Menghilangkan hambatan untuk obligasi dan properti.

Dalam laporan yang baru-baru ini diterbitkan mengenai pasar properti dan perumahan, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa bisnis properti menghadapi banyak kesulitan. Secara khusus, jumlah bisnis properti yang menyatakan bangkrut atau dibubarkan pada tahun 2022 meningkat sebesar 38,7% dibandingkan tahun 2021.

Kesulitan demi kesulitan terus bertumpuk.

Lembaga ini menilai tahun 2022 sebagai tahun yang penuh tantangan bagi bisnis yang beroperasi di sektor real estat, dengan beberapa perusahaan mengurangi jumlah karyawan hingga 50% untuk mengatasi kesulitan. Alasan utamanya adalah kesulitan dalam mengakses kredit, menerbitkan obligasi, dan mengumpulkan modal dari pelanggan, yang menyebabkan banyak bisnis kekurangan modal dan harus menunda atau menangguhkan sementara pelaksanaan proyek.

Selain itu, kenaikan suku bunga pinjaman, nilai tukar mata uang asing, harga bahan bakar, dan harga bahan bangunan telah menyebabkan peningkatan biaya bisnis, yang berdampak pada operasional bisnis. Kesulitan pelanggan untuk mengakses pinjaman bank untuk pembelian properti juga secara tidak langsung memengaruhi likuiditas produk dan proyek properti; bisnis tidak dapat menjual produk mereka untuk memulihkan modal dan berinvestasi kembali.

Selain itu, sejak akhir tahun 2022 hingga saat ini, beberapa bisnis juga menghadapi tekanan untuk membayar kembali obligasi kepada investor lebih awal dari jadwal karena berbagai alasan, termasuk perubahan kebijakan yang mengatur penerbitan obligasi korporasi.

Menurut laporan tentang pasar obligasi Vietnam oleh Asosiasi Pasar Obligasi Vietnam (VBMA), total volume penerbitan obligasi korporasi tahun lalu mencapai 255.163 miliar VND, turun 66% dibandingkan tahun sebelumnya. Nilai penerbitan sebagian besar sektor pada tahun 2022 menurun dibandingkan tahun sebelumnya, terutama penerbitan obligasi oleh perusahaan properti yang menurun hingga 80,8% secara tahunan di tengah beberapa faktor makroekonomi yang tidak menguntungkan.

Kesulitan dalam mengakses modal telah berdampak signifikan terhadap aktivitas jual beli di pasar properti. (Foto: TAN THANH)

Sementara itu, perusahaan-perusahaan harus membeli kembali obligasi senilai hingga 210.830 miliar VND lebih awal dari jadwal, meningkat 46% dibandingkan tahun 2021. Dari jumlah tersebut, sektor properti membeli kembali sekitar 35.400 miliar VND. Ini berarti bahwa modal untuk sektor properti tidak hanya diperketat tetapi juga berkurang secara signifikan dibandingkan sebelumnya, menyebabkan banyak perusahaan di industri ini menghadapi kesulitan yang lebih besar. Serangkaian pengumuman kerugian baru-baru ini oleh perusahaan-perusahaan menunjukkan kesulitan ini, seperti Phat Dat Real Estate yang merugi hampir 230 miliar VND pada kuartal terakhir tahun 2022, Cen Land juga melaporkan kerugian bersih sebesar 58,6 miliar VND pada kuartal keempat tahun 2022, dan Dat Xanh Group merugi lebih dari 400 miliar VND..., banyak perusahaan besar lainnya juga mengalami penurunan tajam dalam pendapatan dan keuntungan.

Ketua dewan direksi sebuah perusahaan properti dengan utang obligasi melebihi 200 miliar VND menyatakan bahwa perusahaannya telah menerima "kerugian dan penderitaan" untuk menata ulang portofolio investasinya dan menjual proyek-proyek untuk keluar dari siklus utang dan pembayaran bunga. Namun, menemukan mitra untuk menjual aset selama periode ini sangat sulit, karena sebagian besar perusahaan properti kehabisan modal, dan semua aset sulit dijual, bukan hanya properti.

"Pengetatan pasar obligasi korporasi yang terlalu cepat dan tiba-tiba membuat kami lengah. Yang kami khawatirkan saat ini adalah bagaimana menemukan modal untuk melaksanakan proyek-proyek kami, sementara banyak kebijakan dan prosedur terkait masih belum terselesaikan. Oleh karena itu, yang kami butuhkan adalah agar pemerintah segera menemukan cara untuk menghilangkan hambatan kebijakan guna mendukung bisnis dalam melaksanakan proyek-proyek mereka," ujar orang tersebut.

Ada banyak solusi untuk mengatasi masalah tersebut.

Dalam wawancara dengan wartawan surat kabar Nguoi Lao Dong, Dr. Nguyen Huu Huan dari Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh menyatakan bahwa pasar properti menghadapi kesulitan baik dalam input maupun output, terutama dengan ketatnya pengendalian modal. Oleh karena itu, untuk meringankan kendala modal di pasar ini, Bank Negara Vietnam perlu menerapkan kebijakan yang secara jelas menunjukkan dukungan, termasuk beberapa tingkat dukungan kredit jangka pendek, untuk menyelamatkan likuiditas bisnis properti.

“Karena kesulitan dengan obligasi korporasi tidak dapat diselesaikan dalam semalam, sementara bisnis properti sangat membutuhkan modal kerja untuk melanjutkan pelaksanaan proyek yang belum selesai. Bisnis dapat mencari sumber modal lain seperti pinjaman luar negeri, tetapi mereka akan menghadapi risiko nilai tukar karena harus meminjam dalam USD, dan tidak semua bisnis memenuhi syarat untuk mendapatkan modal internasional. Oleh karena itu, dalam jangka pendek, modal kredit masih dibutuhkan untuk 'menanggung beban' dan berkontribusi pada pemulihan bisnis properti,” kata Dr. Nguyen Huu Huan.

Menurut Dr. Nguyen Huu Huan, bukan hanya bisnis properti yang menghadapi kesulitan dalam mengakses kredit, tetapi pelanggan individu yang meminjam untuk membeli rumah untuk tempat tinggal atau investasi juga dibatasi aksesnya terhadap modal atau menghadapi suku bunga tinggi sekitar 15%-16% per tahun. Oleh karena itu, diperlukan solusi untuk menstabilkan atau mengurangi suku bunga pinjaman sesegera mungkin.

Mengenai solusi untuk masalah obligasi korporasi, Dr. Le Dat Chi, Wakil Kepala Departemen Keuangan Korporasi - Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh, berpendapat bahwa perlu diakui bahwa obligasi korporasi merupakan saluran mobilisasi modal penting bagi bisnis selain kredit bank. Oleh karena itu, langkah-langkah harus diambil untuk mengatur dan mengelola pasar obligasi korporasi dengan cara yang sama seperti bank harus mematuhi peraturan pemberian pinjaman untuk melindungi para deposan.

Sementara itu, pakar keuangan dan sekuritas Lam Minh Chanh berpendapat bahwa pasar obligasi korporasi akhir-akhir ini telah menyebabkan banyak investor kehilangan kepercayaan dan tidak berniat untuk berpartisipasi lagi. Untuk mengembalikan peran penting obligasi korporasi, kondisi-kondisi berikut harus dipastikan:

Pertama dan yang terpenting, semua obligasi korporasi harus diberi peringkat kredit oleh lembaga pemeringkat yang bereputasi. Hal ini akan memungkinkan investor untuk memahami tingkat risiko setiap jenis obligasi korporasi. Kedua, lembaga pengatur perlu mengontrol distribusi obligasi secara ketat. Sama sekali tidak boleh ada celah yang dieksploitasi untuk mendistribusikan obligasi yang diterbitkan secara pribadi kepada publik. Ketiga, hanya mereka yang memiliki lisensi pialang sekuritas yang diizinkan untuk memberikan nasihat dan menjual obligasi kepada investor. Hindari memberikan nasihat tentang penjualan obligasi oleh individu yang tidak memenuhi syarat seperti karyawan bank.

Keempat, para profesional penjualan dan konsultasi obligasi harus mengikuti proses konsultasi yang detail dan ketat untuk memastikan investor memahami dengan jelas obligasi korporasi mana yang mereka investasikan dan potensi risiko yang terkait dengan obligasi tersebut. "Jika hal-hal ini dilakukan, obligasi korporasi akan secara bertahap pulih dan berkembang pesat, menjadi saluran penyediaan modal bagi bisnis, terutama bisnis properti," tegas pakar Lam Minh Chanh.

Dari perspektif lembaga pengatur, Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Pengelolaan Pasar Perumahan dan Real Estat - Kementerian Konstruksi, mengatakan bahwa Kementerian Konstruksi telah mengusulkan kepada Kementerian Keuangan untuk menyampaikan kepada Pemerintah amandemen dan tambahan terhadap Peraturan Pemerintah Nomor 65/2022/ND-CP yang mengatur penawaran dan perdagangan obligasi korporasi swasta di pasar domestik dan penawaran obligasi korporasi di pasar internasional; untuk memperkuat panduan dan arahan tentang penawaran dan perdagangan obligasi korporasi di pasar domestik dan penawaran obligasi korporasi di pasar internasional sesuai dengan hukum; dan untuk mengendalikan kegiatan penggalangan modal bisnis real estat di pasar saham, menghindari spekulasi, manipulasi, dan inflasi harga.

Kementerian Konstruksi mengusulkan agar Bank Negara Vietnam mempertimbangkan dan mengusulkan rencana pengelolaan batas kredit yang sesuai untuk mendukung perekonomian; mengarahkan dan membimbing lembaga kredit untuk memfasilitasi akses kredit bagi usaha, pembeli rumah, dan investor. Kementerian juga meminta bimbingan dan arahan bagi lembaga kredit untuk segera memberikan pinjaman dan mencairkan dana kepada usaha dan proyek properti yang memenuhi syarat sesuai dengan hukum; memprioritaskan pemberian pinjaman kepada proyek perumahan sosial, perumahan pekerja, perumahan komersial terjangkau, dan jenis properti lainnya yang melayani tujuan produksi dan kesejahteraan sosial dengan efisiensi dan kapasitas pembayaran yang tinggi.

Bagi pemerintah daerah, perlu dilakukan peninjauan dan penyusunan daftar proyek perumahan dan real estat di wilayah mereka; khususnya menilai alasan dan penyebab proyek-proyek yang telah menerima persetujuan investasi tetapi belum dilaksanakan atau mengalami penundaan. Berdasarkan hal tersebut, fokuslah pada penyelesaian kesulitan hukum dan prosedural dalam mempersiapkan investasi untuk proyek perumahan guna meningkatkan pasokan ke pasar. Percepat reformasi administrasi, hindari pengabaian tanggung jawab atau penundaan dalam menyelesaikan prosedur pelaksanaan proyek real estat di wilayah tersebut.

Mempelajari pengalaman internasional

Dr. Can Van Luc, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, mengatakan bahwa ia telah mempelajari secara menyeluruh 16 solusi untuk menyelamatkan pasar properti China dan menemukan bahwa Vietnam dapat mempertimbangkan untuk menerapkan 10 di antaranya.

"Sebenarnya, kami telah menerapkan beberapa solusi, seperti penangguhan/penundaan pajak, penangguhan/penundaan utang... Kami juga telah menyarankan Kementerian Konstruksi, Kementerian Keuangan, dan Pemerintah untuk meneliti dan menemukan pendekatan yang sesuai berdasarkan situasi aktual di negara ini."

"Sebagai contoh, perusahaan harus menerima diskon untuk menjual aset tertentu agar dapat melunasi utang tepat waktu; menegosiasikan perpanjangan utang dengan pemegang obligasi dalam keadaan sulit, yang diizinkan oleh Keputusan 65. Menukar uang dengan barang, menukar obligasi dengan properti – solusi-solusi ini membutuhkan bimbingan negara untuk menghindari potensi masalah hukum. Perusahaan diperbolehkan untuk merestrukturisasi utang, artinya mereka diperbolehkan menerbitkan obligasi baru untuk melunasi utang lama..." - kata Bapak Luc.

(*) Lihat surat kabar Nguoi Lao Dong edisi tanggal 30 Januari.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm