Harga tanah meningkat seiring dengan pembangunan kereta api cepat Utara-Selatan.

Menyusul kabar rencana pembangunan stasiun Ngoc Hoi, pusat utama jalur kereta api cepat Utara-Selatan, harga tanah di daerah tersebut meroket. Dengan anggaran 3-4 miliar VND, investor kesulitan membeli sebidang tanah dengan tempat parkir tepat di depannya.

Menyusul kabar rencana pembangunan stasiun Ngoc Hoi, pusat utama jalur kereta api cepat Utara-Selatan, harga tanah di daerah tersebut meroket. Dengan anggaran 3-4 miliar VND, investor kesulitan membeli sebidang tanah dengan tempat parkir tepat di depannya.

Perencanaan pembangunan stasiun kereta api Ngoc Hoi telah menyebabkan harga tanah di daerah tersebut meroket. Dalam foto: Perspektif keseluruhan kompleks Ngoc Hoi.

Melebihi angka 100 juta VND/m2.

Sejak tahun 2004, rencana investasi untuk ruas Ngoc Hoi - Yen Vien dari proyek Jalur Metro Hanoi 1 telah disetujui oleh Perdana Menteri . Namun, setelah sekitar dua dekade, area tersebut tetap stagnan, dengan pembebasan lahan yang masih terhenti. Suasana suram baru sirna ketika Kementerian Perhubungan mengidentifikasi stasiun Ngoc Hoi sebagai komponen dari sistem kereta api cepat Utara-Selatan.

Informasi ini telah mendorong pasar properti di distrik Thanh Tri ( Hanoi ), khususnya di komune Ngoc Hoi, tempat stasiun tersebut berada. Menurut warga setempat, daerah tersebut mengalami kenaikan harga yang tajam di awal tahun karena maraknya spekulasi lahan di pinggiran Hanoi secara umum. Selanjutnya, dengan informasi baru tentang kereta api cepat Utara-Selatan, harga lahan perumahan di sekitar lokasi pembangunan stasiun telah melonjak ke level baru.

Sementara pada akhir kuartal pertama tahun 2024, pembeli masih dapat menemukan lahan dengan akses kendaraan sekitar 60 juta VND/m2, harganya kini telah meningkat menjadi hampir 80 juta VND/m2. Untuk lahan yang terletak di jalan utama, harganya bahkan telah melampaui 110 juta VND/m2.

Untuk proyek-proyek nasional penting, jangka waktu konstruksi dapat berlangsung selama bertahun-tahun. Oleh karena itu, jika investor harus meminjam uang, mereka menghadapi risiko mengalami kerugian.

"Di area sekitar stasiun kereta Ngoc Hoi, dengan anggaran 3-4 miliar VND, sangat sulit bagi investor untuk membeli lahan dengan tempat parkir tepat di depannya. Jika pun menemukannya, biasanya lahannya kecil atau memiliki kekurangan feng shui," kata Xuan Thanh, seorang agen properti.

Pasokan lahan perumahan yang tersedia di pasaran relatif terbatas. Untuk lahan di lokasi strategis dengan akses jalan yang lebar, tingkat likuiditasnya diukur dalam hitungan minggu. Di tangan "spekulan" berpengalaman, lahan-lahan ini dapat menghasilkan keuntungan beberapa ratus juta dong dalam waktu singkat.

“Komune Ngoc Hoi, bersama dengan komune-komune tetangga seperti Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe, dan Khanh Ha, saat ini merupakan wilayah terpenting di distrik Thanh Tri. Secara khusus, komune Dai Ang dan Lien Ninh akan mengalami perkembangan terkuat dalam beberapa tahun mendatang, dengan penambahan dua wilayah perkotaan pada tahun 2028 dan 2029,” kata Bapak Thanh.

Menurut CBRE, properti di dekat stasiun kereta bawah tanah cenderung memiliki harga rata-rata 10-20% lebih tinggi daripada di area lain. Dalam situasi krisis pasar properti, proyek perumahan dengan konektivitas yang baik ke jalur kereta bawah tanah kemungkinan akan pulih lebih cepat.

Berhati-hatilah saat membeli tanah yang terpengaruh oleh peraturan zonasi.

Berbicara dengan seorang reporter dari Surat Kabar Investasi, Bapak Nguyen Huu Cuong, Ketua Klub Real Estat Hanoi (HNREA), mengatakan bahwa kenaikan harga real estat akibat pembangunan infrastruktur transportasi adalah fenomena alami. Tren ini pernah terjadi sebelumnya dengan kasus Jalan Lingkar 4, ketika para investor berbondong-bondong "berburu" lahan di sekitar jalan tersebut untuk memanfaatkan perencanaan yang telah dilakukan.

"Wajar jika harga tanah naik sebelum informasi perencanaan resmi dirilis oleh instansi pemerintah, terutama dalam kasus sistem kereta api cepat Utara-Selatan. Ini adalah proyek kunci, jadi bukan hanya investor properti, tetapi semua orang sangat ingin mendapatkan informasi seputar proyek besar ini," komentar Bapak Cuong.

Namun, Ketua HNREA juga menekankan bahwa pembeli perlu mengidentifikasi dengan jelas cakupan perencanaan proyek untuk menghindari terjebak di area yang sedang dalam proses penggusuran lahan. Ini akan menjadi salah satu faktor penentu dalam menentukan "untung atau rugi" dari lahan tersebut. Selain itu, investor juga harus mencari tahu apakah lahan tersebut memiliki akses ke sistem infrastruktur teknis atau fasilitas kesejahteraan sosial dari Negara.

"Hal ini dapat ditentukan melalui perencanaan terperinci, perencanaan regional, perencanaan skala 1/2.000, perencanaan skala 1/500... Jika investor yakin bahwa lahan tersebut tidak terpengaruh oleh peraturan perencanaan apa pun, maka mereka telah memenangkan sebagian pertempuran. Namun, jika mereka tidak yakin tentang hal ini, potensi risikonya sangat tinggi. Bahkan ada kasus di mana penjual memalsukan penanda perencanaan untuk melakukan penipuan," Bapak Cuong memperingatkan.

Selain faktor perencanaan, pakar dari HNREA juga mencatat bahwa investor perlu menentukan kesehatan keuangan mereka, tujuan penggunaan lahan, dan keberanian finansial mereka sendiri. Menurut Bapak Cuong, lahan yang mendapat manfaat dari proyek pembangunan cocok untuk investor jangka menengah dan panjang yang tidak terlalu bergantung pada leverage keuangan.

"Para pembeli harus menyeimbangkan kemampuan finansial mereka dan tidak terpengaruh oleh emosi. Untuk proyek-proyek nasional penting, kemajuan konstruksi mungkin memakan waktu bertahun-tahun. Oleh karena itu, jika investor harus meminjam uang dan tidak yakin dalam spekulasi jangka pendek, mereka akan menghadapi risiko kerugian," Bapak Cuong memperingatkan.

Demikian pula, Bapak Ngo Xuan Chuc, seorang investor dan direktur perusahaan pialang properti di Hanoi, menunjukkan bahwa pasar pada awalnya bereaksi positif terhadap informasi perencanaan, menyebabkan harga properti meroket. Setelah lonjakan harga tersebut, sentimen pasar stabil, menyebabkan harga secara bertahap stabil, atau bahkan menyesuaikan diri ke bawah di beberapa daerah dengan harga yang luar biasa tinggi.

“Stasiun Ngoc Hoi adalah stasiun kereta api terbesar di wilayah Utara, dan area perencanaan masih dapat disesuaikan dan diperluas. Jika investor sayangnya membeli tanah di dalam area yang direncanakan, mereka sudah akan mengalami kerugian. Bahkan dengan penerapan daftar harga tanah yang baru, kompensasi tidak akan pernah sama dengan harga pasar. Dengan mempertimbangkan kerangka harga tanah saat ini, kompensasi kurang dari sepertiga nilai sebenarnya,” kata Bapak Chuc terus terang.

Menurut investor ini, proyek tersebut sangat besar sehingga pembebasan lahan tidak dapat diselesaikan dalam semalam. Oleh karena itu, waktu konstruksi mungkin lebih lama dari yang diperkirakan. Akibatnya, investor dengan modal kecil yang perlu meminjam dari bank harus berpikir dengan cermat dan menghindari terpengaruh oleh FOMO (fear of missing out) dan berinvestasi berdasarkan rumor.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html