Dalam kontrak Build-Transfer (BT), Negara dan investor tidak hanya menilai sebuah proyek dan sebidang tanah. Mereka juga menilai jangka waktu antara keduanya. Seiring waktu, biaya modal meningkat setiap bulan, harga tanah berfluktuasi, perencanaan dapat berubah, dan risiko bagi masing-masing pihak terakumulasi secara diam-diam sebelum kontrak ditutup.
Pada tanggal 29 April 2026, Kota Ho Chi Minh memulai pembangunan empat proyek besar dengan total investasi sekitar 142.000 miliar VND, termasuk Pusat Administrasi baru di Thu Thiem, yang dilaksanakan oleh Sun Group dengan model Build-Transfer (BT). Kota ini juga menyetujui daftar 33 bidang tanah yang ditujukan untuk pembayaran proyek BT, banyak di antaranya terletak di pusat kota dan Thu Thiem. Isu BT telah bergeser dari perdebatan hukum ke pertanyaan tentang aset publik. Berapa harga yang akan ditetapkan untuk bidang tanah ini, dengan prosedur apa, dan siapa yang akan mendapat manfaat dari kenaikan harga setelah infrastruktur selesai dibangun?
Model BT (Build-Transfer) kembali diterapkan karena tekanan nyata. Rencana investasi publik jangka menengah untuk tahun 2026-2030 berjumlah sekitar 8,22 juta VND. Anggaran tersebut hampir tidak cukup untuk memenuhi semua kebutuhan infrastruktur. Untuk proyek-proyek yang tidak menghasilkan pendapatan langsung, seperti pusat administrasi, alun-alun, atau proyek perkotaan tertentu, proyek PPP (Public-Private Partnership) dengan pengumpulan tol sulit dijalankan. BT membuka opsi lain: investor memberikan modal awal untuk pembangunan, dan Negara mengganti modal tersebut dengan lahan. Argumen ini meyakinkan, terutama ketika kota-kota membutuhkan proyek infrastruktur lebih cepat.
Namun, alasan rasional saja tidak cukup untuk membuat kontrak menjadi aman. Dengan BT, risiko disebar ke tiga nilai yang ada dalam satu perjanjian.
Pertama dan terpenting adalah biaya proyek. Total investasi awal dan biaya sebenarnya setelah penyelesaian akhir dapat berbeda. Kantor Pemeriksa Keuangan Negara pernah merekomendasikan untuk menangani lebih dari 5.200 miliar VND dari 29 proyek BT, dengan masalah terkait total investasi, pemilihan investor, alokasi lahan, dan penentuan biaya pelaksanaan sebenarnya.
Kerangka hukum baru telah menempatkan proyek BT (Build-Transfer) kembali pada jalur yang lebih ketat. Keputusan 257/2025/ND-CP dan dokumen terkait menetapkan mekanisme untuk kontrak BT, termasuk pembayaran dengan dana tanah, penanganan perbedaan, dan peran audit. 
Kemudian ada harga tanah. Tanah yang dibayarkan berdasarkan model BT (Build-Transfer) bukanlah jumlah uang tetap. Tanah memiliki lokasi, perencanaan, hak pengembangan, dan nilai yang diharapkan. Sepetak tanah di Thu Thiem sebelum infrastruktur selesai akan berbeda dengan kondisinya setelah area tersebut menjadi pusat administrasi, komersial, atau layanan baru. Jika harga tanah dalam kontrak lebih rendah dari nilai sebenarnya, selisihnya akan keluar dari sektor publik. Jika harga tanah ditetapkan terlalu tinggi untuk mengurangi risiko kerugian, rencana keuangan investor dapat terhambat.
Investor BT tidak hanya menerima tanah. Mereka menanggung risiko konstruksi, biaya modal, waktu penyerahan tanah, potensi eksploitasi tanah, dan kewajiban keuangan yang terkait dengan tanah tersebut. Kontrak yang pada akhirnya tidak dapat dipenuhi oleh investor tidak akan menghasilkan proyek bagi Negara. Prinsip nilai setara dalam kerangka hukum baru, jika diterapkan secara ketat, harus melindungi aset publik dan kelayakan proyek.
Tantangan terbesar adalah waktu. Konstruksi mungkin dimulai lebih cepat, sementara penyerahan lahan mungkin dilakukan lebih lambat. Di antara kedua titik tersebut, pasar properti dapat naik, turun, atau stagnan. Suku bunga berfluktuasi. Perencanaan regional disesuaikan. Nilai komersial lahan tidak tetap konstan sepanjang masa berlaku kontrak. Kontrak yang mengunci elemen-elemen tertentu pada saat penandatanganan tetapi memungkinkan elemen lain berfluktuasi sesuai dengan pasar menempatkan pemerintah dan bisnis pada pertaruhan jangka panjang.
Jika pasar naik tajam, margin keuntungan bagi investor mungkin lebih tinggi daripada jumlah yang dihitung pemerintah pada saat penandatanganan kontrak. Jika pasar terkoreksi atau pengadaan lahan tertunda, rencana keuangan investor dapat terganggu. Dalam kedua kasus tersebut, risiko yang tidak dialokasikan tidak akan hilang. Risiko tersebut hanya akan menunggu hingga salah satu pihak tidak lagi mampu menanggung bebannya.
Kerangka hukum baru telah menempatkan proyek BT (Build-Transfer) kembali pada jalur yang lebih ketat. Keputusan 257/2025/ND-CP dan dokumen terkait menetapkan mekanisme untuk kontrak BT, termasuk pembayaran dengan dana tanah, penanganan perbedaan, dan peran audit. Namun, dokumen tersebut hanyalah titik awal. Bobot BT terletak pada setiap kontrak spesifik. Bagaimana biaya proyek diaudit? Kapan tanah dinilai? Bagaimana perbedaan antara nilai proyek dan dana tanah ditangani? Dokumen apa yang memungkinkan publik, Dewan Rakyat, dan Kantor Pemeriksa Keuangan Negara untuk membaca perhitungan tersebut?
Daftar 33 bidang tanah di Kota Ho Chi Minh adalah daftar rencana pembayaran, bukan tanah yang sudah dialokasikan. Oleh karena itu, tahap saat ini adalah yang paling penting untuk peramalan. Sebelum sebidang tanah lepas dari tangan Negara, masyarakat perlu mengetahui bagaimana tanah tersebut dicatat, mekanisme apa yang digunakan untuk menentukan nilainya, apakah akan dilelang, dan siapa yang akan bertanggung jawab jika nilai sebenarnya kemudian menyimpang secara signifikan dari rencana awal.
Sebuah kota mungkin dapat menyelesaikan proyek lebih cepat berkat model Bangun-Transfer (BT). Namun, kecepatan saja tidak dapat mengimbangi biaya. Kecepatan mengalihkan biaya ke bentuk lain. Sebagian dari biaya tersebut termasuk dalam total investasi proyek. Sebagian lagi termasuk dalam hak pengembangan lahan. Sebagian lagi termasuk dalam waktu tunggu antara konstruksi, penyerahan lahan, dan pengoperasian. Uji BT ini bukan hanya tentang membuka sumber daya. Ini juga tentang kemampuan untuk secara akurat menilai tiga hal secara bersamaan: proyek, lahan, dan waktu.
Sepuluh tahun setelah penyelesaian, nilai sebenarnya dari kontrak Bangun-Alihkan (Build-Transfer/BT) akan terlihat melalui kehidupan perkotaan. Akankah proyek tersebut melayani masyarakat dengan lebih baik, akankah lahan dimanfaatkan secara lebih efisien, dan akankah sumber daya publik menciptakan nilai tambah bagi masyarakat? Jika hal ini tercapai, BT dapat menjadi cara yang andal untuk memobilisasi sumber daya bagi fase pembangunan baru.
Sumber: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Komentar (0)