Alokasi modal untuk properti

Pasar properti memasuki periode restrukturisasi yang signifikan karena aliran kredit tidak lagi tersebar luas seperti sebelumnya. Dengan pertumbuhan kredit yang jauh melebihi pertumbuhan deposito, tekanan likuiditas meningkat, memaksa regulator untuk mengatur aliran uang dengan cara yang lebih selektif.

Grafis: HONG ANH

Namun, banyak pakar ekonomi berpendapat bahwa alih-alih menyamakan semua segmen real estat dengan risiko, perlu dirancang mekanisme kredit terpisah untuk segmen yang melayani kebutuhan perumahan yang sebenarnya, sekaligus membuka lebih banyak saluran modal jangka menengah dan panjang untuk mengurangi ketergantungan pada kredit bank.

Aliran investasi real estat selektif

Pasar properti Vietnam menunjukkan tanda-tanda pemulihan setelah periode stagnasi yang panjang. Transaksi secara bertahap membaik, permintaan perumahan kembali meningkat, dan percepatan investasi infrastruktur telah menyebabkan peningkatan permintaan modal yang signifikan dari bisnis dan pembeli rumah. Namun, tidak seperti periode sebelumnya, aliran kredit tidak lagi dilepaskan secara sembarangan, tetapi diatur lebih ketat, dengan memprioritaskan segmen yang aman dengan permintaan riil.

Menurut Nguyen Phi Lan, Direktur Departemen Peramalan dan Statistik serta Direktur Stabilitas Moneter dan Keuangan (Bank Negara Vietnam), per tanggal 14 Mei, kredit yang beredar di seluruh sistem mencapai sekitar 19,4 juta VND, meningkat 18,3% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, sementara mobilisasi modal meningkat sekitar 14,9%, mencapai sekitar 18,1 juta VND. Kesenjangan besar antara kredit dan mobilisasi modal menciptakan tekanan signifikan pada likuiditas sistem perbankan. Dalam konteks ini, Bank Negara Vietnam terus mengarahkan aliran modal ke sektor produksi dan bisnis, industri prioritas, dan pendorong pertumbuhan baru seperti transformasi digital, transformasi hijau, ekonomi sirkular, dan ilmu pengetahuan dan teknologi.

Terkait sektor properti, kredit masih dipertahankan tetapi dengan pengendalian risiko yang lebih ketat. Bapak Lan menekankan bahwa lembaga pengatur harus mengatur aliran modal secara tepat di berbagai industri dan sektor karena memprioritaskan satu sektor secara berlebihan akan mempersulit banyak sektor lain, terutama usaha kecil, menengah, dan mikro, untuk mengakses modal.

Menurut Vietcombank Securities (VCBS), kredit sektor properti pada tahun 2026 kemungkinan akan terus tumbuh, tetapi dengan laju yang lebih lambat dan lebih selektif dibandingkan tahun 2025, karena kontrol ketat Bank Negara Vietnam terhadap kredit yang diberikan kepada sektor berisiko tinggi. Mulai awal tahun 2026, otoritas pengatur telah mewajibkan lembaga kredit untuk memastikan bahwa pertumbuhan kredit sektor properti tidak melebihi tingkat pertumbuhan kredit keseluruhan dari seluruh sistem perbankan.

Menurut Vietcombank Securities (VCBS), kredit sektor properti pada tahun 2026 kemungkinan akan terus tumbuh, tetapi dengan laju yang lebih lambat dan lebih selektif dibandingkan tahun 2025, karena kontrol ketat Bank Negara Vietnam terhadap kredit yang diberikan kepada sektor berisiko tinggi. Mulai awal tahun 2026, otoritas pengatur telah mewajibkan lembaga kredit untuk memastikan bahwa pertumbuhan kredit sektor properti tidak melebihi tingkat pertumbuhan kredit keseluruhan dari seluruh sistem perbankan.

Faktanya, Bank Negara Vietnam terus memfasilitasi akses ke modal untuk sektor properti, sebagaimana dibuktikan oleh pertumbuhan kredit properti yang terus kuat. Menurut Kementerian Konstruksi, per tanggal 28 Februari, total kredit yang beredar untuk kegiatan bisnis properti mencapai sekitar 2.235 triliun VND, meningkat 11,7% dibandingkan kuartal keempat tahun 2025 dan meningkat signifikan sebesar 43% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Namun, banyak bisnis melaporkan bahwa akses ke modal jauh lebih sulit selama periode ini.

Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, menyampaikan bahwa rencana pertumbuhan kredit untuk tahun 2026 berada di sekitar 15%, lebih rendah dari 19,1% pada tahun sebelumnya, sementara permintaan modal pasar tetap sangat tinggi. Hal ini menimbulkan tekanan yang cukup besar.

Selain tekanan kredit, kenaikan suku bunga juga menambah beban pasar. Meskipun suku bunga nominal cenderung menurun, biaya modal aktual untuk bisnis properti tetap tinggi karena akses modal yang semakin ketat. Bapak Phan Duy Hung, analis senior di Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, juga memperingatkan bahwa risiko refinancing hadir bagi pengembang properti resor atau mereka yang menghadapi masalah hukum.

Pemberian kredit tidak dapat dilakukan secara seragam.

Salah satu isu yang paling banyak dibahas saat ini adalah alokasi kredit untuk pasar properti. Menurut para ahli, penerapan mekanisme kredit yang relatif seragam untuk semua segmen properti menciptakan masalah besar, sehingga menyulitkan banyak proyek yang melayani kebutuhan perumahan yang sebenarnya untuk mengakses modal. Direktur Jenderal OBC Holding, Tran Van Hieu, berpendapat bahwa pengelompokan semua segmen properti ke dalam satu keranjang kredit telah mendistorsi biaya modal dan secara langsung memengaruhi akses masyarakat terhadap perumahan.

Perumahan sosial atau perumahan terjangkau yang melayani kebutuhan perumahan nyata tidak dapat menahan suku bunga dan batas kredit yang sama dengan real estat spekulatif atau resor kelas atas. “Kebijakan kredit yang seragam tidak hanya menciptakan ketidakseimbangan dalam biaya modal tetapi pada akhirnya secara langsung menambah harga jual, membuat impian kepemilikan rumah semakin sulit dijangkau,” lanjut Bapak Hieu. Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Chau juga berpendapat bahwa real estat harus dikategorikan untuk memberikan kredit yang sesuai daripada menyamakan semua segmen sebagai berisiko. Perumahan sosial memiliki tingkat keamanan hingga 99%, sementara perumahan terjangkau dan real estat industri juga termasuk dalam kelompok risiko rendah.

Saat ini, Bank Negara Vietnam sedang meninjau proposal terkait klasifikasi properti untuk mengembangkan mekanisme kredit yang lebih tepat di masa mendatang. Dalam pertemuan dengan Bank Negara Vietnam pada akhir April 2026, Perdana Menteri Le Minh Hung meminta sektor perbankan untuk meneliti dan mengklasifikasikan setiap jenis properti guna menerapkan batas kredit yang sesuai, sekaligus mendorong pengembangan perumahan sosial dan kawasan industri.

Banyak pemimpin bank komersial juga menekankan unsur "selektif" dalam pemberian pinjaman properti. Ketua VPBank, Ngo Chi Dung, menyatakan bahwa yang penting bukanlah apakah akan berinvestasi di properti atau tidak, tetapi memilih segmen yang tepat. VPBank memprioritaskan modal untuk proyek perumahan yang memenuhi kebutuhan nyata, terutama perumahan sosial dan segmen menengah, sementara membatasi pendanaan untuk proyek resor atau segmen spekulatif kelas atas.

Ketua Techcombank, Ho Hung Anh, juga menyatakan bahwa bank tersebut hanya memilih untuk membiayai proyek-proyek dengan likuiditas yang baik, dokumentasi hukum yang lengkap, dan klien dengan kapasitas keuangan yang jelas. Sementara itu, Ketua SHB, Do Quang Hien, menekankan bahwa modal SHB saat ini difokuskan pada proyek-proyek infrastruktur, perumahan sosial, perumahan untuk kaum muda, dan real estat industri – segmen yang dianggap memiliki permintaan riil dan kapasitas penyerapan yang baik.

Kredit perbankan dipandang sebagai "pilar" penting bagi pasar properti. Namun, banyak yang berpendapat bahwa ketergantungan yang berlebihan pada pinjaman bank membuat pasar rentan terhadap fluktuasi suku bunga dan kebijakan moneter.

Kredit perbankan dipandang sebagai "pilar" penting bagi pasar properti. Namun, banyak yang berpendapat bahwa ketergantungan yang berlebihan pada pinjaman bank membuat pasar rentan terhadap fluktuasi suku bunga dan kebijakan moneter. Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV, menyarankan bahwa dalam jangka panjang, perlu mengembangkan saluran mobilisasi modal lainnya seperti obligasi korporasi, reksa dana investasi properti (REIT), dan dana perumahan untuk mengurangi tekanan pada sistem perbankan.

Tantangan pasar properti saat ini bukan hanya soal pelonggaran kredit, tetapi yang lebih penting, mengalokasikan modal secara selektif, memprioritaskan segmen yang melayani kebutuhan nyata, sekaligus mendorong reformasi kelembagaan dan menyelesaikan masalah hukum yang menghambat proyek. Faktanya, menurut statistik HoREA, masih ada sekitar 4.500 proyek di seluruh negeri yang menghadapi hambatan hukum, yang "membekukan" lebih dari 2,5 triliun VND modal investasi.

Menurut surat kabar Nhan Dan

Sumber: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html