"Mencari mati-matian" rumah di bawah 2 miliar VND.

Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru saja mengusulkan kepada Perdana Menteri dan Bank Negara Vietnam untuk mengizinkan pembeli perumahan komersial dengan harga di bawah 1,8 atau 2 miliar VND/unit untuk menerima subsidi suku bunga tahunan sebesar 2% pada pinjaman bank mulai sekarang hingga akhir tahun 2023, guna mendukung pasar real estat dan konsumen yang membutuhkan perumahan.

Saya memiliki rumah senilai 2 miliar VND tetapi tidak bisa mendapatkan pinjaman.

Usulan HoREA muncul dari kenyataan bahwa pasar saat ini praktis tidak memiliki unit perumahan sosial. Meskipun banyak pengembang proyek perumahan komersial menerapkan kebijakan untuk mengurangi harga jual, menawarkan diskon besar sekitar 50%, yang menyebabkan harga apartemen di beberapa proyek mencapai sekitar 2 miliar VND per unit, pembeli perumahan komersial masih belum dapat memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang wajar.

Dalam Arahan Perdana Menteri No. 1164/CĐ-TTg tanggal 14 Desember 2022, yang mengarahkan penyediaan modal kredit tepat waktu kepada perekonomian ; dan pemberian pinjaman serta pencairan yang cepat, terfokus, dan tepat sasaran kepada bisnis dan proyek real estat yang memenuhi syarat… masih belum ada kebijakan untuk mendukung pengurangan suku bunga kredit tahunan sebesar 2% atau memberikan pinjaman dengan suku bunga komersial yang wajar bagi pembeli perumahan komersial dengan harga di bawah 1,8 atau 2 miliar VND/unit.

Pasar properti di Kota Ho Chi Minh saat ini memiliki sangat sedikit apartemen yang harganya di bawah 2 miliar VND. (Foto: TAN THANH)

Selain itu, karena paket kredit sebesar 40.000 miliar VND, yang bertujuan untuk mengurangi suku bunga pinjaman sebesar 2% per tahun sesuai dengan Keputusan 31/2022/ND-CP, baru dicairkan sekitar 21.000 miliar VND hingga akhir Oktober 2022, atau mencapai 52,5%, kegagalan untuk memanfaatkan sepenuhnya dukungan ini akan mengakibatkan pemborosan sumber daya dari anggaran negara.

Namun, menurut survei yang dilakukan oleh seorang reporter dari surat kabar Nguoi Lao Dong, sangat sedikit rumah yang harganya di bawah 2 miliar VND di Kota Ho Chi Minh. Bapak Hoa, seorang agen properti di Kota Thu Duc, mengatakan bahwa saat ini ia sedang membantu beberapa klien dalam menjual apartemen kecil dengan harga di bawah 2 miliar VND di area Vinhomes Grand Park (Kota Thu Duc). Setiap apartemen berukuran sekitar 30-40 m2 dengan hanya satu kamar tidur dan tanpa ruang tamu, dengan harga mulai dari 1,6 hingga 1,8 miliar VND per unit.

Namun, apartemen-apartemen ini sangat langka dan, meskipun diserahkan oleh pengembang, seringkali tidak dilengkapi perabot dan kekurangan banyak fasilitas, sehingga pembeli harus melengkapinya sendiri sebelum pindah. "Saya mengiklankan 5-6 apartemen, dan 4 sudah terjual. Apartemen-apartemen ini masih memiliki pinjaman bank berdasarkan kontrak lama, itulah sebabnya pembeli setuju untuk membelinya. Apartemen yang tersisa lebih kecil dan tidak memiliki pinjaman, sehingga sulit untuk dijual," jelas Bapak Hoa.

Menurut Bapak Hoa, hanya ada beberapa apartemen di daerah ini yang memiliki harga terjangkau seperti itu; banyak apartemen lain yang luasnya lebih dari 60 m2, dengan 2 kamar tidur, dan harga jual terendahnya adalah 2,5-2,8 miliar VND per unit.

Sementara itu, apartemen dengan harga di bawah 2 miliar VND saat ini sebagian besar adalah unit perumahan sosial yang terletak jauh dari pusat kota, dengan luas yang kecil, dan sudah terjual oleh pengembang. Pembeli menjual kembali apartemen tersebut, sehingga tidak ada unit baru yang tersedia. Selain itu, ada apartemen komersial yang diserahkan lebih dari 10 tahun yang lalu, juga terletak jauh dari pusat kota (lebih dari 12 km). Namun, jenis apartemen ini tidak memenuhi syarat untuk pinjaman bank, atau jika memenuhi syarat, rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value ratio) sangat rendah.

Direktur Jenderal sebuah perusahaan real estat di Kota Ho Chi Minh menegaskan bahwa saat ini, semua proyek baru yang memasuki pasar berada di segmen kelas atas, dengan sangat sedikit unit yang harganya di bawah 2 miliar VND. Sebagian besar unit yang harganya di bawah 2 miliar VND terjual pada tahun 2018-2019 dan seharusnya diserahkan pada tahun 2021-2022 tetapi tertunda karena masalah hukum atau kesulitan keuangan dari pihak pengembang. Meskipun pembeli sebelumnya dapat mengalihkan kontrak mereka, pelanggan baru ragu-ragu karena proyek tersebut belum selesai, dan persyaratan pinjaman bank baru mungkin tidak terpenuhi…

Sangat sulit untuk mendapatkan pinjaman.

Bapak Hoang Lai Do The Nguyen, seorang yang berpengalaman bertahun-tahun di bidang pemasaran properti, percaya bahwa jika usulan pengurangan suku bunga sebesar 2% untuk pinjaman rumah di bawah 2 miliar VND/unit disetujui, hal itu hanya akan berdampak positif secara psikologis, sedikit meningkatkan antusiasme pasar. Namun, mengingat jumlah properti yang memenuhi syarat dan pembeli yang memenuhi syarat untuk pinjaman, sangat sulit untuk mewujudkan hal ini karena rumah-rumah di bawah 2 miliar VND hampir "lenyap" dari pasar.

Seorang petugas kredit di sebuah bank komersial di Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa selama periode ini, bank tidak memiliki modal untuk memberikan pinjaman jangka panjang kepada nasabah individu, terutama untuk pembelian rumah. Bahkan nasabah setia pun hanya berhak atas pinjaman jangka pendek, biasanya untuk satu tahun, setelah itu mereka mungkin dapat memperpanjangnya tergantung pada ketersediaan dana bank.

Namun, kriteria kelayakan pinjaman sangat ketat, dengan beberapa bank mensyaratkan peminjam untuk membeli asuransi jiwa… Selain itu, peminjam harus memiliki penghasilan bersih sebesar 14-15 juta VND/bulan yang diterima melalui rekening bank mereka; mereka yang bekerja sendiri atau memiliki penghasilan tidak stabil tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman…

"Selanjutnya, jaminan harus berupa apartemen yang sepenuhnya dimiliki secara sah. Bank kemudian akan menilai apartemen tersebut sekitar 70% dari harga pasar dan hanya memberikan pinjaman maksimal 60%-70% dari harga tersebut. Sedangkan untuk rumah terpisah, gang harus lebar, dan luasnya harus memenuhi peraturan seperti lebar rumah lebih dari 3 meter, luas total lebih dari 25 meter persegi, dan gang di depan rumah selebar lebih dari 3 meter… Namun, tidak ada rumah seperti itu yang harganya di bawah 2 miliar VND, dan jika ada, lokasinya sangat jauh…" - jelas spesialis ini.

Berdasarkan situasi di atas, Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, meyakini bahwa dalam keadaan luar biasa, negara perlu mengeluarkan solusi luar biasa untuk segera dan efektif mengatasi kesulitan di pasar properti. Pasal 5, Ayat 7 Undang-Undang Bisnis Properti Tahun 2014 juga menetapkan: "Negara harus memiliki mekanisme dan kebijakan untuk menstabilkan pasar properti ketika terjadi fluktuasi, memastikan manfaat bagi investor dan pelanggan." Oleh karena itu, Bapak Chau menyarankan agar Bank Negara Vietnam mempertimbangkan untuk tidak mempertahankan standar kredit saat ini dalam situasi luar biasa saat ini, tetapi melonggarkannya "sedikit" untuk mendukung bisnis dan pembeli rumah.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm