...

Sangat sulit untuk meminjam

Bapak Hoang Lai Do The Nguyen, seorang pakar pemasaran properti, mengatakan bahwa jika usulan penurunan suku bunga sebesar 2% untuk KPR di bawah VND2 miliar/unit disetujui, hal tersebut hanya akan memberikan dampak psikologis yang positif, sehingga pasar sedikit lebih bergairah. Namun, dari segi produk dan pembeli yang memenuhi syarat, akan sangat sulit mewujudkannya karena rumah di bawah VND2 miliar hampir "menghilang" dari pasar.

Seorang spesialis kredit di sebuah bank komersial di Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa pada tahap ini, bank tidak memiliki modal untuk memberikan pinjaman jangka panjang kepada nasabah perorangan, terutama kredit pemilikan rumah. Jika mereka adalah nasabah setia, mereka hanya didukung oleh pinjaman jangka pendek, dengan jangka waktu pinjaman hanya satu tahun, yang setelahnya dapat dilunasi sesuai dengan modal bank.

Namun, persyaratan pinjamannya juga sangat ketat, di mana beberapa bank mensyaratkan pembelian asuransi jiwa... Selain itu, peminjam harus memiliki pendapatan sebesar 14-15 juta VND/bulan yang benar-benar diterima melalui rekening, tetapi pekerja lepas dengan pendapatan tidak stabil tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman...

"Selain itu, produk KPR harus berupa apartemen dengan dokumen legal lengkap. Bank kemudian menilai apartemen tersebut sekitar 70% dari harga pasar dan hanya memberikan pinjaman maksimal 60%-70% di atas harga tersebut. Untuk rumah perseorangan, gang harus lebar, luasnya harus memenuhi ketentuan seperti lebar rumah di atas 3 meter, luas total di atas 25 meter persegi, dan gang di depan rumah di atas 3 meter... Namun, tidak ada rumah jenis ini dengan harga di bawah 2 miliar VND, kalaupun ada, pasti sangat jauh..." - jelas pakar ini.

Berdasarkan kenyataan di atas, Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, mengatakan bahwa dalam situasi yang tidak biasa ini, Negara perlu mengeluarkan solusi yang tidak biasa untuk menangani kesulitan di pasar properti secara cepat dan efektif. Pasal 5, Pasal 7 Undang-Undang Bisnis Properti Tahun 2014 juga menetapkan: "Negara memiliki mekanisme dan kebijakan untuk menstabilkan pasar properti ketika terjadi fluktuasi, dengan tetap menjamin kepentingan investor dan nasabah". Oleh karena itu, Bapak Chau menyarankan agar Bank Negara mempertimbangkan untuk tidak mempertahankan standar kredit dalam situasi yang tidak biasa ini, tetapi melonggarkannya "sedikit" untuk mendukung pelaku bisnis dan pembeli rumah.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm