Akankah apartemen masih diminati pada tahun 2026?

VTV.vn - Setelah periode pertumbuhan yang kuat dan fluktuasi yang signifikan, pasar apartemen menghadapi titik balik yang krusial.

Saat kita memasuki tahun 2026, faktor pertama dan terpenting yang akan membentuk kembali pasar apartemen adalah penawaran.

Dengan proyeksi peningkatan pasokan, khususnya dari perumahan sosial, dan pergeseran investasi yang jelas menuju kebutuhan perumahan yang sesungguhnya, tahun 2026 dipandang sebagai tahun di mana pasar memasuki siklus baru: tidak terlalu panas tetapi lebih berkelanjutan.

Perumahan sosial menjadi "katup pengatur".

Memasuki tahun 2026, faktor pertama dan terpenting yang akan membentuk kembali pasar apartemen adalah pasokan. Setelah bertahun-tahun terhambat oleh kendala hukum, prosedur investasi yang panjang, dan sentimen bisnis yang hati-hati di tengah suku bunga tinggi, pasar sedang mengalami siklus pemulihan yang kuat. Periode 2024-2025 telah menyaksikan pemulihan yang jelas dalam jumlah proyek dan produk yang diluncurkan ke pasar, membuka jalan bagi pasokan yang lebih melimpah pada tahun 2026, terutama di segmen yang melayani kebutuhan perumahan yang sebenarnya.

Menurut penilaian di forum real estat pada akhir tahun 2025, pasar real estat akan mengalami penambahan lebih dari 100.000 unit hanya pada tahun 2025 saja, peningkatan lebih dari 22% dibandingkan tahun 2024, dengan hampir 90.000 unit merupakan pasokan baru. Skala proyek juga semakin besar baik dari segi luas area maupun nilai investasi. Yang perlu diperhatikan, dalam lanskap pasokan ini, perumahan sosial menonjol sebagai komponen kunci, tidak hanya mengatasi masalah kesejahteraan sosial tetapi juga bertindak sebagai "katup pengatur" untuk seluruh pasar apartemen.

Banyak ahli percaya bahwa tahun 2026 akan menjadi tahun di mana perumahan sosial didorong lebih dari sebelumnya, baik dari segi kuantitas maupun kecepatan implementasi. Perumahan sosial diperkirakan akan berkembang pesat pada tahun 2026, karena pemerintah daerah dan lembaga pengelola secara agresif menghilangkan hambatan birokrasi dan mempersingkat proses untuk menghadirkan produk ke pasar lebih cepat.

Menurut Bapak Ho Ngoc Tung, Wakil Direktur Jenderal Sky Realty Joint Stock Company, perbedaan pada siklus berikutnya terletak pada kenyataan bahwa: "Pada tahun 2026, pasokan perumahan sosial akan mulai muncul, dan akan lebih cepat daripada perumahan komersial, karena dengan prosedur untuk perumahan sosial, Pemerintah dan Komite Rakyat kota-kota menciptakan kondisi yang sangat menguntungkan untuk segera menghadirkan produk ke pasar." Ketika ratusan ribu unit perumahan sosial ditambahkan, tidak hanya di Hanoi atau Kota Ho Chi Minh tetapi juga di provinsi dan kota-kota satelit, pasar apartemen akan memiliki pilar penting lainnya, yang membantu mengurangi tekanan permintaan pada segmen perumahan komersial.

Pada kenyataannya, di kota-kota besar, harga perumahan sosial saat ini berkisar antara lebih dari 20 juta hingga hampir 30 juta VND/m², 2,5-3 kali lebih rendah daripada perumahan komersial di area yang sama. Kesenjangan ini tidak hanya menciptakan peluang perumahan bagi kelompok berpenghasilan menengah dan rendah, tetapi juga memaksa pasar komersial untuk menyesuaikan strategi produknya. Ketika pembeli memiliki lebih banyak pilihan yang sesuai dengan kemampuan mereka, persaingan tidak lagi berputar pada ekspektasi kenaikan harga, tetapi pada kegunaan nyata, fasilitas, dan keberlanjutan.

Dalam dua tahun terakhir, apartemen telah menjadi segmen "tulang punggung" pasar perumahan perkotaan.

Harga apartemen memang sedikit mereda, tetapi belum turun secara signifikan.

Salah satu pertanyaan terbesar menjelang tahun 2026 adalah apakah harga apartemen akan tetap "panas" seperti pada tahun 2024-2025. Faktanya, selama dua tahun terakhir, apartemen telah menjadi "tulang punggung" pasar perumahan perkotaan, yang mencakup sekitar 60-70% dari total transaksi di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh . Pasokan yang tertekan selama bertahun-tahun, ditambah dengan peningkatan permintaan perumahan dan modal investasi yang mencari tempat aman, telah mendorong harga apartemen naik secara signifikan, rata-rata 30-50%, dan bahkan 40-60% di banyak proyek utama, terutama di segmen kelas atas dan mewah.

Namun, peningkatan pesat ini juga membatasi siklus berikutnya. Menurut Bapak Nguyen Anh Tuan, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Investasi Gabungan Phuong Dong, pada siklus 2024-2025, harga apartemen meningkat sebesar 40-60% tergantung pada segmennya. Beliau percaya bahwa pada tahun 2026, masih ada ruang untuk pertumbuhan, tetapi tidak akan sekuat sebelumnya.

Menganalisis lebih lanjut, Bapak Tuan menunjukkan bahwa pada tahun 2026, segmen harga menengah sekitar 60-70 juta VND, atau paling banyak 80 juta VND, akan sejalan dengan tren saat ini dan akan menarik banyak pembeli karena masih memiliki ruang untuk kenaikan harga lebih lanjut. "Jika kita mendorong harga terlalu tinggi, jumlah investor potensial akan sangat terbatas," tegasnya. Hal ini mencerminkan realitas penting: daya beli pasar semakin bergantung pada pendapatan riil, bukan lagi sangat bergantung pada ekspektasi kenaikan harga jangka pendek.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Ho Ngoc Tung percaya bahwa tahun 2026 akan menjadi tahun di mana aktivitas spekulatif menurun tajam. Penurunan spekulasi tidak serta merta berarti penurunan permintaan, melainkan pergeseran yang jelas menuju pembeli rumah yang sebenarnya. Bapak Tung memprediksi: “Pada tahun 2026, pengguna sebenarnya, yaitu mereka yang benar-benar tinggal di properti tersebut, akan menyumbang sebagian besar permintaan pasar, sekitar 60%. Spekulan atau penimbun aset akan menyumbang persentase yang rendah, sekitar 30% atau kurang.” Ketika permintaan akan perumahan sebenarnya lebih dominan, pasar kemungkinan tidak akan mengalami “lonjakan harga,” tetapi akan memiliki fondasi yang lebih stabil dan kurang bergejolak dalam menghadapi guncangan ekonomi makro.

Secara keseluruhan, tahun 2026 sepertinya bukan tahun yang "panas" dalam artian kenaikan harga dan spekulasi yang eksplosif.

Tantangan bertahan hidup di pasar apartemen.

Di tengah meningkatnya pasokan dan pendinginan harga, tantangan terbesar bagi pasar apartemen pada tahun 2026 terletak pada restrukturisasi produk. Bukan lagi perlombaan untuk penjualan cepat atau lonjakan harga, pasar memaksa pengembang untuk kembali ke pertanyaan inti: siapa yang dilayani oleh produk-produk ini dan kebutuhan apa yang mereka penuhi?

Menurut Bapak Nguyen Anh Tuan, dengan harga berkisar antara 60-80 juta VND/m², sebuah apartemen kelas menengah saat ini berharga sekitar 5 miliar VND. Hal ini memberikan tekanan yang cukup besar pada pembeli muda. "Dengan harga apartemen sekitar 5 miliar VND, jika pasangan meminjam sekitar 70-80% dari nilai apartemen, mereka mungkin harus membayar bunga sekitar 30-40 juta VND setiap bulan," jelasnya. Oleh karena itu, selain harga jual, kebijakan pembayaran, jadwal pembayaran yang fleksibel, dan dukungan suku bunga menjadi faktor penentu dalam daya serap pasar.

Tuan percaya bahwa pada tahun 2026, pasar akan memiliki dua kelompok produk yang paralel: proyek siap huni yang melayani kebutuhan perumahan mendesak, dan proyek-proyek baru yang diluncurkan di mana pembeli bersedia menunggu tingkat harga yang lebih baik.

Sementara itu, Bapak Ho Ngoc Tung menekankan peran penting perumahan sosial dalam membentuk kembali pasar. "Perumahan sosial adalah saluran yang akan mengurangi permintaan perumahan dan sekaligus mengatur tingkat harga pasar apartemen," ujarnya. Ketika perbedaan harga antara perumahan sosial dan perumahan komersial di lokasi yang sama mencapai 2,5-3 kali lipat, pembeli cenderung akan mempertimbangkan pilihan mereka dengan lebih hati-hati, memaksa pengembang komersial untuk menghitung ulang persamaan harga dan nilai.

Tidak hanya pelaku bisnis, tetapi juga lembaga pengatur diharapkan memainkan peran utama dalam siklus baru ini. Terus menghilangkan hambatan bagi proyek-proyek yang terhenti, meningkatkan institusi, dan mengembangkan perumahan sosial serta perumahan komersial terjangkau secara kuat dianggap sebagai kunci keberhasilan operasional pasar yang sehat. Seiring dengan peningkatan pasokan, kepercayaan investor secara bertahap pulih, dan likuiditas meningkat, pasar apartemen akan memasuki fase pembangunan yang lebih berkelanjutan, yang terkait erat dengan kebutuhan perumahan riil dan strategi pembangunan perkotaan jangka panjang.

Secara keseluruhan, tahun 2026 kemungkinan besar bukanlah tahun yang "panas" dalam artian lonjakan harga dan spekulasi. Sebaliknya, ini akan menjadi tahun konsolidasi, di mana apartemen akan terus memainkan peran sentral dalam pasar perumahan perkotaan, tetapi daya tariknya akan berasal dari kemampuannya untuk memenuhi kebutuhan hidup nyata, harga yang terjangkau, serta infrastruktur dan fasilitas yang terintegrasi.

Dalam siklus di mana real estat semakin terkait erat dengan isu-isu kesejahteraan dan pembangunan berkelanjutan, jawaban atas pertanyaan "Apakah apartemen masih diminati?" mungkin terletak bukan pada suhu harga, tetapi pada kualitas pembangunan.

Sumber: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm