Segmen perumahan kelas menengah

(CLO) Associate Professor, Dr. Tran Kim Chung, mantan Wakil Direktur Institut Pusat untuk Manajemen Ekonomi , memperkirakan: Pada tahun 2025, segmen perumahan menengah hingga atas akan mengalami penyesuaian ke bawah yang besar.

Pasokan terutama terpusat pada segmen kelas atas.

Pada tahun 2024, pasokan apartemen di pasar-pasar utama seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan mengalami perkembangan yang beragam. Namun, pasokan apartemen yang baru dibuka di kedua pasar ini memiliki satu kesamaan, yaitu sebagian besar berada di segmen kelas atas dengan harga yang mahal.

Laporan CBRE yang baru dirilis menunjukkan bahwa pada tahun 2024, pasokan apartemen baru di Hanoi akan mencapai 30.900 unit, meningkat tiga kali lipat dibandingkan tahun 2023. Harga jual tercatat sebesar 72 juta VND/m2, meningkat 36% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, yang juga merupakan peningkatan tertinggi yang tercatat dalam 8 tahun terakhir.

Pasokan apartemen yang baru dibuka di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh memiliki satu kesamaan: sebagian besar berada di segmen kelas atas, dengan harga yang relatif mahal. (Foto: ST)

"Sebagian besar pasokan baru pada kuartal ini berfokus pada proyek-proyek mewah berstatus legal penuh, yang dikembangkan di wilayah perkotaan Nam Tu Liem dan Gia Lam, yang sudah beroperasi dengan jumlah penduduk tertentu. Hal ini menyebabkan peningkatan harga jual primer serta tingkat penjualan yang melebihi 70% pada proyek-proyek tersebut," demikian menurut laporan CBRE.

Sebaliknya, di Kota Ho Chi Minh, pasokan apartemen baru di Kota Ho Chi Minh mencapai titik terendah sejak 2013, hanya 5.050 unit. Harga jual rata-rata apartemen saat ini adalah VND76 juta/m2, naik hampir 24% dibandingkan tahun sebelumnya.

Peningkatan ini disebabkan lebih dari 70% pasokan baru tahun ini di kota tersebut merupakan proyek-proyek kelas atas hingga mewah dan proyek-proyek yang dibuka untuk dijual pada fase berikutnya dengan penyesuaian harga jual meningkat dari 10% hingga 40% dibandingkan fase sebelumnya.

“Biasanya, terdapat proyek di kawasan Thu Thiem yang menawarkan tahap akhir apartemen untuk dijual dengan harga hingga 490 juta VND/m2 luas bersih,” demikian pernyataan laporan CBRE.

Baru-baru ini, perusahaan riset real estat di Vietnam memperkirakan bahwa pada tahun 2025, segmen apartemen mewah akan terus "meledak" dan memimpin pasar.

Menurut CBRE, pasokan apartemen baru di Hanoi diperkirakan akan terus melimpah, diperkirakan lebih dari 31.000 unit untuk dijual, lebih tinggi dari tahun 2024. Pasokan terutama terkonsentrasi di segmen kelas atas, dengan peningkatan pasokan mewah.

Sementara itu, menurut proyeksi OneHousing, pasokan apartemen kelas menengah hampir akan menghilang dari dua pasar, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, pada tahun 2025. Jumlah unit apartemen baru yang dibuka di pasar Hanoi pada tahun 2025 diperkirakan mencapai sekitar 30.000 unit. Dari jumlah tersebut, sekitar 60-70% merupakan apartemen kelas atas dan 30-40% merupakan apartemen mewah.

Di pasar Kota Ho Chi Minh, pasokan baru pada tahun 2025 diperkirakan mencapai sekitar 12.000 unit, dengan 88% di antaranya berasal dari segmen kelas atas dan mewah. Dari jumlah tersebut, 42% berasal dari segmen kelas atas, dan 46% berasal dari segmen mewah.

Akankah segmen perumahan menengah hingga atas mengalami penyesuaian penurunan yang besar pada tahun 2025?

Sebagian besar pendapat sepakat bahwa pada tahun 2025, harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan meningkat. Bahkan segmen kelas atas dan mewah pun masih terus meningkat, karena saat ini belum mencapai "puncak".

Para ahli OneHousing mengatakan bahwa baru-baru ini, banyak daerah telah menerapkan daftar harga tanah baru dengan tingkat penyesuaian yang relatif tinggi. Hal ini menyebabkan biaya input yang lebih tinggi bagi bisnis, yang juga akan berdampak pada peningkatan output.

Sebagian besar pendapat sepakat bahwa pada tahun 2025, harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan naik. (Foto: ST)

Senada dengan pendapat ini, Bapak Tran Trung Tuan, pakar real estat, mengatakan: "Mengingat Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah mengumumkan daftar harga tanah baru, dengan penyesuaian 3-8 kali lipat, harga apartemen di kedua kota ini akan meningkat, terlepas dari segmennya. Belum lagi, harga biaya dan material cenderung meningkat dalam beberapa bulan terakhir. Oleh karena itu, Bapak Tuan mengatakan bahwa menunggu harga apartemen turun adalah hal yang mustahil."

Namun, masih ada pendapat bahwa segmen perumahan menengah hingga atas akan mengalami penyesuaian penurunan yang besar pada tahun 2025.

Berbicara lebih jelas tentang masalah ini, Associate Professor, Dr. Tran Kim Chung, mantan Wakil Direktur Institut Pusat untuk Manajemen Ekonomi, menganalisis: Pertama, pasar pada tahun 2024 telah meningkat terlalu tinggi di segmen ini.

Kedua, subjek segmen ini sedang membuat penyesuaian besar dalam kebutuhan, perilaku, dan pandangan mereka.

"Khususnya, karena pasar real estat industri pada tahun 2025 diproyeksikan tumbuh dengan baik, sumber daya akan dialokasikan ke segmen real estat industri. Segmen perumahan dan lahan lainnya tidak akan mengalami fluktuasi yang signifikan," ujar Associate Professor Dr. Tran Kim Chung.

Sumber: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html