Harga tanah "mengikuti" jalur kereta cepat Utara

Setelah informasi tentang rencana pembangunan Stasiun Ngoc Hoi, pusat kereta cepat Utara-Selatan, harga tanah di kawasan ini meroket. Dengan anggaran 3-4 miliar VND, investor akan kesulitan membeli sebidang tanah dengan mobil terparkir di depan pintu.

Setelah informasi tentang rencana pembangunan Stasiun Ngoc Hoi, pusat kereta cepat Utara-Selatan, harga tanah di kawasan ini meroket. Dengan anggaran 3-4 miliar VND, investor akan kesulitan membeli sebidang tanah dengan mobil terparkir di depan pintu.

Perencanaan pembangunan stasiun Ngoc Hoi telah menyebabkan harga tanah di daerah ini meroket. Dalam foto: Perspektif keseluruhan Kompleks Ngoc Hoi.

Melebihi ambang batas 100 juta VND/m2

Sejak tahun 2004, Perdana Menteri telah menyetujui kebijakan investasi untuk Jalur Kereta Api Perkotaan No. 1, ruas Ngoc Hoi - Yen Vien. Namun, setelah sekitar 2 dekade, area ini masih "tidak aktif", dan pembebasan lahan masih menemui jalan buntu. Suasana suram di sini baru benar-benar sirna ketika Kementerian Perhubungan menetapkan Stasiun Ngoc Hoi sebagai bagian dari sistem kereta api cepat Utara-Selatan.

Informasi di atas telah membuat pasar properti di distrik Thanh Tri ( Hanoi ) berkembang pesat, terutama di komune Ngoc Hoi, lokasi stasiun tersebut. Menurut warga setempat, area ini mengalami kenaikan harga yang tajam di awal tahun akibat demam tanah di pinggiran kota Hanoi secara umum. Kemudian, dengan informasi baru tentang kereta cepat Utara-Selatan, harga tanah hunian di sekitar lokasi pembangunan stasiun terus melonjak.

Jika pada akhir kuartal pertama tahun 2024, pembeli masih dapat menemukan kavling tanah dengan area parkir di depan pintu seharga sekitar 60 juta VND/m2, kini harganya telah meningkat menjadi hampir 80 juta VND/m2. Untuk kavling yang terletak di jalan utama, harganya bahkan mencapai lebih dari 110 juta VND/m2.

Untuk proyek-proyek nasional utama, progres konstruksinya bisa memakan waktu bertahun-tahun. Oleh karena itu, jika investor harus meminjam uang, mereka akan menghadapi risiko pemotongan kerugian.

"Di daerah sekitar Stasiun Ngoc Hoi, dengan kapasitas finansial 3-4 miliar VND, sangat sulit bagi investor untuk membeli kavling tanah dengan mobil terparkir di depan pintu. Kalaupun ada, biasanya kavlingnya kecil atau memiliki feng shui yang buruk," ujar Bapak Xuan Thanh, seorang broker.

Jumlah properti residensial yang tersedia di pasar relatif terbatas. Untuk kavling dengan lokasi strategis dan gang yang lebar, tingkat likuiditas dihitung per minggu. Di tangan para "peselancar" berpengalaman, kavling di sini dapat menghasilkan keuntungan hingga ratusan juta VND dalam waktu singkat.

"Komune Ngoc Hoi dan komune-komune di sekitarnya seperti Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe, dan Khanh Ha merupakan wilayah yang paling diminati di Distrik Thanh Tri. Khususnya, komune Dai Ang dan Lien Ninh akan menjadi wilayah yang paling berkembang dalam waktu dekat, ketika terdapat dua kawasan perkotaan lagi pada tahun 2028 dan 2029," ujar Bapak Thanh.

Menurut CBRE, properti di dekat stasiun metro akan memiliki harga premium rata-rata 10-20% dibandingkan area lain. Jika terjadi krisis pasar properti, proyek perumahan dengan koneksi yang baik ke jalur metro akan dapat pulih lebih cepat.

Hati-hati saat membeli tanah yang "terjebak" dalam perencanaan

Berbicara kepada wartawan Dau Tu Newspaper, Bapak Nguyen Huu Cuong, Ketua Hanoi Real Estate Club (HNREA), mengatakan bahwa wajar saja jika harga properti meningkat seiring dengan pembangunan infrastruktur transportasi. Tren ini terjadi pada kasus Jalan Lingkar 4, ketika para investor berlomba-lomba "menjelajahi" lahan di sekitar rute tersebut untuk mendahului perencanaan.

"Harga tanah memang wajar naik seiring informasi perencanaan resmi dari instansi pemerintah, terutama dalam kasus sistem kereta cepat Utara-Selatan. Ini proyek penting, jadi bukan hanya investor properti, tetapi semua orang antusias dengan informasi seputar proyek besar ini," ujar Bapak Cuong.

Namun, Ketua HNREA juga menekankan bahwa pembeli perlu mendefinisikan secara jelas ruang lingkup perencanaan proyek agar tidak terkena dampak pembebasan lahan. Hal ini akan menjadi salah satu faktor penentu "untung rugi" lahan. Selain itu, investor juga harus mencari tahu apakah lahan tersebut akan mendapatkan manfaat dari sistem infrastruktur teknis atau proyek kesejahteraan sosial negara.

"Hal ini dapat dipastikan melalui perencanaan yang detail, perencanaan wilayah, perencanaan 1/2.000, perencanaan 1/500... Jika investor yakin bahwa lahan tersebut tidak 'terjebak' dalam perencanaan, maka hal tersebut dianggap sebagai keuntungan parsial. Namun, jika tidak dipahami dengan jelas, potensi risikonya sangat tinggi. Bahkan ada kasus di mana penjual memalsukan penanda perencanaan untuk melakukan penipuan," Bapak Cuong memperingatkan.

Selain faktor perencanaan, pakar dari HNREA juga mencatat bahwa investor perlu menentukan kondisi keuangan mereka, tujuan penggunaan lahan, dan "keberanian" mereka sendiri. Menurut Bapak Cuong, kavling tanah "setelah" proyek akan cocok untuk investor jangka menengah dan panjang dan tidak terlalu bergantung pada leverage keuangan.

"Pembeli harus menyeimbangkan kemampuan membayar mereka dan tidak terpengaruh oleh emosi. Untuk proyek-proyek nasional utama, kemajuan konstruksi bisa memakan waktu bertahun-tahun. Oleh karena itu, jika investor harus meminjam uang dan tidak yakin dengan 'berselancar' jangka pendek, mereka akan menghadapi risiko pemotongan kerugian," Bapak Cuong memperingatkan.

Senada dengan itu, Bapak Ngo Xuan Chuc, seorang investor dan direktur perusahaan pialang properti di Hanoi, menyatakan bahwa pasar pada awalnya selalu bereaksi positif terhadap informasi perencanaan, dan harga properti pun melonjak "dengan cepat". Setelah kenaikan harga tersebut, sentimen pasar akan kembali stabil dan menyebabkan harga berangsur-angsur stabil, atau bahkan menurun di beberapa tempat dengan harga yang luar biasa tinggi.

Stasiun Ngoc Hoi adalah stasiun kereta api terbesar di Utara, dan cakupan perencanaannya dapat disesuaikan dan diperluas. Jika investor kurang beruntung membeli sebidang tanah dalam perencanaan, mereka akan dianggap merugi. Bahkan ketika menerapkan daftar harga tanah yang baru, tingkat kompensasi tidak akan pernah sama dengan harga pasar. Dengan mempertimbangkan kerangka harga tanah saat ini, tingkat kompensasinya kurang dari 1/3 dari harga sebenarnya,” ujar Bapak Chuc terus terang.

Menurut investor ini, skala proyeknya sangat besar, sehingga pembersihan lahan tidak dapat dilakukan dalam semalam. Oleh karena itu, waktu pelaksanaan proyek mungkin lebih lama dari yang diperkirakan. Oleh karena itu, bagi investor dengan modal kecil dan terpaksa meminjam uang dari bank, sebaiknya pertimbangkan dengan matang, hindari dihantui rasa takut ketinggalan (fomo) dan menginvestasikan uang berdasarkan rumor.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html