Segmen perumahan kelas menengah

(CLO) Profesor Madya Dr. Tran Kim Chung, mantan Wakil Direktur Institut Pusat untuk Penelitian Manajemen Ekonomi , memperkirakan bahwa pada tahun 2025, segmen perumahan kelas menengah hingga atas akan mengalami penyesuaian penurunan yang signifikan.

Pasokan tersebut sebagian besar terkonsentrasi di segmen kelas atas.

Pada tahun 2024, pasokan apartemen di pasar-pasar utama seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh menunjukkan tren yang kontras. Namun, pasokan apartemen yang baru diluncurkan di kedua pasar ini memiliki karakteristik yang sama: sebagian besar termasuk dalam segmen kelas atas, dengan harga yang mahal.

Sebuah laporan CBRE yang baru dirilis menunjukkan bahwa pada tahun 2024, pasokan apartemen baru untuk dijual di Hanoi akan mencapai 30.900 unit, meningkat tiga kali lipat dibandingkan tahun 2023. Harga jual rata-rata yang tercatat adalah VND 72 juta/m2, meningkat 36% dari tahun sebelumnya, peningkatan tertinggi yang tercatat dalam delapan tahun terakhir.

Pasokan apartemen baru yang diluncurkan di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh memiliki satu kesamaan: sebagian besar termasuk dalam segmen kelas atas, dengan harga yang relatif mahal. (Foto: ST)

“Sebagian besar pasokan baru pada kuartal ini terkonsentrasi pada proyek-proyek kelas atas dengan dokumentasi hukum yang lengkap, yang dikembangkan di kawasan perkotaan besar Nam Tu Liem dan Gia Lam, yang sudah beroperasi dengan sejumlah penghuni. Hal ini menyebabkan peningkatan harga jual primer serta tingkat penjualan yang melebihi 70% pada proyek-proyek tersebut,” demikian pernyataan laporan CBRE.

Sebaliknya, di Kota Ho Chi Minh, pasokan apartemen baru yang diluncurkan untuk dijual adalah yang terendah sejak tahun 2013, dengan hanya 5.050 unit baru yang ditawarkan. Harga jual utama apartemen saat ini rata-rata 76 juta VND/m2 (luas bersih yang dapat digunakan), meningkat hampir 24% dibandingkan tahun sebelumnya.

Peningkatan ini disebabkan oleh fakta bahwa lebih dari 70% pasokan baru di kota ini tahun ini terdiri dari proyek-proyek kelas atas hingga mewah, dan proyek-proyek yang meluncurkan fase selanjutnya telah menyesuaikan harga jualnya ke atas sebesar 10% hingga 40% dibandingkan dengan fase sebelumnya.

"Biasanya, terdapat proyek-proyek di kawasan Thu Thiem yang menawarkan tahap akhir apartemen dengan harga hingga 490 juta VND/m2 (luas bersih yang dapat digunakan)," demikian pernyataan dalam laporan CBRE.

Baru-baru ini, perusahaan riset real estat di Vietnam memprediksi bahwa segmen apartemen mewah akan terus berkembang pesat dan memimpin pasar pada tahun 2025.

Menurut CBRE, pasokan apartemen baru di Hanoi diperkirakan akan tetap melimpah, diperkirakan lebih dari 31.000 unit untuk dijual, lebih tinggi dibandingkan tahun 2024. Pasokan tersebut sebagian besar terkonsentrasi di segmen kelas atas, dengan peningkatan pasokan apartemen mewah.

Sementara itu, menurut perkiraan OneHousing, pasokan apartemen kelas menengah hampir akan hilang dari pasar Hanoi dan Kota Ho Chi Minh pada tahun 2025. Jumlah proyek apartemen baru yang diluncurkan di pasar Hanoi pada tahun 2025 diperkirakan sekitar 30.000 unit. Dari jumlah tersebut, sekitar 60-70% akan berupa apartemen kelas atas dan 30-40% akan berupa apartemen mewah.

Di pasar Kota Ho Chi Minh, proyeksi pasokan baru pada tahun 2025 adalah sekitar 12.000 unit, dengan unit kelas atas dan mewah menyumbang 88%. Di antara unit-unit tersebut, segmen kelas atas menyumbang 42%, dan segmen mewah menyumbang 46%.

Akankah segmen perumahan kelas menengah hingga atas mengalami penyesuaian penurunan yang signifikan pada tahun 2025?

Sebagian besar pendapat menunjukkan bahwa harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan meningkat pada tahun 2025. Bahkan segmen kelas atas dan mewah diperkirakan akan naik, karena belum mencapai puncaknya.

Menurut para ahli di OneHousing, banyak daerah baru-baru ini menerapkan daftar harga tanah baru dengan penyesuaian yang relatif tinggi. Hal ini menyebabkan biaya input yang lebih tinggi bagi bisnis, yang pada gilirannya akan menghasilkan harga output yang lebih tinggi.

Sebagian besar pendapat menunjukkan bahwa harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan meningkat pada tahun 2025. (Foto: ST)

Menyetujui penilaian ini, Bapak Tran Trung Tuan, seorang ahli real estat, menyatakan: Mengingat Hanoi dan Ho Chi Minh City telah mengumumkan daftar harga tanah baru, dengan penyesuaian yang menaikkan harga 3-8 kali lipat, harga apartemen di kedua kota ini akan naik tanpa memandang segmennya. Belum lagi kenaikan biaya material dan pengeluaran lainnya dalam beberapa bulan terakhir. Oleh karena itu, Bapak Tuan percaya bahwa mengharapkan harga apartemen turun adalah hal yang tidak realistis.

Namun demikian, beberapa pihak berpendapat bahwa segmen perumahan kelas menengah hingga atas akan mengalami penyesuaian penurunan yang signifikan pada tahun 2025.

Menjelaskan lebih lanjut mengenai masalah ini, Profesor Madya Dr. Tran Kim Chung, mantan Wakil Direktur Institut Pusat untuk Penelitian Manajemen Ekonomi, menganalisis: Pertama, pasar pada tahun 2024 sudah terlalu tinggi di segmen ini.

Kedua, entitas di segmen ini sedang mengalami penyesuaian signifikan dalam hal permintaan, perilaku, dan prospek.

"Secara spesifik, karena pasar properti industri diproyeksikan tumbuh dengan baik pada tahun 2025, sumber daya akan dialokasikan ke segmen properti industri. Segmen perumahan dan lahan lainnya tidak akan mengalami perubahan signifikan," kata Profesor Madya Tran Kim Chung.

Sumber: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html