Quang Nam mencari cara untuk mempercepat pengumpulan biaya penggunaan lahan.

Việt Nam•18/06/2024

Kawasan Perkotaan Con Tien (Hoi An) adalah salah satu proyek yang kemungkinan akan menghasilkan biaya penggunaan lahan yang signifikan pada tahun 2024.

Proses pengumpulan data terlalu lambat.

Penerimaan pendapatan domestik Quang Nam pada tahun 2023 melampaui perkiraan sebesar 2,7% di tengah penurunan ekonomi (PDB negatif 8,25%), hasil yang mengejutkan dan melampaui banyak prediksi (termasuk pemerintah dan lembaga pengelola). Prestasi yang mengesankan ini dianggap sebagai "perubahan haluan spektakuler" dalam penerimaan pendapatan daerah.

Namun, analisis menunjukkan bahwa meskipun pendapatan anggaran meningkat, pendapatan dari biaya penggunaan lahan tidak menjanjikan, gagal mencapai angka yang diproyeksikan sebesar 2.300 miliar VND, dan hanya mengumpulkan lebih dari 1.911,6 miliar VND (hanya mencapai 83,1% dari jumlah yang diproyeksikan).

Terjadi perkembangan yang mengejutkan. Rencana penerimaan anggaran Quang Nam semakin menurun. Semua aliran pendapatan utama untuk tahun 2024 lebih rendah daripada angka proyeksi dan aktual untuk tahun 2023 (hanya sebesar 20.100 miliar VND, bukan 20.880 miliar VND seperti pada tahun 2023). Namun, alih-alih proyeksi 2.300 miliar VND seperti tahun sebelumnya, atau bahkan lebih rendah, pendapatan dari biaya penggunaan lahan diproyeksikan sebesar 2.700 miliar VND. Angka ini menunjukkan peningkatan 17,4% dibandingkan dengan jumlah yang diproyeksikan dan peningkatan 35% dibandingkan dengan pendapatan aktual pada tahun 2023.

Proyeksi pendapatan dari biaya penggunaan lahan telah meningkat sebesar 400 miliar VND, sementara perekonomian tetap tidak stabil dan pasar properti tidak menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Ini benar-benar jumlah yang sangat besar. Banyak lembaga pengelola memperkirakan risiko tidak mencapai target pengumpulan karena mereka tidak tahu, atau belum tahu, dari sumber pendapatan mana mereka dapat mengumpulkan pendapatan tersebut.

Otoritas pajak juga mengantisipasi kesulitan dalam mengumpulkan pendapatan dari biaya penggunaan lahan, tetapi berharap dapat mengandalkan rencana untuk menerima dan memproses dokumen, serta menentukan penyelesaian kewajiban keuangan lahan secara elektronik, yang telah diterapkan sejak Oktober 2023. Selain itu, mereka akan menghitung jumlah yang dikumpulkan dari bisnis yang berutang biaya penggunaan lahan dari tahun-tahun sebelumnya dan dari proyek-proyek baru yang muncul.

Realitasnya jauh lebih menantang daripada perkiraan. Otoritas pajak mengumumkan bahwa, per tanggal 30 April 2024, catatan tanah elektronik telah terhubung di seluruh 18 distrik, kota, dan kabupaten, dengan hampir 9.900 slip transfer elektronik diterima dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan, dan tunggakan pajak terkait tanah telah berkurang sebesar 104 miliar VND. Namun, pendapatan anggaran per tanggal 31 Mei 2024 hanya mencapai 43,3% dari target yang diproyeksikan (lebih dari 8.694 miliar VND).

Sebagian besar target pendapatan dan pengumpulan pajak tercapai, tetapi pendapatan dari biaya penggunaan lahan hanya mencapai 14,2% dari jumlah yang diproyeksikan. Dengan hanya sebagian kecil dari biaya penggunaan lahan yang belum tertagih dari proyek-proyek yang baru dimulai yang masih belum terkumpul, jumlah yang terutang oleh bisnis juga tetap tidak dapat ditagih, sehingga terus menghadapi kesulitan dalam mengamankan pendapatan dari sewa lahan.

Bapak Nguyen Van Tiep, Direktur Departemen Pajak Quang Nam, mengatakan bahwa proyek pengembangan lahan mengalami lambat dalam melelang hak penggunaan lahan. Pasar properti membeku. Proyek tidak dapat dialihkan.

Beberapa proyek telah dialokasikan atau disewa lahannya, tetapi harga lahannya belum disetujui... Banyak bisnis yang memiliki tunggakan biaya penggunaan lahan dalam jumlah besar, yang menyebabkan kegagalan dalam mencapai target pendapatan yang diproyeksikan.

“Meskipun semua langkah penegakan utang telah diterapkan sepenuhnya dan secara sistematis, Departemen Pajak masih belum berhasil memulihkan tunggakan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan. Bisnis-bisnis menghadapi kesulitan keuangan dan tidak mampu memenuhi kewajiban keuangan mereka. Beberapa proyek belum diberikan perpanjangan, sehingga menyulitkan mereka untuk mengakses modal pinjaman dari bank…” - kata Bapak Tiep.

Proyek properti yang cepat mengatasi hambatan akan memberikan kontribusi pendapatan yang signifikan bagi anggaran.

Berdasarkan alamat mana pengambilan data akan dilakukan?

Pendapatan sewa lahan dianggap sebagai salah satu sumber pendapatan utama bagi daerah untuk menambah investasi dalam pembangunan. Lembaga keuangan memperkirakan bahwa pendapatan dari lahan akan meningkat sebesar 10-11% setiap tahunnya, tetapi hal ini tidak mudah dicapai.

Sistem keuangan lokal masih belum cukup kuat untuk menciptakan solusi efektif dalam pengumpulan pajak dari sektor-sektor ini. Selain itu, sulit untuk memantau dan mengendalikan ketika jual beli dan pengalihan properti di pasar semuanya berada di bawah nilai pasar. Tidak semua transaksi properti telah terdaftar di bursa publik yang transparan.

Provinsi Quang Nam terpaksa menyesuaikan rencana investasi publik jangka menengahnya untuk tahun 2021-2025 karena kekurangan pendapatan dari penggunaan lahan. Target pendapatan lahan sebesar 14.290 miliar VND akan sangat sulit dicapai, mengingat perkiraan tantangan yang lebih besar lagi dalam dua tahun tersisa.

Diperkirakan sekitar 5.400 miliar VND perlu dikumpulkan pada tahun 2024 dan 2025 untuk memenuhi target anggaran. Bapak Nguyen Hung, Wakil Direktur Departemen Perencanaan dan Investasi, mengatakan bahwa mereka akan mengandalkan wilayah perkotaan untuk mengumpulkan biaya penggunaan lahan (sekitar 90%). Namun, hal ini akan sangat sulit karena lambatnya proyek perkotaan, pengetatan kredit properti, dan tumpang tindihnya peraturan perundang-undangan yang sulit diselesaikan.

Menurut otoritas pajak, saat ini terdapat sekitar 30 proyek perumahan dan pembangunan perkotaan di provinsi Quang Nam yang masih menunggak kewajiban keuangan dengan total lebih dari 1.860 miliar VND, dengan 13 perusahaan yang berutang sejumlah besar biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan. Otoritas pajak akan melakukan segala upaya untuk menagih utang-utang ini ke dalam anggaran negara.

Selain itu, terdapat 31 keputusan alokasi dan sewa lahan yang dikeluarkan oleh Komite Rakyat Provinsi, yang memberikan lahan dan menyewakannya kepada bisnis untuk proyek investasi.

Namun, hingga saat ini, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Departemen Keuangan (dewan penilai tanah), dan instansi terkait belum memberikan saran kepada Komite Rakyat Provinsi untuk menyetujui harga tanah sehingga Departemen Pajak dapat menerbitkan surat pemberitahuan pembayaran biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan, yang secara langsung berdampak pada pelaksanaan perkiraan penerimaan anggaran negara.

Menurut analisis Departemen Pajak, hampir 1.840 miliar VND dapat dikumpulkan dari hanya 4 proyek pada tahun 2024: kawasan perumahan dan layanan Cau Hung - Lai Nghi (tahap 2 dan 3 dengan 584 miliar VND); kawasan perkotaan Quang Nam Smart City (250 miliar VND); kawasan perkotaan Con Tien (581 miliar VND); dan kawasan perkotaan Thanh Ha (tahap 2, dengan 423 miliar VND). Namun, pengumpulan sewa lahan dari proyek-proyek ini dan banyak proyek lainnya membutuhkan lebih dari sekadar sumber daya otoritas pajak dan bukanlah tugas yang mudah.

Menurut Departemen Pajak, untuk menyelesaikan dan melampaui anggaran yang dialokasikan untuk tahun 2024, otoritas pajak telah meminta Komite Tetap Komite Partai Provinsi dan Komite Rakyat Provinsi untuk mengarahkan departemen, lembaga, dan daerah terkait untuk merencanakan pertemuan dengan para investor dari setiap proyek guna menyelesaikan kesulitan dan hambatan.

Secara spesifik, keputusan tersebut menyetujui harga lahan tertentu untuk proyek-proyek yang telah menerima keputusan alokasi atau sewa lahan. Sertifikat hak penggunaan lahan diterbitkan untuk proyek-proyek yang telah memenuhi kewajiban keuangan terkait lahan dan menyelesaikan 100% infrastruktur teknisnya, sehingga memudahkan akses investor terhadap modal pinjaman dari bank untuk proyek-proyek selanjutnya.

Bapak Tran Quoc Bao, Ketua VN Da Thanh Group, mengatakan bahwa pelaku usaha bersedia membayar, tetapi pengumpulan uang tanpa menerbitkan sertifikat kepemilikan tanah kepada pelaku usaha masih menghadirkan banyak kesulitan.

Pemerintah dan lembaga pengelola sedang menjajaki semua cara yang memungkinkan untuk memasukkan sewa tanah ke dalam anggaran negara. Menurut Nguyen Van Tiep, Direktur Departemen Pajak, proyek-proyek akan dikategorikan untuk menerapkan solusi secara fleksibel, terutama untuk proyek-proyek di mana kompensasi dan pembebasan lahan telah selesai dan infrastruktur telah sepenuhnya dikembangkan. Batas waktu pelaksanaan proyek harus diperpanjang sesegera mungkin. Kondisi akan diciptakan untuk memungkinkan bisnis meminjam modal dari bank agar mereka dapat membayar pajak.

Selanjutnya, pihak berwenang yang lebih tinggi perlu mengarahkan departemen dan lembaga terkait untuk segera memproses biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan yang telah disetorkan investor ke rekening penampungan sementara Departemen Keuangan. Hal ini untuk memastikan pembayaran tepat waktu ke anggaran negara, memungkinkan bisnis untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka, dan melindungi hak-hak mereka dalam melaksanakan prosedur administrasi terkait.

Sumber