Quang Nam mencari cara untuk memungut biaya penggunaan lahan

Kawasan Perkotaan Con Tien (Hoi An) merupakan salah satu proyek yang kemungkinan besar akan mengumpulkan biaya penggunaan lahan yang besar pada tahun 2024.

Kemajuan pengumpulan terlalu rendah

Pendapatan anggaran domestik Quang Nam pada tahun 2023 melampaui perkiraan sebesar 2,7% di tengah krisis ekonomi (-8,25% PDRB), sebuah kejutan yang melampaui ekspektasi banyak pihak (termasuk pemerintah dan lembaga manajemen). Hasil impresif ini dianggap sebagai "kebangkitan spektakuler" dalam pendapatan anggaran daerah.

Namun, analisis menunjukkan bahwa pendapatan anggaran meningkat, tetapi pengumpulan biaya penggunaan tanah tidak positif, karena tidak dapat mengumpulkan perkiraan VND 2.300 miliar, tetapi hanya mengumpulkan lebih dari VND 1.911,6 miliar (hanya mencapai 83,1% dari perkiraan).

Sesuatu yang tak terduga terjadi. Rencana pendapatan anggaran Quang Nam menurun. Semua pos pendapatan utama pada tahun 2024 lebih rendah dari perkiraan dan realisasinya pada tahun 2023 (ditetapkan hanya 20.100 miliar VND, bukan 20.880 miliar VND seperti pada tahun 2023). Namun, alih-alih perkiraan 2.300 miliar VND seperti tahun sebelumnya, atau lebih rendah, pemungutan retribusi penggunaan lahan ditetapkan hingga 2.700 miliar VND. Angka ini meningkat 17,4% dari perkiraan, naik 35% dibandingkan realisasinya pada tahun 2023.

Pendapatan dari pemanfaatan lahan diperkirakan meningkat sebesar 400 miliar VND ketika ekonomi masih belum stabil, dan pasar properti belum menunjukkan tanda-tanda perbaikan, jumlah tersebut sungguh sangat besar. Banyak lembaga pengelola memperkirakan risiko tidak tercapainya penerimaan karena mereka tidak tahu atau tidak tahu di mana harus mengumpulkannya.

Otoritas pajak juga memperkirakan kesulitan dalam mengumpulkan pendapatan anggaran dari penggunaan lahan, tetapi berharap dapat mengandalkan rencana penerimaan, peredaran catatan, dan penentuan penyelesaian kewajiban keuangan lahan secara elektronik, yang telah diterapkan sejak Oktober 2023. Selain itu, perhitungan akan dilakukan dari pengumpulan dana dari perusahaan-perusahaan yang memiliki tunggakan biaya penggunaan lahan dari tahun-tahun sebelumnya dan proyek-proyek yang sedang berjalan.

Realitasnya jauh lebih rumit daripada perkiraan. Otoritas pajak mengumumkan bahwa per 30 April 2024, 18/18 kabupaten, kota, dan kabupaten telah menyelesaikan koneksi catatan tanah elektronik dengan hampir 9.900 tanda terima transfer elektronik yang diterima dari Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, dan utang pajak tanah telah berkurang sebesar VND 104 miliar. Namun, penerimaan anggaran per 31 Mei 2024 telah mencapai 43,3% dari perkiraan (lebih dari VND 8.694 miliar).

Sebagian besar pendapatan dan pajak berjalan sesuai jadwal, tetapi pendapatan dari retribusi penggunaan lahan hanya mencapai 14,2% dari perkiraan. Banyaknya proyek yang belum tertagih dan jumlah retribusi penggunaan lahan yang menjadi kewajiban perusahaan juga belum dapat ditagih, sehingga sumber daya dari sewa lahan masih sulit diperoleh.

Bapak Nguyen Van Tiep, Direktur Departemen Pajak Quang Nam, mengatakan bahwa proyek eksploitasi lahan lambat dalam melelang hak guna lahan. Real estat dibekukan. Proyek tidak dapat dialihkan.

Beberapa proyek telah dialokasikan tanah dan menyewakan tanah, tetapi belum ada keputusan yang menyetujui harga tanah... Banyak bisnis berutang biaya penggunaan tanah dalam jumlah besar, yang menyebabkan sumber pendapatan ini tidak menjamin kemajuan yang diperkirakan.

“Meskipun Departemen Pajak telah sepenuhnya menerapkan langkah-langkah penegakan utang, mereka belum menagih tunggakan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan. Perusahaan-perusahaan menghadapi kesulitan keuangan dan belum memenuhi kewajiban keuangan mereka. Beberapa proyek belum diperpanjang progresnya, sehingga mereka kesulitan mengakses pinjaman dari bank...” - kata Bapak Tiep.

Proyek real estate, jika cepat diselesaikan, akan menyumbang pendapatan besar ke anggaran.

Berdasarkan alamat mana pengumpulannya?

Sewa tanah dianggap sebagai salah satu sumber utama pendapatan daerah untuk melengkapi investasi pembangunan. Lembaga keuangan memperkirakan pendapatan tanah akan meningkat 10-11% setiap tahun, tetapi hal ini tidak mudah untuk diimplementasikan.

Sistem keuangan lokal belum cukup kuat untuk menciptakan solusi pengumpulan pendapatan dari daerah-daerah ini. Belum lagi, sangat sulit untuk memeriksa dan mengendalikan ketika harga beli dan jual serta transfer di pasar berada di bawah harga sebenarnya. Semua transaksi properti belum dipublikasikan di lantai perdagangan yang terbuka dan transparan.

Quang Nam terpaksa menyesuaikan rencana investasi publik jangka menengahnya untuk tahun 2021-2025 karena kekurangan pendapatan dari pemanfaatan lahan. Angka pendapatan lahan sebesar 14.290 miliar VND akan sangat sulit diwujudkan sementara proyeksi untuk dua tahun tersisa akan semakin sulit.

Diperkirakan pada tahun 2024 dan 2025, pemerintah harus mengumpulkan sekitar 5.400 miliar untuk mencapai perkiraan tersebut. Bapak Nguyen Hung, Wakil Direktur Departemen Perencanaan dan Investasi, mengatakan bahwa pemerintah akan mengandalkan wilayah perkotaan untuk mengumpulkan retribusi penggunaan lahan (sekitar 90%). Namun, hal ini akan sangat sulit karena proyek perkotaan berjalan lambat, kredit properti diperketat, dan terdapat undang-undang yang tumpang tindih yang sulit diselesaikan.

Menurut statistik otoritas pajak, saat ini di Quang Nam terdapat sekitar 30 proyek perumahan dan perkotaan yang masih memiliki utang keuangan dengan total lebih dari 1.860 miliar VND, dengan 13 perusahaan memiliki utang bea penggunaan lahan dan sewa lahan dalam jumlah besar. Otoritas pajak akan berupaya keras untuk menagih utang ini ke dalam anggaran negara.

Selain itu, ada 31 keputusan tentang alokasi tanah dan sewa tanah yang dikeluarkan oleh Komite Rakyat Provinsi untuk mengalokasikan dan menyewakan tanah bagi perusahaan untuk melaksanakan proyek investasi.

Namun, hingga kini, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Departemen Keuangan (dewan penilai harga tanah) dan instansi terkait belum berkonsultasi dengan Komite Rakyat Provinsi untuk menyetujui harga tanah bagi Departemen Pajak untuk menerbitkan pemberitahuan tentang pembayaran biaya penggunaan tanah dan sewa tanah, yang secara langsung memengaruhi pelaksanaan estimasi pendapatan anggaran negara.

Berdasarkan analisis Direktorat Jenderal Pajak, pada tahun 2024, hanya 4 proyek yang dapat dihimpun, yaitu: Kawasan Permukiman dan Layanan Cau Hung - Lai Nghi (tahap 2 dan 3 dengan 584 miliar VND); Kawasan Perkotaan Smart City Quang Nam (250 miliar VND); Kawasan Perkotaan Con Tien (581 miliar VND); Kawasan Perkotaan Thanh Ha (tahap 2, dengan 423 miliar VND). Namun, untuk memungut pajak dari proyek-proyek ini dan banyak proyek lainnya, otoritas pajak saja tidak cukup kuat dan tidak mudah untuk diimplementasikan.

Menurut Departemen Pajak, untuk menyelesaikan dan melampaui anggaran yang ditetapkan untuk tahun 2024, otoritas pajak telah meminta Komite Tetap Komite Partai Provinsi dan Komite Rakyat Provinsi untuk mengarahkan departemen, cabang, dan daerah untuk memiliki rencana untuk bekerja dengan investor dari setiap proyek untuk menghilangkan kesulitan dan menyelesaikan masalah.

Secara khusus, menerbitkan keputusan yang menyetujui harga tanah tertentu untuk proyek-proyek yang telah memiliki keputusan alokasi dan sewa tanah. Menerbitkan sertifikat hak guna lahan untuk proyek-proyek yang telah memenuhi kewajiban keuangan terkait lahan dan menyelesaikan 100% infrastruktur teknis guna menciptakan kondisi bagi investor untuk mengakses pinjaman dari bank guna melaksanakan proyek-proyek selanjutnya.

Tn. Tran Quoc Bao - Ketua VN Da Thanh Group mengatakan bahwa bisnis bersedia membayar uang, tetapi mengumpulkan uang tanpa menerbitkan buku merah kepada bisnis masih menghadapi banyak kesulitan.

Pemerintah dan badan-badan pengelola sedang berupaya mencari cara untuk mengumpulkan sumber daya sewa tanah ke dalam anggaran negara. Direktur Departemen Pajak, Nguyen Van Tiep, mengatakan bahwa mereka akan mengelompokkan proyek-proyek untuk menerapkan solusi secara fleksibel, terutama proyek-proyek yang telah menyelesaikan proses ganti rugi, pembersihan lahan, dan pembangunan infrastruktur, serta perlu memperpanjang jadwal pelaksanaan proyek sesegera mungkin. Ciptakan kondisi bagi bisnis untuk meminjam modal dari bank agar dapat membayar pajak.

Di samping itu, atasan perlu mengarahkan departemen dan cabang untuk segera menangani biaya penggunaan tanah dan sewa tanah yang telah disetorkan investor ke rekening sementara Departemen Keuangan agar tidak hanya membayar anggaran negara tepat waktu, tetapi juga memungkinkan perusahaan memenuhi kewajiban keuangannya, menjamin hak-hak perusahaan dalam menjalankan prosedur administratif terkait.

Sumber