Apa yang perlu Anda perhatikan saat membeli kios pasar?

VnExpress•19/03/2024

Dengan modal 400 juta VND, para ahli menyarankan untuk mengambil pinjaman hipotek untuk membeli kios, tetapi penilaian yang cermat terhadap harga, lokasi, dan rencana bisnis sangat diperlukan.

Halo ahli, saya berusia 31 tahun, belum menikah, dan tinggal di provinsi pedesaan di Vietnam Tengah. Saat ini, saya hanya memiliki tabungan sebesar 400 juta VND. Karena saya tinggal bersama orang tua, pengeluaran bulanan saya sekitar 5 juta VND. Pendapatan bulanan rata-rata saya adalah 20 juta VND.

Saya berencana membeli sebidang tanah di sebuah distrik di pinggiran ibu kota provinsi tempat saya tinggal sekarang, dengan harga sekitar 800 juta VND. Saya akan meminjam sisanya dari bank. Saat ini saya sedang melakukan riset dan mencari lahan.

Selain pilihan di atas, saya melihat proyek pasar di kota tempat saya tinggal yang menjual kios dua lantai seharga sekitar 800 juta VND. Saya tidak memiliki pengalaman bisnis, dan jika saya membeli kios, saya akan lebih banyak menggunakannya untuk diri sendiri, menyewakannya, atau membiarkan anggota keluarga menggunakannya untuk bisnis jika mereka mau.

Saya perhatikan bahwa kios pasar tradisional memiliki sangat sedikit pelanggan karena meningkatnya belanja online. Saya juga tidak memiliki pengalaman bisnis sebelumnya dan saat ini memiliki pekerjaan administrasi. Saya tidak yakin tentang risiko yang terlibat dalam membeli kios. Saya akan sangat menghargai saran dari seorang ahli. Terima kasih banyak!

Vinh2293

Konsultan:

Dalam konteks ekonomi yang berkembang pesat, investasi di bidang properti komersial telah menjadi salah satu tren investasi yang menarik. Namun, tidak semua orang tahu bagaimana mendekati dan menangani situasi secara efektif. Berdasarkan kasus spesifik Anda, kami dapat menarik kesimpulan berikut mengenai aspek-aspek penting manajemen keuangan pribadi ketika mempertimbangkan investasi kios di distrik tersebut.

Mengenai potensi pendapatan dan surplus, Anda memiliki pendapatan bulanan sebesar 20 juta VND dan tabungan sebesar 400 juta VND, dengan pengeluaran hidup bulanan sebesar 5 juta VND. Surplus bulanan Anda adalah 15 juta VND, setara dengan 75% dari pendapatan Anda. Ini adalah indikator yang sangat baik dan sumber daya keuangan mendasar untuk setiap keputusan investasi.

Selanjutnya, kita akan mengevaluasi tujuan investasi dan faktor-faktor yang terkait dengan pengelolaan pinjaman dan manajemen risiko. Anda ingin membeli tanah atau kios di suatu distrik untuk tujuan usaha, dengan tujuan mencapai stabilitas dan potensi pendapatan pasif, serta pendapatan dari apresiasi nilai properti. Anggaran Anda untuk kios tersebut adalah 800 juta VND. Oleh karena itu, mengingat situasi keuangan Anda saat ini, Anda perlu meminjam 400 juta VND dari bank.

Mengenai penggunaan leverage keuangan di bank, saya sarankan Anda mempertimbangkan pinjaman hipotek properti, dengan menggunakan properti yang ingin Anda beli sebagai jaminan. Saat ini, sesuai hukum, kios dapat diberikan sertifikat hak guna lahan. Selain masalah hukum, harap perhatikan prinsip-prinsip berikut saat mengambil pinjaman bank.

Pembayaran bunga dan pokok pinjaman Anda berkisar antara 30% dari penghasilan Anda. Angka ini dapat meningkat dalam kisaran yang sesuai tergantung pada kebutuhan Anda, karena surplus Anda saat ini berada pada tingkat yang sangat tinggi, sekitar 75%.

Anda juga perlu memperhatikan peraturan seperti suku bunga dan jangka waktu pinjaman. Pinjaman jangka panjang menghasilkan pembayaran pokok dan bunga bulanan yang lebih rendah; pinjaman jangka pendek mengurangi jumlah bunga bank, tetapi memberi tekanan pada arus kas bulanan Anda. Selain itu, Anda harus menyadari peraturan suku bunga mengambang bank (yang akan berdampak signifikan pada pinjaman ketika suku bunga naik) dan penalti pelunasan dini.

Selain itu, untuk mengelola risiko pinjaman dalam keadaan tak terduga yang membutuhkan sejumlah besar uang seperti sakit, perawatan medis, kecelakaan, atau kehilangan pekerjaan, Anda harus menyiapkan dana darurat yang setara dengan pendapatan 3-6 bulan dan polis asuransi jiwa.

Anda dapat melihat beberapa suku bunga pinjaman bank swasta terbaru pada tabel yang telah saya susun di bawah ini.

Bank	Pinjaman tanpa jaminan (%/tahun)	Pinjaman hipotek (%/tahun)
Bank Pertanian	7.0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6.9 - 12
TP-Bank	8,7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
Sacombank	9.6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	dari 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9.6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Vietinbank	9.6	7,7 - 8,5
Versi Vietnam	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
MB	11.9	7 - 9
Bank MB	12,5 - 20	6 - 9,5

Catatan: Tabel perbandingan suku bunga pinjaman bank di atas hanya sebagai referensi. Suku bunga pinjaman bank dapat berubah sewaktu-waktu tergantung pada kebijakan pinjaman bank. Untuk informasi lebih detail mengenai paket dan kebijakan pinjaman, silakan hubungi bank secara langsung.

Penilaian properti, penilaian hukum, dan rencana investasi/bisnis.

Anda kurang berpengalaman dalam bisnis langsung atau online, yang meningkatkan risiko investasi di bidang ini. Berikut beberapa kriteria penting yang perlu Anda pertimbangkan dengan cermat sebelum mengambil keputusan:

Pertama, Anda perlu menilai nilai properti. Anda perlu meneliti harga kios di masa lalu dan sekarang serta mengidentifikasi faktor-faktor yang menentukan potensi kenaikan harga di masa mendatang. Anda juga perlu menilai arus kas bulanan dari operasional bisnis atau sewa di kios tersebut. Jika kios belum beroperasi, Anda harus mengevaluasi proyeksi pendapatan dan keuntungannya.

Kedua, Anda perlu menilai situasi makroekonomi. Ini sangat penting untuk menentukan apakah waktu pengambilan keputusan investasi Anda tepat. Misalnya, jika Anda memiliki properti selama periode booming, harga mungkin telah naik terlalu tajam, dan penggunaan leverage keuangan akan menyebabkan kenaikan suku bunga dan properti tersebut mungkin kehilangan potensi pertumbuhannya karena lonjakan harga sebelumnya. Investasi ini akan menjadi tidak efektif. Jika Anda kurang berpengalaman, Anda dapat berkonsultasi dengan profesional keuangan pribadi untuk mendapatkan perspektif yang komprehensif.

Ketiga, nilai lokasi dan potensi properti tersebut. Kios di daerah padat penduduk akan sangat berbeda dengan kios di daerah baru karena tujuan utama pengembangan kios adalah aktivitas bisnis. Tanpa penghuni, keuntungan modal (keuntungan dari peningkatan nilai properti) dan arus kas (keuntungan dari operasi bisnis di lahan tersebut) tidak akan efektif. Oleh karena itu, melakukan riset menyeluruh tentang lokasi kios, potensinya, kepadatan penduduk, utilitas (listrik, jalan, sekolah, dan fasilitas lainnya) di sekitarnya akan membantu Anda membuat keputusan investasi yang lebih akurat.

Keempat adalah penilaian hukum atas properti tersebut. Bagi investor berpengalaman, ini relatif sederhana. Namun, bagi seseorang yang kurang berpengalaman, Anda harus meluangkan waktu untuk meneliti prosedur dan peraturan hukum yang diperlukan terkait pajak yang akan dibayarkan saat memiliki properti untuk menghindari risiko yang tidak perlu. Saat ini, kepemilikan properti membutuhkan perhatian pada biaya pendaftaran dan pajak penggunaan lahan tahunan. Jika berupa kios, Anda perlu mencari tahu apakah area tersebut mengenakan biaya layanan atau biaya pemeliharaan. Biaya hak penggunaan lahan juga perlu dipertimbangkan.

Terakhir, evaluasi investasi dan rencana bisnis Anda. Saya merekomendasikan untuk memiliki rencana yang detail untuk aktivitas ini karena hampir seluruhnya akan menghabiskan tabungan Anda dan sebagian dari surplus bulanan Anda. Oleh karena itu, membuat rencana yang detail sangat penting. Anda dapat fokus pada tiga elemen berikut: menilai kapasitas keuangan Anda, penganggaran, dan mengelola arus kas (pendapatan dan pengeluaran).

Tran Manh Hoang Viet
Pakar Perencanaan Keuangan Pribadi
Perusahaan Konsultasi Investasi dan Manajemen Aset FIDT

Tautan sumber