Harga apartemen di Hanoi tampaknya masih belum akan turun.

Pada tanggal 10 Desember, majalah daring real estat Vietnam (Reatimes) dan Institut Penelitian Real Estat Vietnam (VIRES) bersama-sama menyelenggarakan seminar "Pasar Apartemen Hanoi : Apa Saja Pilihan Hunian dan Investasi yang Berkelanjutan?"

Pada tanggal 10 Desember, majalah daring real estat Vietnam (Reatimes) dan Institut Penelitian Real Estat Vietnam (VIRES) bersama-sama menyelenggarakan seminar "Pasar Apartemen Hanoi: Apa Saja Pilihan Hunian dan Investasi yang Berkelanjutan?"

Permintaan meningkat, dan harga meroket tanpa tanda-tanda akan berhenti.

Menurut laporan Asosiasi Real Estat Vietnam, dari segi pasokan, pasar real estat Hanoi mencatat lebih dari 13.000 produk baru dalam sembilan bulan pertama tahun 2024, meningkat sekitar 25% dibandingkan dengan total pasokan sepanjang tahun 2023, menunjukkan bahwa produk dari proyek-proyek telah "dipompa" ke pasar. Dari jumlah tersebut, 87% merupakan bangunan bertingkat tinggi, terutama dari proyek-proyek mewah dan kelas atas dari investor besar, yang terkonsentrasi di bagian Timur dan Barat kota.

Yang perlu diperhatikan, segmen apartemen terjangkau sama sekali tidak ada di pasaran, sementara apartemen kelas menengah semakin langka. Proyek apartemen baru yang diluncurkan pada akhir kuartal ketiga semuanya memiliki harga mulai 60 juta VND/m2 atau lebih tinggi, sehingga semakin sulit bagi pelanggan berpenghasilan menengah untuk memiliki rumah.

Seminar "Pasar Apartemen Hanoi: Apa Saja Pilihan Hunian dan Investasi yang Berkelanjutan?"

Dari sisi permintaan, pasar properti Hanoi pada sembilan bulan pertama tahun 2024 melanjutkan tren kenaikannya, meliputi permintaan perumahan dan investasi. Meskipun pasokan baru membaik dibandingkan tahun sebelumnya, namun masih gagal memenuhi permintaan pasar yang tinggi. Lebih lanjut, harga pasar primer tetap tinggi dan diperkirakan tidak akan turun secara signifikan, mendorong orang untuk mengambil keputusan pembelian rumah lebih awal, terutama di tengah kekhawatiran tentang kenaikan harga yang berkelanjutan di masa mendatang.

Dari segi transaksi, dalam sembilan bulan pertama tahun 2024, pasar properti mencatat sekitar 11.100 transaksi sukses, sehingga tingkat penyerapan pasokan baru mencapai angka yang mengesankan, yaitu 83%. Segmen apartemen terus menjadi fokus transaksi, dengan 95% dari total transaksi termasuk dalam jenis ini. Yang menarik, proyek-proyek baru yang diluncurkan oleh pengembang besar mencatat tingkat penyerapan sebesar 90% tepat pada saat peluncuran resminya.

Meskipun tidak sepopuler apartemen, properti bertingkat rendah tetap mencatat tingkat penyerapan positif saat diluncurkan, yang mencerminkan minat pembeli yang tinggi. Namun, pasokan di segmen ini terbatas, sehingga menyebabkan persaingan ketat di antara para investor.

Hingga kuartal ketiga tahun 2024, indeks harga apartemen di Hanoi meningkat sebesar 64% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019, dua kali lipat peningkatan di Kota Ho Chi Minh. Harga jual rata-rata unit pertama mendekati 60 juta VND/m2.

"Harga pasar primer terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti karena meskipun pasokan telah membaik, masih sangat sulit untuk memenuhi permintaan, karena sebagian besar pasokan baru terus diselesaikan dengan standar tinggi dengan peningkatan biaya investasi, terutama biaya yang terkait dengan lahan."

Selain itu, harga pasar primer yang tinggi, ditambah dengan terus berlanjutnya kekurangan pasokan dibandingkan dengan permintaan, mendorong harga apartemen di pasar sekunder tetap tinggi meskipun likuiditas secara bertahap stabil setelah periode pertumbuhan yang pesat, menurut Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam dan Presiden Asosiasi Broker Real Estat Vietnam.

Harga akan terus naik tetapi akan stabil.

Pada seminar tersebut, banyak pakar memprediksi bahwa harga apartemen di Hanoi akan terus meningkat. Menurut riset Asosiasi Real Estat Vietnam , dari tahun 2000 hingga 2010, harga apartemen di Hanoi berkisar antara 10 hingga 20 juta VND/m2; dari tahun 2010 hingga 2020, harga berkisar antara 20 hingga 50 juta VND/m2; dan dari setelah tahun 2020 hingga saat ini, harga apartemen telah meningkat secara signifikan menjadi sekitar 50 hingga lebih dari 100 juta VND/m2 tergantung pada wilayahnya.

Menurut Bapak Ngo Huu Truong, Wakil Direktur Jenderal Hung Thinh Group, di Hanoi, harga apartemen dengan nilai guna riil (untuk tempat tinggal atau disewakan) telah mengalami peningkatan tajam dalam beberapa tahun terakhir. Daerah seperti Dong Anh dan Hoai Duc, meskipun berada di pinggiran kota, mencatat kenaikan dari 30-40 juta VND/m2 menjadi 70-80 juta VND/m2.

Faktor-faktor utama yang mendorong kenaikan harga properti meliputi: daftar harga tanah baru yang mendorong harga lebih tinggi; peningkatan biaya material konstruksi; dan pengembang yang meningkatkan fasilitas untuk memenuhi permintaan pembeli.

"Menurut pendapat saya, harga properti di Vietnam diproyeksikan akan terus meningkat, tetapi laju kenaikannya mungkin melambat karena tanda-tanda daya beli yang stagnan. Alasannya antara lain: pasokan baru yang terbatas karena perlunya waktu lebih lama untuk menyelesaikan hambatan hukum, dan harga baru yang tinggi meningkatkan biaya transaksi dan investasi," komentar Bapak Truong.

Menurut analisis Bapak Truong, ada tiga alasan utama kenaikan harga properti. Pertama, lamanya waktu penyelesaian legal; proses persetujuan proyek di Vietnam seringkali memakan waktu yang cukup lama, mulai dari pembebasan lahan hingga penyelesaian prosedur hukum. Hal ini meningkatkan biaya investasi, sehingga mendorong kenaikan harga properti.

Kedua, menurut peraturan yang berlaku saat ini, lelang tanah harus mengikuti harga pasar. Hal ini mengakibatkan biaya input yang lebih tinggi untuk proyek-proyek, yang menyebabkan kenaikan harga properti.

Ketiga, ada dampak inflasi dan nilai tukar. Meskipun inflasi di Vietnam terkendali dengan baik, apresiasi emas dan USD terhadap VND telah memberikan tekanan ke atas pada harga properti, karena banyak investor menggunakan aset-aset ini sebagai dasar untuk mengakumulasi nilai.

"Oleh karena itu, saya yakin bahwa harga properti akan sangat sulit untuk turun dalam periode mendatang," kata Bapak Truong.

Profesor Madya Dr. Dinh Trong Thinh meyakini bahwa tahun 2024 akan menjadi tahun kenaikan harga yang cepat dan signifikan di pasar apartemen Hanoi. Menurut laporan pasar dari berbagai unit riset, harga rata-rata apartemen telah naik dari 40 juta VND/m2 pada tahun 2022 menjadi lebih dari 70 juta VND/m2 pada akhir kuartal ketiga tahun 2024. Tidak ada lagi proyek yang harganya di bawah 60 juta VND/m2, dan banyak proyek kelas menengah bahkan memiliki harga di atas 100 juta VND/m2. Harga apartemen telah meningkat baik di pasar primer maupun sekunder, termasuk proyek-proyek lama. Selama periode permintaan tinggi, harga bahkan meningkat setiap hari atau setiap minggu. Yang perlu diperhatikan, meskipun harganya tinggi, likuiditas tetap kuat, dengan pembeli masih ada.

Dari perspektif positif, ini menunjukkan sentimen pasar yang sangat positif di Hanoi. Permintaan yang tertahan untuk properti hunian dan investasi akhirnya meledak, didorong oleh kepercayaan yang diperbarui di antara pembeli dan investor. Lonjakan permintaan ini, ditambah dengan kelangkaan pasokan yang berkelanjutan, telah mendorong harga lebih tinggi.

" Dalam waktu dekat, menurut penilaian kami, harga apartemen kemungkinan besar tidak akan turun. Namun, tren kenaikan telah sedikit melambat, menjadi lebih stabil dan tidak lagi mengalami lonjakan harga yang gila-gilaan seperti yang terlihat pada bulan-bulan sebelumnya," komentar Bapak Thinh.

Menurut Bapak Thinh, pasokan utama telah meningkat, dan kekurangan pasokan agak berkurang, terutama di segmen kelas atas dan mewah dengan harga di atas 100 juta VND/m2. Namun, dengan mengamati pasar dan merangkum laporan, terlihat bahwa pasokan baru juga terserap dengan cepat. Harga paling terjangkau saat ini berada di kisaran 60-70 juta VND/m2, yang berasal dari beberapa proyek yang baru dimulai kembali di daerah-daerah yang sebelumnya kurang diperhatikan.

Oleh karena itu, dana pembeli cenderung akan beralih dari area dengan tingkat harga tinggi ke area dan proyek dengan harga yang lebih kompetitif dan ruang pertumbuhan yang lebih besar.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html