Rumah-rumah berukuran kecil semakin populer, sementara lahan yang lebih luas berisiko tidak terjual.

Undang-Undang tentang Bisnis Properti yang telah diamandemen, yang disahkan pada tanggal 28 November, menetapkan bahwa hak penggunaan lahan tidak dapat dialihkan kepada individu untuk pembangunan rumah sendiri atau pembagian dan penjualan lahan sendiri di kelurahan, distrik, dan kota-kota di wilayah perkotaan khusus, tipe I, II, dan III. Undang-undang ini akan resmi berlaku mulai tanggal 1 Januari 2025.

Menurut investor dan para ahli, regulasi ini akan berdampak signifikan pada pasar properti.

Bapak Giang Anh Tuan, Direktur Bursa Properti Tuan Anh, memperkirakan bahwa dalam waktu dekat, rumah berukuran kecil akan langka, sementara properti berukuran besar akan sulit dijual.

Sejak lama, rumah-rumah terpisah dengan luas sekitar 30 meter persegi yang dibanderol dengan harga 2-3 miliar VND selalu menarik bagi pembeli karena harganya sesuai untuk sebagian besar orang, terutama mereka yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal.

" Rumah dengan luas 30-40 meter persegi sebelumnya selalu langka. Sekarang, dengan peraturan yang memperketat pembagian lahan, rumah sekitar 30 meter persegi akan benar-benar menjadi komoditas langka yang dicari banyak orang, termasuk mereka yang membutuhkan tempat tinggal dan investor, " kata Bapak Tuan.

Rumah-rumah kecil berukuran 30 meter persegi diprediksi akan semakin populer. (Foto: Ngoc Vy).

Sementara itu, lahan yang luas akan sulit dijual karena, tanpa opsi untuk membaginya, mereka harus menjual seluruh lahan besar tersebut dengan harga total yang tinggi, sedangkan jumlah pembeli yang mampu secara finansial tidak banyak.

Belakangan ini, banyak investor berburu lahan seluas beberapa ratus meter persegi, berencana untuk membaginya menjadi kavling-kavling yang lebih kecil untuk dijual kepada mereka yang benar-benar membutuhkan. Banyak pemilik tanah telah menghasilkan kekayaan dengan skema "membagi lahan untuk dijual kembali" ini. Namun, jika peraturan yang memperketat regulasi pembagian lahan diberlakukan, praktik bisnis ini akan menjadi tidak mungkin.

Nguyen Huu Cau, seorang makelar properti di distrik Hoang Mai ( Hanoi ), mengatakan bahwa jika pembagian lahan diatur secara ketat, ada risiko lahan yang tidak terjual karena lahan yang luas membutuhkan biaya yang signifikan. Tidak semua pelanggan bersedia berinvestasi di lahan yang luas karena sumber daya keuangan yang besar dan likuiditas yang lambat. Jenis properti ini hanya cocok untuk mereka yang ingin membuka homestay, resor, atau farmstay. Namun, basis pelanggan ini kecil.

Sementara itu, terdapat kelompok besar pelanggan yang ingin membeli lahan kecil, dengan anggaran mulai dari beberapa ratus juta hingga 2 miliar VND. Mereka ingin mempertahankan lahan tersebut, menunggu kabar baik, dan kemudian menjualnya ketika harga naik.

“ Sebidang tanah seluas 200 m2 harganya sekitar 8-10 miliar VND. Jika dibagi menjadi bidang-bidang yang lebih kecil sekitar 40 m2, investor dapat dengan mudah mengakses dan menjualnya kepada banyak orang karena anggarannya hanya sekitar 3 miliar VND. Itulah mengapa bidang tanah yang luas cenderung tidak terjual. Dan investor yang memiliki bidang tanah luas dan belum sempat memisahkan sertifikat tanah akan kesulitan menjual atau terpaksa menjual dengan harga lebih rendah ,” kata Bapak Cau.

Menurut Bapak Cau, margin keuntungan dari membeli lahan luas lalu membaginya untuk dijual kembali berkisar antara 30-50%. Inilah mengapa banyak investor "lebih menyukai" metode pembagian lahan ini.

" Harga lahan-lahan kecil pasti akan naik dalam waktu dekat ," prediksi Bapak Cau.

Menganalisis masalah ini, Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.org di wilayah Selatan, memperkirakan bahwa segmen lahan akan menghadapi kesulitan ketika undang-undang ini resmi diberlakukan.

Bapak Tuan menjelaskan bahwa saat ini, 90% transaksi lahan di pasaran berasal dari lahan yang dibagi-bagi secara pribadi oleh individu dan perusahaan real estat kecil.

Menurut Bapak Tuan, selalu lebih mudah bagi individu untuk mengajukan izin pembagian lahan dibandingkan dengan bisnis yang mengembangkan proyek. Hal ini karena jenis properti ini menawarkan berbagai harga dan ukuran lahan yang lebih kecil, sehingga lebih mudah dijual. Investor yang membeli lahan luas dan membaginya untuk dijual kembali lebih menyukai metode ini karena memungkinkan jual beli bebas tanpa perlu perencanaan proyek formal.

Tuan berpendapat bahwa pengetatan peraturan tentang pembagian lahan juga berarti bahwa pasar lahan akan menghadapi kesulitan karena kelangkaan dan menyusutnya pasokan. Pembeli juga akan kesulitan mengakses lahan-lahan tersebut karena pasokan yang terbatas.

Pakar ini memperkirakan bahwa investor yang memiliki lahan luas mungkin terpaksa menjualnya dengan "harga yang lebih rendah." Properti yang dijual dengan harga diskon kemungkinan besar berasal dari investor yang membeli lahan dengan tujuan untuk membagi-baginya demi keuntungan. Ketika likuiditas melambat, pemilik lahan akan terpaksa menurunkan harga.

Namun, karena nilainya yang tinggi, lahan berukuran besar akan menarik lebih sedikit pembeli, yang berpotensi memungkinkan calon pembeli untuk menegosiasikan harga yang lebih rendah dengan pemilik lahan. Menurunnya likuiditas lahan akan semakin memperburuk kesulitan dalam krisis ekonomi yang sedang berlangsung.

Chau Anh

Sumber