Perketat pembagian dan penjualan tanah

DNVN - Menurut pakar hukum properti Pham Thanh Tuan, peraturan baru Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Bisnis Properti (yang telah diamandemen) telah "memperketat" pembagian dan penjualan tanah oleh bisnis properti.

Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Bisnis Properti 2023 diperkirakan akan berlaku mulai 1 Agustus. Pakar hukum properti, Pham Thanh Tuan, berkomentar bahwa kedua undang-undang baru ini telah "memperketat" "pembagian dan penjualan kavling tanah" oleh bisnis properti dari dua perspektif. Yaitu, mempersempit cakupan area proyek yang dapat dibagi dan dijual serta menetapkan prosedur yang harus dipatuhi oleh bisnis.

Khusus untuk lingkup daerah, proyek-proyek di lingkungan kelurahan, kabupaten, kota, kawasan perkotaan khusus, tipe I, tipe II, dan tipe III atau proyek-proyek (tanpa memandang daerah) yang melakukan pemilihan investor dengan cara melelang hak guna tanah untuk investasi pembangunan perumahan berdasarkan Undang-Undang Pertanahan, investor tidak diperkenankan melakukan usaha properti dengan cara bagi-bagi kavling dan penjualan tanah.

Banyaknya perusahaan yang melaksanakan proyek dengan cara membagi-bagi tanah dan menjualnya kepada spekulan menyebabkan banyaknya demam tanah yang terjadi.

Menurut Kementerian Konstruksi , per Desember 2023, Vietnam memiliki 902 kawasan perkotaan. Dari jumlah tersebut, terdapat 2 kawasan perkotaan khusus, 22 kawasan perkotaan tipe I (termasuk 3 kawasan perkotaan tipe I yang berada langsung di bawah Pemerintah Pusat), 36 kawasan perkotaan tipe II, 45 kawasan perkotaan tipe III, 95 kawasan perkotaan tipe IV, dan 702 kawasan perkotaan tipe V.

Proyek-proyek di 105 kota dan kabupaten yang merupakan kawasan perkotaan tipe III atau lebih tinggi tidak diizinkan untuk menjalankan bisnis real estat dengan membagi kavling dan menjual tanah. Dengan demikian, cakupan wilayah di mana bisnis diizinkan untuk membagi kavling dan menjual tanah menjadi sangat berkurang.

Dengan kata lain, di kawasan perkotaan tipe III ke atas, investor harus membangun rumah untuk dijual, tidak lagi "membagi-bagi" tanah menjadi bagian-bagian kecil untuk dijual seperti sebelumnya," komentar Tuan.

Terkait prosedur yang harus dipatuhi oleh pelaku usaha, Bapak Tuan mengatakan bahwa UU baru tersebut mengatur bahwa untuk melakukan pengalihan hak guna lahan dalam bentuk subdivisi, pelaku usaha harus memenuhi persyaratan "perlu" dan "cukup".

Syarat yang diperlukan adalah dokumen dari Komite Rakyat provinsi yang mengizinkan perusahaan untuk mengalihkan hak guna lahan dalam proyek dengan membagi kavling dan menjualnya. Syarat yang "cukup" adalah investor harus melakukan prosedur pengajuan izin dari Dinas Konstruksi, serupa dengan penandatanganan kontrak jual beli perumahan di masa mendatang.

Peraturan baru ini membantu pihak yang menerima pengalihan bidang tanah dari investor memiliki dasar untuk menentukan secara jelas kapan investor diperbolehkan menandatangani kontrak jual beli. Penentuan ini didasarkan pada apakah investor telah menerima dokumen dari Dinas Bina Marga atau belum.

Peraturan baru untuk memperketat pembagian tanah ini wajar. Perusahaan-perusahaan menjalankan proyek dengan membagi-bagi tanah dan menjual tanah kepada beberapa individu dalam bentuk spekulasi, jual beli, dan jual kembali, yang menyebabkan banyaknya demam tanah. Puncaknya di awal tahun 2021 terjadi serentak dari Utara ke Selatan, yang menyebabkan pemborosan aset sosial.

"Sementara itu, undang-undang saat ini tidak mengharuskan adanya konstruksi untuk digunakan bagi pembeli tanah yang dibagi-bagi," kata Tuan.

Menurut Bapak Tuan, salah satu ketentuan yang sangat penting dalam Undang-Undang tentang Usaha Properti (yang telah diubah) adalah persyaratan bahwa penerima pengalihan hak guna usaha: "harus membangun perumahan untuk menjamin kemajuan, sesuai dengan rancangan dan perencanaan rinci yang telah disetujui, izin mendirikan bangunan dalam hal izin mendirikan bangunan wajib diberikan, dan sesuai dengan perjanjian dalam kontrak pengalihan hak guna usaha atas tanah beserta infrastruktur teknis dalam proyek properti yang telah ditandatangani" (Pasal 2, Pasal 34).

Hal ini menjadi dasar penting, tidak hanya bagi investor, tetapi juga bagi otoritas yang berwenang untuk mengawasi pembangunan rumah oleh pembeli. Hindari situasi membeli tanah lalu membiarkannya terbengkalai, menyia-nyiakannya, atau untuk spekulasi pribadi.

Hoai Anh

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260