Jangan izinkan perubahan sembarangan pada perencanaan.

BARIS-BARIS YANG MENYEBABKAN FRUSTRASI

Hingga hari ini, konsekuensi dari proyek Thu Thiem (Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh) masih terasa. Inspektorat Pemerintah telah mengeluarkan dua kesimpulan, dan selanjutnya, Komite Inspeksi Pusat dan Politbiro juga telah menyimpulkan dan memutuskan untuk mendisiplinkan banyak pemimpin tingkat tinggi yang terlibat dalam proyek Thu Thiem. Namun, penyelesaian hak-hak penduduk yang tanahnya berada dalam area seluas 4,3 hektar (di Kelurahan 1, Kelurahan Binh An, Distrik 2, sekarang Kota Thu Duc) di luar batas yang direncanakan tetapi disita oleh pemerintah kota masih belum terselesaikan.

Perubahan tata ruang yang sewenang-wenang di sepanjang Jalan Le Van Luong ( Hanoi ) telah berlangsung lama dan meninggalkan banyak konsekuensi negatif.

Masalah ini bermula dari penyesuaian perencanaan Thu Thiem. Pada tanggal 4 Juni 1996, Perdana Menteri Vo Van Kiet menandatangani Keputusan 367 yang menyetujui rencana pembangunan kawasan perkotaan baru Thu Thiem di Distrik Thu Duc (sekarang Kota Thu Duc), dengan luas kawasan perkotaan baru 770 hektar, area relokasi 160 hektar, dan populasi 245.000 jiwa... Kemudian, pada tanggal 16 September 1998, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menyetujui perencanaan rinci 1/2000 dalam Keputusan No. 13585, di mana secara sewenang-wenang menyesuaikan luas dan batas wilayah, meningkatkan luas wilayah sebesar 4,3 hektar di Lingkungan 1, Kelurahan Binh An, Distrik 2. Inspektorat Pemerintah dan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh kemudian mengakui bahwa penyesuaian ini tidak sesuai dengan rencana yang disetujui oleh Perdana Menteri.

Demikian pula, di area relokasi seluas 160 hektar, hampir 114 hektar tidak termasuk dalam Rencana 367 yang disetujui Perdana Menteri. Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh masih mengalokasikan lahan sesuai dengan rencana rinci 1/500, meskipun penyesuaian rencana rinci 1/2.000 belum disetujui. Lebih lanjut, dalam beberapa proyek, kota mengalokasikan lahan kepada bisnis tanpa izin usaha yang sesuai, tanpa wewenang yang tepat, dan tanpa melelang lahan… Hal ini mengakibatkan kurangnya lahan untuk relokasi sesuai rencana, sehingga mengganggu rencana yang telah disetujui. Investasi dan pembangunan kawasan perkotaan baru Thu Thiem terhenti, dan keluhan warga berlarut-larut tanpa penyelesaian. Pada tahun 2018, pemerintah kota juga mengakui bahwa "kunci" pelanggaran tersebut adalah kurangnya ketelitian dalam implementasi penyesuaian oleh kota dan kegagalannya untuk meminta pendapat Perdana Menteri.

Kebuntuan dalam sengketa tanah sebagian besar berkisar pada peta perencanaan. Misalnya, kasus Ibu Nguyen Thi Kim Buu (Dusun 1, Desa Song Trau, Distrik Trang Bom, Provinsi Dong Nai) dan hampir 50 rumah tangga di Desa Song Trau dan Dong Hoa (Distrik Trang Bom). Rumah tangga ini mengklaim bahwa rencana awal untuk kawasan industri Bau Xeo tidak termasuk tanah mereka, tetapi hanya perkebunan karet milik Perusahaan Karet Dong Nai. Namun, para investor telah menemukan cara untuk merebut tanah mereka. Sementara itu, pemerintah provinsi Dong Nai menegaskan bahwa pembangunan kawasan industri Bau Xeo "sesuai dengan hukum." Yang benar dan yang salah tetap tidak terselesaikan; selama hampir 20 tahun, para pemilik tanah menolak kompensasi dan terus mengajukan pengaduan. Tanah yang direbut secara paksa oleh pihak berwenang tetap terbengkalai.

Penyesuaian sewenang-wenang terhadap perencanaan

Perencanaan dan tata guna lahan pada dasarnya adalah keputusan tentang bagaimana lahan akan digunakan. Oleh karena itu, pengadaan lahan dan konversi penggunaan lahan semuanya dimulai dengan rencana-rencana ini.

Pada tahun 2019, Majelis Nasional ke-14 melakukan pengawasan tertinggi terhadap perencanaan, pengelolaan, dan penggunaan lahan perkotaan. Periode pengawasan dibatasi hingga lima tahun, dari tahun 2013 (ketika Undang-Undang Pertanahan saat ini mulai berlaku) hingga tahun 2018. Lingkup pengawasan juga terbatas pada perencanaan, pengelolaan, dan penggunaan lahan perkotaan. Namun, angka-angka dari hasil pengawasan tersebut telah memicu banyak refleksi.

Laporan tim pemantauan menunjukkan bahwa, berdasarkan laporan yang tidak lengkap dari berbagai daerah, terdapat 1.390 proyek di seluruh negeri dengan penyesuaian perencanaan mulai dari satu hingga enam kali. Rencana yang disesuaikan ini seringkali cenderung meningkatkan tinggi bangunan, jumlah lantai, luas lantai, membagi ukuran apartemen, meningkatkan kepadatan bangunan, dan koefisien penggunaan lahan. Bersamaan dengan itu, terjadi pengurangan ruang hijau publik dan lahan infrastruktur, atau penambahan fungsi perumahan pada lahan komersial dan perkantoran, yang menyebabkan peningkatan kesenjangan sewa lahan, kepadatan bangunan, dan ukuran populasi.

Banyak contoh "fragmentasi" perencanaan kota dapat ditemukan di Hanoi atau Kota Ho Chi Minh, yang kini menjadi masalah pelik dengan banyak konsekuensi negatif, seperti di kawasan perkotaan Linh Dam atau jalan Le Van Luong. Pengelolaan yang longgar dalam jangka panjang telah menyebabkan kawasan perkotaan Linh Dam yang dulunya dikagumi karena perencanaan modern, infrastruktur terpadu, dan kepadatan penduduk ideal, hancur akibat proyek-proyek "taipan rokok" Le Thanh Than. Demikian pula, penyesuaian perencanaan yang sewenang-wenang, yang mengakibatkan jalan sepanjang 1 km harus "menampung" 40 gedung tinggi, telah mengubah jalan Le Van Luong menjadi "jalan penderitaan" di tengah frustrasi warga…

Dalam resolusi pengawasan selanjutnya, Majelis Nasional menilai bahwa kualitas perencanaan kota rendah, kurang sinkronisasi, visi jangka panjang, dan gagal mengikuti perkembangan sosial-ekonomi dan urbanisasi, yang menyebabkan banyak penyesuaian perencanaan. Dalam beberapa kasus, penyesuaian tersebut bersifat sewenang-wenang, didorong oleh kepentingan investor, dan berdampak negatif terhadap lingkungan, lanskap, arsitektur, infrastruktur teknis, aspek sosial, dan kepentingan sah masyarakat setempat.

Dalam sebuah sesi Komite Tetap Majelis Nasional, Ketua Komite Urusan Delegasi, Nguyen Thi Thanh, menyatakan: "Terkadang, hanya 3-4 orang yang duduk bersama dapat menyesuaikan perencanaan." Meskipun hanya sebuah lelucon, apa yang dikatakan Ibu Thanh sepenuhnya mencerminkan sifat sewenang-wenang dari penyesuaian perencanaan, yang telah menjadi akar penyebab keluhan dan protes yang sudah berlangsung lama.

Keterbukaan dan transparansi adalah kunci.

Isu utamanya terletak pada memastikan transparansi dan keterbukaan dalam perencanaan dan pengembangan penggunaan lahan, sekaligus meminimalkan penyesuaian sewenang-wenang terhadap rencana, terutama yang dipengaruhi oleh kepentingan kelompok tertentu. Persyaratan kebijakan sudah jelas, tetapi perancangan dan implementasi instrumen kebijakan tetap menjadi kendala utama.

Menurut peraturan hukum tanah yang berlaku saat ini, perencanaan lahan lokal harus melibatkan konsultasi dengan masyarakat dan warga, dan setelah disetujui, rencana tersebut harus dipublikasikan. Namun, laporan Indeks Kinerja Administrasi Publik dan Tata Kelola Provinsi (PAPI) tahun 2022 di Vietnam, yang diterbitkan pada awal April, menunjukkan bahwa kurang dari 20% responden menyadari perencanaan lahan lokal mereka. Di Da Nang, angka ini berada di bawah 10%. Provinsi dengan tingkat yang lebih tinggi, seperti Binh Duong dan Thua Thien-Hue, masih hanya sekitar 30%. Yang signifikan, indeks ini tetap rendah selama lebih dari 10 tahun sejak laporan PAPI pertama kali dilakukan. Angka-angka ini "sangat mengkhawatirkan." Dr. Dang Hoang Giang, yang mewakili tim peneliti yang menyusun laporan ringkasan Pemerintah tentang umpan balik publik terhadap revisi Undang-Undang Tanah, menyatakan bahwa telah ada lebih dari 12 juta komentar publik, di mana lebih dari 1 juta di antaranya berkaitan dengan perencanaan dan rencana penggunaan lahan. Dari tinjauan awal, Komite Ekonomi Majelis Nasional, badan yang bertanggung jawab untuk meninjau rancangan Undang-Undang Pertanahan, telah berulang kali menekankan persyaratan bahwa proses pengumpulan dan pengungkapan rencana tata guna lahan kepada publik, terutama di tingkat lokal, harus menjamin transparansi dan keterbukaan. Hal ini mencegah warga negara tidak mengetahui adanya penyesuaian perencanaan, yang dapat memengaruhi hak-hak mereka terkait lahan dan menyebabkan pengaduan. Secara khusus, pengungkapan peta perencanaan tata guna lahan dan rencana konsultasi publik, serta diversifikasi metode pengungkapan publik, sangat penting.

Persyaratan-persyaratan ini sebagian telah dipenuhi. Draf terbaru Undang-Undang Pertanahan, yang akan diajukan ke Majelis Nasional pada sesi Mei, telah menetapkan ketentuan yang lebih spesifik mengenai isi, jangka waktu untuk meminta pendapat, pengungkapan publik rencana dan skema penggunaan lahan, serta penyesuaian rencana. Mekanisme, kebijakan, dan undang-undang menjadi lebih lengkap dan disempurnakan. Namun, masalah utamanya masih terletak pada apakah pemerintah ingin menerapkannya atau tidak. (bersambung)

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/khong-de-tuy-tien-thay-doi-quy-hoach-185230515212257958.htm