Perketat pengawasan terhadap pembagian dan penjualan lahan.

Menurut pakar hukum properti Pham Thanh Tuan, peraturan baru dalam Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Usaha Properti (yang telah diubah) telah "memperketat" pembagian dan penjualan lahan oleh usaha properti.

Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Bisnis Properti Tahun 2023 diharapkan mulai berlaku pada tanggal 1 Agustus. Pakar hukum properti Pham Thanh Tuan berkomentar bahwa kedua undang-undang baru ini telah "memperketat" kegiatan "pembagian dan penjualan lahan" bisnis properti dari dua perspektif: mempersempit cakupan area proyek di mana pembagian dan penjualan lahan diperbolehkan, dan menetapkan prosedur yang harus dipatuhi oleh bisnis tersebut.

Secara khusus, dalam lingkup regional, proyek-proyek di kelurahan, distrik, dan kota-kota di wilayah perkotaan khusus tipe I, tipe II, dan tipe III, atau proyek-proyek (terlepas dari wilayahnya) di mana investor dipilih melalui lelang hak penggunaan lahan untuk proyek pembangunan perumahan berdasarkan Undang-Undang Pertanahan, investor tidak diperbolehkan untuk terlibat dalam bisnis properti berupa pembagian dan penjualan lahan.

Bisnis yang menjalankan proyek dengan membagi-bagi lahan dan menjual kavling kepada spekulan individu telah menyebabkan banyak lonjakan harga tanah.

Menurut Kementerian Konstruksi , per Desember 2023, Vietnam memiliki 902 wilayah perkotaan. Ini termasuk 2 wilayah perkotaan kelas khusus, 22 wilayah perkotaan Kelas I (termasuk 3 wilayah perkotaan Kelas I yang berada langsung di bawah pemerintah pusat), 36 wilayah perkotaan Kelas II, 45 wilayah perkotaan Kelas III, 95 wilayah perkotaan Kelas IV, dan 702 wilayah perkotaan Kelas V.

"Proyek di 105 kota dan daerah yang diklasifikasikan sebagai tipe III atau lebih tinggi tidak diperbolehkan untuk terlibat dalam bisnis properti berupa pembagian lahan dan penjualan kavling. Oleh karena itu, cakupan area di mana bisnis diperbolehkan untuk membagi dan menjual kavling lahan telah berkurang secara signifikan."

Dengan kata lain, di kawasan perkotaan tipe III ke atas, pengembang wajib membangun rumah untuk dijual, dan tidak lagi dapat membagi lahan menjadi kavling-kavling yang lebih kecil untuk dijual seperti sebelumnya," komentar Bapak Tuan.

Mengenai prosedur yang harus diikuti oleh pelaku usaha, Bapak Tuan mengatakan bahwa undang-undang baru tersebut menetapkan bahwa, untuk mentransfer hak penggunaan lahan melalui pembagian lahan, pelaku usaha perlu memenuhi syarat "yang diperlukan" dan "yang mencukupi".

Syarat yang diperlukan adalah Komite Rakyat provinsi harus mengeluarkan dokumen yang mengizinkan perusahaan untuk mengalihkan hak penggunaan lahan di lokasi proyek melalui metode pembagian dan penjualan kavling. Syarat yang "cukup" adalah investor harus melalui prosedur pengajuan izin dari Dinas Konstruksi, serupa dengan kasus penandatanganan kontrak jual beli unit perumahan yang sedang dibangun.

Peraturan baru ini memberikan dasar bagi pihak yang menerima lahan dari pengembang untuk secara jelas menentukan kapan pengembang berwenang menandatangani kontrak penjualan. Penentuan ini dilakukan dengan memeriksa apakah pengembang telah menerima dokumen dari Departemen Konstruksi.

"Peraturan baru yang memperketat pembagian lahan adalah masuk akal. Bisnis yang melaksanakan proyek dengan membagi lahan dan menjual kavling kepada individu untuk tujuan spekulatif, membeli dan menjual berulang kali, telah menyebabkan banyak lonjakan harga lahan. Puncaknya terjadi secara bersamaan dari Utara ke Selatan pada awal tahun 2021, menyebabkan pemborosan sumber daya sosial."

Sementara itu, undang-undang yang berlaku saat ini belum memiliki persyaratan yang mengikat bagi pembeli tanah yang telah dibagi untuk membangun dan memanfaatkan tanah tersebut,” kata Bapak Tuan.

Menurut Bapak Tuan, salah satu peraturan yang sangat penting yang tercantum dalam Undang-Undang Bisnis Properti yang telah diubah adalah persyaratan bahwa penerima hak guna lahan: "harus membangun perumahan sesuai dengan desain yang disetujui, perencanaan detail, izin konstruksi (dalam hal izin konstruksi diperlukan), dan sesuai dengan kesepakatan dalam kontrak pengalihan hak guna lahan untuk lahan dengan infrastruktur teknis dalam proyek properti yang ditandatangani" (Pasal 2, Pasal 34).

Ini merupakan dasar penting tidak hanya bagi pengembang tetapi juga bagi otoritas yang berwenang untuk mengawasi pembangunan perumahan bagi pembeli. Hal ini mencegah situasi di mana lahan dibeli kemudian dibiarkan kosong, yang menyebabkan pemborosan, atau digunakan untuk spekulasi pribadi.

Hoai Anh

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260