"Pengetatan kontrol" atas spekulasi tanah.

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

Harga tanah cenderung menurun.

Undang-Undang Bisnis Properti 2023 yang telah diamandemen, berlaku efektif mulai 1 Januari 2025, disahkan oleh Majelis Nasional pada tanggal 28 November. Sesuai dengan itu, Undang-Undang Bisnis Properti 2023 yang telah diamandemen memperketat peraturan tentang pembagian dan penjualan lahan dengan melarang pengalihan hak penggunaan lahan kepada individu untuk pembangunan rumah sendiri di kelurahan, distrik, dan kota-kota di kawasan perkotaan khusus, tipe I, tipe II, dan tipe III.

Peraturan ini lebih ketat daripada peraturan yang berlaku saat ini, yang hanya melarang pembagian dan penjualan lahan di lingkungan kota-kota kelas khusus dan kota-kota Kelas I yang dikelola secara pusat; area dengan persyaratan lanskap arsitektur yang tinggi; area pusat dan area di sekitar bangunan bersejarah di kota; dan bagian depan jalan tingkat regional dan di atasnya, serta jalan-jalan utama yang indah di kota. Peraturan baru ini, yang dikeluarkan berdasarkan Undang-Undang Bisnis Properti tahun 2023, diharapkan akan berdampak signifikan pada pasar tanah.

10aa(1).jpg — Beberapa bidang tanah yang telah dibagi-bagi saat ini terbengkalai. Foto: Cao Nguyen

Bapak Nguyen Chi Thanh, Direktur Jenderal Perusahaan Konstruksi Thanh Binh, menyatakan bahwa selama periode 2010-2015, karena krisis likuiditas pasar properti, Kementerian Konstruksi mengizinkan proyek untuk membagi lahan dan menjual kavling (tanpa mewajibkan pembangunan rumah). Berkat peraturan ini, pasar berhasil mengatasi masalah likuiditasnya. Namun, sejak saat itu, banyak daerah telah "memanfaatkan" peraturan tersebut, mengizinkan pembagian dan penjualan lahan secara luas, yang berisiko mengganggu perencanaan kota. Oleh karena itu, Undang-Undang tentang Bisnis Properti memperkenalkan peraturan yang melarang proyek untuk membagi lahan dan menjual kavling. Ini berarti bahwa investor harus membangun struktur dasar untuk pelanggan. Akibatnya, nilai kavling tanah akan meningkat karena biaya konstruksi. Hal ini akan membatasi spekulasi tanah. Pasar tanah mengalami fluktuasi yang signifikan. Namun, ini juga merupakan tren yang tak terhindarkan, serupa dengan negara-negara lain di seluruh dunia.

"Pasar properti semakin profesional, dengan bisnis yang berfokus pada investasi dan pengembangan perumahan serta konstruksi di atas lahan, alih-alih hanya berinvestasi di infrastruktur dan 'menjual properti sebelum selesai'. Pada saat yang sama, hal ini membantu penggunaan lahan yang lebih efisien dan efektif; mengatasi situasi 'spekulasi lahan, lambatnya pemanfaatan lahan, dan lahan terbengkalai'. Kebijakan ini juga diharapkan dapat berkontribusi pada 'penyaringan' investor, membentuk bisnis properti yang lebih profesional dan mumpuni setelah mereka yang memiliki keterbatasan kemampuan finansial dan teknis tersingkir oleh pasar," demikian penilaian Bapak Thanh.

Mendorong perkembangan pasar properti yang sehat.

Pengetatan regulasi tentang pembagian dan penjualan lahan di kota-kota besar merupakan solusi berkelanjutan untuk membuat kota-kota di Vietnam lebih tertata dan indah, dengan nilai dalam hal perencanaan, arsitektur, estetika, dan lebih menjamin kesejahteraan sosial dalam jangka panjang.

Regulasi ini juga merupakan salah satu perubahan paling signifikan dalam Undang-Undang Bisnis Properti yang baru saja disahkan. Secara khusus, untuk proyek properti yang telah mendapatkan izin tetapi belum selesai, investor harus mempertimbangkan dengan cermat solusi jangka pendek dan jangka panjang untuk masa depan.

Dengan demikian, dalam waktu sedikit lebih dari satu tahun, bisnis properti akan mulai menerapkan peraturan ini. Oleh karena itu, pasar akan mengalami penurunan harga yang tajam karena pengembang mempercepat penjualan untuk memulihkan modal dan menghindari properti yang tidak terjual. Namun, dalam pasar yang lesu saat ini, likuiditas tidak akan mudah. Hanya bisnis dengan kepercayaan finansial yang cukup yang akan mempertahankan properti mereka untuk mematuhi rencana baru tersebut.

Bapak Nguyen Manh Ha, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, menyatakan: "Pada tahun 2025, kami akan memperketat peraturan tentang pembagian dan penjualan lahan di kota-kota besar. Hal ini akan berdampak sangat kuat pada pasar. Pertama, penawaran dan permintaan lahan akan kurang beragam. Sebelumnya, orang dapat membeli lahan tanpa memandang kemampuan finansial mereka, tetapi sekarang pelanggan harus siap mengeluarkan tambahan 1-3 miliar VND untuk membangun rumah. Dalam jangka panjang, lahan tidak akan lagi menjadi pasar yang 'mudah' bagi banyak orang. Pasar ini akan membutuhkan modal yang substansial baik dari penjual maupun pembeli untuk berpartisipasi. Peraturan tentang pengetatan pembagian lahan merupakan langkah yang menentukan dan positif untuk mewujudkan perkembangan yang sehat bagi pasar real estat. Bisnis real estat harus belajar untuk mematuhi aturan main baru agar dapat beradaptasi dan bertahan."

Secara historis, investor properti lebih menyukai model pembagian lahan menjadi kavling-kavling untuk dijual karena biaya finansialnya yang rendah. Namun, pengetatan peraturan tentang pembagian lahan akan menghilangkan model ini, sehingga mengurangi keragaman produk properti. Menurut Ibu Nguyen Thu Hang, Direktur Riset di Savills Vietnam, sejumlah besar investor akan menarik diri dari pasar ketika undang-undang baru tersebut resmi berlaku.

Dalam jangka pendek, pasar akan mengalami penurunan tajam dalam transaksi karena kekhawatiran pembeli tentang masalah hukum. Pasar pasti akan mengalami penyesuaian harga. Mungkin dibutuhkan 2-3 tahun, ketika pasokan berkurang, sebelum harga properti dapat naik kembali. Pasar akan berkembang lebih berkelanjutan ketika produk properti diarahkan kepada mereka yang memiliki kebutuhan nyata.

Sumber