Menyelesaikan kesulitan untuk obligasi dan real estat

Dalam laporan pasar properti dan perumahan yang baru-baru ini dirilis, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa bisnis properti menghadapi banyak kesulitan. Khususnya, jumlah bisnis properti yang dinyatakan pailit dan dibubarkan pada tahun 2022 meningkat sebesar 38,7% dibandingkan tahun 2021.

Kesulitan di atas kesulitan

Lembaga ini menilai tahun 2022 merupakan tahun di mana bisnis yang beroperasi di sektor properti akan menghadapi banyak tantangan, dengan beberapa perusahaan mengurangi tenaga kerja hingga 50% untuk mengatasi kesulitan tersebut. Faktor utamanya adalah kesulitan dalam mengakses pinjaman kredit, menerbitkan obligasi, dan memobilisasi modal dari nasabah, yang mengakibatkan banyak bisnis kekurangan modal sehingga terpaksa menunda atau menghentikan sementara pelaksanaan proyek.

Selain itu, suku bunga kredit, nilai tukar mata uang asing, harga bensin, dan harga bahan bangunan telah meningkat, yang mengakibatkan peningkatan biaya bagi bisnis, sehingga memengaruhi operasional bisnis. Kenyataan bahwa pelanggan yang membeli properti kesulitan mengakses pinjaman bank juga secara tidak langsung memengaruhi likuiditas produk dan proyek properti; bisnis tidak dapat menjual produk untuk memulihkan modal dan berinvestasi kembali.

Selain itu, sejak akhir tahun 2022 hingga saat ini, beberapa perusahaan masih berada di bawah tekanan untuk membayar kembali obligasi lebih awal kepada investor karena berbagai alasan, termasuk perubahan kebijakan untuk mengendalikan obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan.

Laporan Pasar Obligasi Vietnam oleh Asosiasi Pasar Obligasi Vietnam (VBMA) menunjukkan bahwa total volume penerbitan obligasi korporasi tahun lalu mencapai VND255.163 miliar, turun 66% dibandingkan tahun sebelumnya. Nilai penerbitan sebagian besar kelompok industri pada tahun 2022 menurun dibandingkan tahun sebelumnya, terutama penerbitan obligasi oleh perusahaan properti yang turun 80,8% dibandingkan periode yang sama akibat berbagai faktor makro yang kurang menguntungkan.

Kesulitan sumber modal sangat memengaruhi aktivitas jual beli di pasar properti. Foto: TAN THANH

Sementara itu, perusahaan harus membeli kembali obligasi senilai hingga VND 210,83 miliar di muka, meningkat 46% dibandingkan tahun 2021. Di antaranya, grup real estat membeli kembali sekitar VND 35,400 miliar di muka. Itu berarti bahwa sumber modal untuk real estat tidak hanya diperketat tetapi juga menyempit secara signifikan dibandingkan sebelumnya, menyebabkan banyak perusahaan di industri ini jatuh ke dalam kesulitan. Serangkaian perusahaan yang baru-baru ini mengumumkan kerugian menunjukkan kesulitan ini, seperti Phat Dat Real Estate yang kehilangan hampir VND 230 miliar pada kuartal terakhir tahun 2022, Cen Land juga melaporkan kerugian setelah pajak pada kuartal keempat tahun 2022 hingga VND 58,6 miliar atau Dat Xanh Group memiliki kerugian bersih lebih dari VND 400 miliar..., banyak perusahaan besar lainnya juga mengalami penurunan tajam dalam pendapatan dan laba.

Ketua Dewan Direksi sebuah perusahaan properti dengan utang obligasi lebih dari 200 miliar VND mengatakan bahwa perusahaannya telah menerima "kerugian dan penderitaan" untuk menata ulang portofolio investasinya, menjual proyek-proyek untuk keluar dari situasi utang dan bunga... tetapi menemukan mitra untuk menjual selama masa ini sangat sulit, karena sebagian besar perusahaan properti telah menghabiskan sumber modal mereka, dan aset apa pun sulit dijual, bukan hanya properti.

"Pengetatan pasar obligasi korporasi yang terlalu cepat dan tiba-tiba membuat kita tidak dapat bereaksi tepat waktu. Yang kita khawatirkan saat ini adalah tidak tahu bagaimana cara mendapatkan modal untuk melaksanakan proyek, sementara banyak kebijakan terkait prosedur belum terselesaikan. Oleh karena itu, yang kita butuhkan adalah pemerintah segera memiliki cara untuk menghapus kebijakan yang mendukung bisnis dalam melaksanakan proyek," ujarnya.

Banyak solusi

Berbicara kepada wartawan Surat Kabar Lao Dong, Dr. Nguyen Huu Huan, dari Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa pasar properti sedang menghadapi kesulitan, baik dalam hal input maupun output, terutama karena sumber modalnya dikontrol secara ketat. Oleh karena itu, untuk mengatasi kesulitan modal di pasar ini, kebijakan Bank Negara perlu ditunjukkan melalui penyampaian pesan-pesan spesifik dan dukungan modal kredit jangka pendek untuk menjaga likuiditas perusahaan properti.

"Karena kesulitan obligasi korporasi tidak dapat diselesaikan dalam semalam, sementara perusahaan properti sangat membutuhkan modal kerja untuk melanjutkan pelaksanaan proyek yang belum selesai. Perusahaan dapat mencari sumber modal lain seperti pinjaman luar negeri, tetapi akan menghadapi risiko nilai tukar karena harus meminjam dalam USD dan tidak semua perusahaan memenuhi persyaratan untuk memobilisasi modal internasional. Oleh karena itu, masalah jangka pendeknya adalah masih membutuhkan modal kredit untuk "mendukung", yang berkontribusi dalam membantu pemulihan perusahaan properti," ujar Dr. Nguyen Huu Huan.

Menurut Dr. Nguyen Huu Huan, bukan hanya modal kredit untuk perusahaan real estat yang menghadapi kesulitan, tetapi juga nasabah individu yang meminjam untuk membeli rumah untuk tempat tinggal atau investasi juga terbatas dalam mengakses modal atau memiliki suku bunga tinggi sekitar 15%-16% per tahun. Oleh karena itu, perlu ada solusi untuk menstabilkan atau menurunkan suku bunga pinjaman segera.

Terkait solusi permasalahan obligasi korporasi, Dr. Le Dat Chi, Wakil Kepala Fakultas Keuangan Perusahaan - Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa perlu untuk mengenalinya sebagai saluran mobilisasi modal yang penting bagi perusahaan di samping kredit perbankan, agar dapat memiliki langkah-langkah untuk mengatur dan mengelola pasar obligasi korporasi dengan cara yang sama seperti bank harus mematuhi peraturan pinjaman untuk melindungi deposan.

Sementara itu, pakar keuangan dan sekuritas Lam Minh Chanh mengatakan bahwa pasar obligasi korporasi baru-baru ini telah menyebabkan banyak investor kehilangan kepercayaan dan enggan berpartisipasi lagi. Untuk mengembalikan peran penting obligasi korporasi, kondisi-kondisi berikut harus dipastikan:

Pertama dan terpenting, semua obligasi korporasi harus diperingkat oleh lembaga pemeringkat yang bereputasi baik. Dengan demikian, investor akan mengetahui tingkat risiko setiap jenis obligasi korporasi. Kedua, lembaga regulator perlu mengontrol distribusi obligasi secara ketat. Hindari sepenuhnya pelanggaran hukum dan distribusi obligasi yang diterbitkan secara privat kepada publik. Ketiga, hanya mereka yang memiliki sertifikat pialang efek yang diizinkan untuk memberi nasihat dan menjual obligasi kepada investor. Hindari konsultasi penjualan obligasi oleh pihak non-profesional seperti karyawan bank.

Keempat, konsultan dan penjual obligasi harus mengikuti proses konsultasi yang terperinci dan ketat untuk memastikan investor memahami dengan jelas obligasi korporasi mana yang mereka investasikan dan potensi risikonya. "Jika kita dapat melakukan itu, obligasi korporasi akan pulih secara bertahap dan berkembang pesat, menjadi saluran pasokan modal bagi bisnis, terutama bisnis real estat," tegas pakar Lam Minh Chanh.

Dari sudut pandang badan pengelola, Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Perumahan dan Manajemen Pasar Properti - Kementerian Konstruksi, menyampaikan bahwa Kementerian Konstruksi telah mengusulkan kepada Kementerian Keuangan untuk mengajukan kepada Pemerintah perubahan dan penambahan Keputusan 65/2022/ND-CP yang mengatur penawaran dan perdagangan obligasi korporasi individual di pasar domestik dan penawaran obligasi korporasi ke pasar internasional; memperkuat arahan dan pedoman penawaran dan perdagangan obligasi korporasi di pasar domestik dan penawaran obligasi korporasi ke pasar internasional sesuai dengan ketentuan perundang-undangan; mengendalikan kegiatan mobilisasi modal pelaku usaha properti di pasar modal, sehingga terhindar dari spekulasi, manipulasi, dan inflasi harga.

Terkait Bank Negara, Kementerian Konstruksi mengusulkan untuk mempertimbangkan dan mengusulkan rencana pengelolaan plafon kredit yang tepat guna mendukung perekonomian; mengarahkan dan membimbing lembaga-lembaga kredit untuk menciptakan kondisi bagi perusahaan, pembeli rumah, dan investor untuk mengakses modal kredit. Membimbing dan mengarahkan lembaga-lembaga kredit untuk segera memberikan pinjaman dan pencairan kepada perusahaan-perusahaan dan proyek-proyek properti yang memenuhi persyaratan sesuai peraturan perundang-undangan; memprioritaskan pinjaman untuk proyek-proyek perumahan sosial, perumahan pekerja, perumahan komersial berbiaya rendah, dan jenis-jenis properti lainnya yang melayani tujuan produksi dan jaminan sosial dengan efisiensi tinggi dan kapasitas pembayaran utang yang tinggi.

Untuk daerah, perlu meninjau dan menyusun daftar proyek perumahan dan properti di wilayah tersebut; khususnya menilai alasan dan penyebab proyek yang telah disetujui untuk investasi tetapi belum terlaksana atau lambat terlaksana. Atas dasar tersebut, fokuslah pada upaya mengatasi kesulitan dan hambatan dalam hal hukum dan prosedur persiapan investasi proyek perumahan guna meningkatkan pasokan pasar. Percepat reformasi prosedur administratif, hindari pengabaian tanggung jawab atau penundaan penyelesaian prosedur pelaksanaan proyek properti di wilayah tersebut.

Riset pengalaman internasional

Dr. Can Van Luc, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, mengatakan ia telah mempelajari dengan cermat 16 solusi untuk menyelamatkan pasar real estat China dan menemukan bahwa Vietnam dapat mempelajari dan menerapkan 10 di antaranya.

"Faktanya, kami telah menerapkan beberapa solusi, seperti penangguhan/penundaan pajak, penangguhan/penundaan utang... Kami juga telah berkonsultasi dengan Kementerian Konstruksi, Kementerian Keuangan, dan Pemerintah untuk mempelajari solusi lain dan menemukan arah yang sesuai dengan situasi aktual di negara ini."

Misalnya, perusahaan harus menerima diskon untuk menjual beberapa aset agar dapat membayar utang tepat waktu; bernegosiasi dengan pemegang obligasi untuk memperpanjang utang dalam keadaan sulit, hal ini diizinkan oleh Keputusan 65. Menukar uang dengan barang, menukar obligasi dengan properti, solusi ini perlu dipandu oleh negara untuk menghindari masalah hukum yang mungkin timbul. Perusahaan diizinkan untuk memperpanjang utang, yaitu, mereka diizinkan untuk menerbitkan obligasi baru untuk melunasi utang lama..." - kata Bapak Luc.

(*) Lihat Koran Lao Dong edisi 30 Januari

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm