Ada banyak solusi untuk mengembalikan harga rumah ke nilai sebenarnya.

VTV.vn - Agar pasar properti pulih secara berkelanjutan, masalah perumahan terjangkau harus dipecahkan dan kenaikan harga yang melebihi pendapatan masyarakat harus dikendalikan.

Para ahli percaya bahwa agar pasar properti pulih secara berkelanjutan, masalah perumahan terjangkau harus dipecahkan dan kenaikan harga yang melebihi pendapatan masyarakat harus dikendalikan.

Menghilangkan hambatan dalam rantai pasokan

Setelah bertahun-tahun mengalami pertumbuhan pesat, pasar properti menghadapi paradoks besar: sementara permintaan perumahan tetap tinggi, semakin sulit bagi masyarakat untuk membeli rumah. Di Kota Ho Chi Minh dan banyak kota besar lainnya, harga apartemen telah melampaui kemampuan beli pekerja berpenghasilan menengah. Kesenjangan terbesar saat ini terletak pada segmen perumahan bagi mereka yang berpenghasilan antara 20 dan 40 juta VND per bulan.

Berbicara di seminar "Pasar Properti 2026: Mengatasi Hambatan, Merangkul Siklus Baru" yang diselenggarakan oleh Surat Kabar Keuangan dan Investasi pada tanggal 12 Mei di Kota Ho Chi Minh, Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom Bank BIDV dan Anggota Dewan Penasihat Nasional untuk Kebijakan Keuangan dan Moneter, menyatakan bahwa harga perumahan saat ini masih terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan mayoritas penduduk. Menurutnya, untuk menurunkan harga perumahan, perlu terlebih dahulu meningkatkan pasokan dan menghilangkan hambatan hukum.

Ini adalah pengamatan yang patut diperhatikan karena selama bertahun-tahun, biaya hukum telah "disembunyikan" dalam harga rumah. Sebuah proyek yang memakan waktu 3 hingga 5 tahun untuk menyelesaikan prosedurnya berarti bahwa bisnis harus menanggung biaya modal tambahan, biaya bunga, biaya peluang, dan sejumlah biaya insidental lainnya. Pada akhirnya, pembeli rumahlah yang membayar harganya.

Pada kuartal pertama tahun 2026, seluruh negeri memiliki lebih dari 40.000 apartemen yang layak dijual, tetapi hanya sekitar 7.000 yang merupakan perumahan terjangkau dan perumahan sosial.

Bapak Ngo Quang Phuc, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Phu Dong, mengatakan bahwa meskipun permintaan akan perumahan terjangkau sangat tinggi, bisnis menghadapi kesulitan sejak tahap pengadaan lahan. Pengembang terpaksa beralih ke daerah pinggiran kota untuk mencari lahan dengan harga yang wajar, tetapi menemukan lahan yang sesuai untuk perencanaan dan memenuhi syarat untuk pengembangan proyek sama sekali tidak mudah.

Realitas ini jelas mencerminkan ketidakseimbangan pasar. Pada kuartal pertama tahun 2026, seluruh negeri memiliki lebih dari 40.000 apartemen yang layak dijual, tetapi hanya sekitar 7.000 yang merupakan perumahan terjangkau dan perumahan sosial. Angka-angka tersebut, yang diumumkan oleh Ibu Hoang Thu Hang, Wakil Direktur Departemen Manajemen Pasar Perumahan dan Real Estat di bawah Kementerian Konstruksi, menunjukkan bahwa pasokan sangat condong ke segmen kelas atas.

Sementara itu, kelompok berpenghasilan menengah berada di "posisi tengah." Mereka tidak memenuhi syarat untuk perumahan sosial tetapi juga tidak mampu membeli proyek perumahan kelas atas. Dr. Can Van Luc mengusulkan perlunya pengembangan yang intensif untuk apartemen dengan luas 70 hingga 100 meter persegi, dengan harga sekitar 3 hingga 7 miliar VND per unit tergantung lokasi. Ini dianggap sebagai segmen yang paling sesuai untuk kebutuhan perumahan saat ini.

Yang perlu diperhatikan, badan pengatur juga mulai menyadari kesenjangan ini. Kementerian Konstruksi sedang mempelajari kemungkinan memasukkan mekanisme pengembangan perumahan komersial terjangkau ke dalam revisi Undang-Undang Perumahan. Jika diimplementasikan secara komprehensif, ini bisa menjadi titik balik, membantu pasar membangun segmen produk kelas menengah yang stabil, alih-alih hanya berfokus pada perumahan kelas atas seperti tahun-tahun sebelumnya.

Transparansi untuk mengurangi lonjakan harga

Kenaikan harga perumahan tidak hanya disebabkan oleh biaya input, tetapi juga didorong oleh spekulasi dan kurangnya transparansi. Ini adalah situasi yang telah ada selama bertahun-tahun tetapi belum ditangani secara menyeluruh.

Ibu Hoang Thu Hang meyakini bahwa salah satu penyebab kenaikan harga properti yang tidak wajar adalah fenomena "manipulasi harga," spekulasi, dan kurangnya data yang transparan. Ketika pasar beroperasi berdasarkan rumor dan ekspektasi kenaikan harga, nilai sebenarnya dari properti mudah terdistorsi.

Pembentukan basis data nasional tentang perumahan dan pasar properti, yang diharapkan beroperasi penuh mulai 1 Juli, dianggap sebagai solusi penting untuk memulihkan ketertiban di pasar. Ketika semua informasi legal mengenai proyek, perencanaan, transaksi, dan harga jual dipublikasikan, masyarakat akan memiliki dasar untuk menentukan nilai sebenarnya, bukan hanya mengejar kenaikan harga buatan.

Tanda positif lainnya adalah kebijakan kredit secara bertahap bergeser ke arah memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya. Bapak Nguyen Le Nam, Direktur Divisi Nasabah Individu di Asia Commercial Bank, mengatakan bahwa bank tersebut secara jelas membedakan antara spekulasi dan kebutuhan perumahan yang sebenarnya untuk mengembangkan kebijakan kredit yang tepat. Menurutnya, suku bunga menjadi "filter" alami di pasar. Ketika biaya pinjaman meningkat, spekulan jangka pendek harus mempertimbangkan pilihan mereka dengan lebih hati-hati, sementara pasar akan memprioritaskan pembeli yang berniat untuk tinggal di properti tersebut.

Ini menunjukkan bahwa pasar memasuki periode konsolidasi yang kuat. Proyek-proyek yang hanya mengandalkan iklan atau ekspektasi kenaikan harga akan sulit bertahan dalam jangka panjang. Ibu Tran Diem My, Wakil Ketua Dewan Direksi Five Star Group, percaya bahwa yang paling kurang di pasar saat ini bukanlah proyek, melainkan kepercayaan. Setelah periode volatilitas yang signifikan, pembeli lebih memperhatikan aspek hukum, kemampuan penegakan hukum, dan nilai jangka panjang properti tersebut.

Untuk mengembalikan harga perumahan ke nilai sebenarnya, pasar tidak dapat hanya mengandalkan satu solusi. Secara bersamaan, perlu untuk menghilangkan hambatan hukum, meningkatkan pasokan perumahan kelas menengah, mengendalikan spekulasi, memastikan transparansi data, dan mengelola kredit secara rasional. Ketika pasar beroperasi lebih transparan dan pasokan memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya, harga perumahan secara bertahap akan kembali ke tingkat yang lebih wajar sesuai dengan pendapatan masyarakat.

Ini juga merupakan kondisi penting agar pasar properti pulih secara sehat dan berkelanjutan, alih-alih melanjutkan siklus kenaikan harga berdasarkan ekspektasi dan spekulasi seperti sebelumnya.

Sumber: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm