Thailand: Tantangan baru bagi pasar perumahan.

Populasi yang menua menciptakan perubahan mendalam di pasar perumahan Thailand. Karena pertumbuhan pendapatan tertinggal di belakang kenaikan biaya kepemilikan properti, keterjangkauan perumahan bagi banyak rumah tangga semakin menurun. Dalam konteks ini, pengembangan model perumahan sewa jangka panjang bersama dengan kebijakan regulasi pasar yang tepat dipandang sebagai pendekatan yang diperlukan untuk mengurangi tekanan keuangan dan menjaga stabilitas di pasar properti.

Penuaan penduduk mengubah kebutuhan perumahan.

Thailand memasuki periode penuaan penduduk yang cepat. Pada tahun 2023, negara ini secara resmi menjadi masyarakat yang menua, dan menurut proyeksi demografis, populasi Thailand dapat mencapai puncaknya sekitar tahun 2033 sebelum mulai menurun.

Perubahan struktur demografis berdampak langsung pada pasar perumahan. Selama bertahun-tahun, permintaan kepemilikan rumah di Thailand didorong oleh pertumbuhan penduduk, perluasan kelas menengah, dan tren akumulasi kekayaan melalui properti. Namun, faktor-faktor pendorong ini sekarang secara bertahap melemah.

Proporsi penduduk usia kerja yang memiliki kemampuan finansial untuk membeli rumah semakin menurun, sementara ukuran rumah tangga semakin mengecil. Tren peningkatan rumah tangga yang dihuni satu orang dan rumah tangga kecil secara signifikan mengubah permintaan akan perumahan tradisional.

Populasi yang menua menciptakan perubahan mendalam pada pasar perumahan Thailand.
Foto: AFP

Selain itu, sebagian besar pinjaman rumah di Thailand dibiayai secara individual. Seiring dengan pergeseran struktur keluarga, kemampuan untuk menerima dukungan dari jaringan keluarga besar berkurang, sehingga meningkatkan tekanan finansial pada pembeli rumah.

Studi menunjukkan bahwa dampak penuaan penduduk dapat menyebabkan permintaan perumahan di Thailand menurun sebesar 0,6% hingga 1,3% setiap tahunnya. Hal ini dianggap sebagai tren jangka panjang yang secara langsung memengaruhi prospek pasar properti.

Sementara itu, pertumbuhan pendapatan masyarakat belum seimbang dengan biaya perumahan. Beberapa model analitis menunjukkan bahwa untuk mempertahankan tingkat kepemilikan rumah sebelumnya, pendapatan masyarakat perlu meningkat rata-rata sekitar 4,7% per tahun. Namun, tingkat pertumbuhan upah riil di Thailand tetap relatif rendah dan tidak merata di berbagai kelompok tenaga kerja selama bertahun-tahun.

Oleh karena itu, kesenjangan antara harga rumah dan pendapatan semakin melebar. Bagi banyak rumah tangga, terutama yang berpenghasilan rendah, kepemilikan rumah menjadi beban keuangan jangka panjang daripada alat untuk keamanan ekonomi seperti dulu.

Tekanan keterjangkauan dan pergeseran spasial perkotaan

Pergeseran demografi dan pendapatan menciptakan penyesuaian yang tidak merata di pasar perumahan Thailand. Permintaan perumahan semakin terkonsentrasi di daerah perkotaan besar dengan infrastruktur yang baik dan peluang kerja yang tinggi. Sementara itu, banyak rumah tangga berpenghasilan rendah terpaksa pindah ke daerah pinggiran kota, di mana konektivitas kurang menguntungkan dan prospek kenaikan harga lebih rendah.

Menurut para ahli, tren penuaan penduduk seringkali menyebabkan kelebihan pasokan perumahan di daerah yang kurang menarik, sementara pada saat yang sama menurunkan nilai properti di daerah dengan tingkat pertumbuhan penduduk yang rendah. Ini berarti bahwa real estat tidak lagi mempertahankan perannya sebagai saluran akumulasi aset yang stabil bagi banyak rumah tangga.

Tekanan biaya perumahan juga meningkat secara signifikan. Sebagian besar rumah tangga di Thailand kini menghabiskan antara 36% dan 60% dari pendapatan mereka untuk pengeluaran terkait perumahan. Ini dianggap sebagai tingkat risiko tinggi terhadap kerentanan keuangan, terutama dalam konteks ekonomi yang menua dan pertumbuhan pendapatan yang lambat.

Bank Dunia mencatat bahwa biaya perumahan yang terlalu tinggi dapat melemahkan tabungan rumah tangga, sehingga memengaruhi ketahanan ekonomi terhadap guncangan jangka panjang.

Di Thailand, seperti di banyak negara Asia lainnya, kepemilikan rumah tetap sangat terkait dengan konsep stabilitas hidup dan status sosial. Sementara itu, menyewa sering dianggap sebagai solusi sementara atau kurang menarik. Namun, realitas pasar memaksa banyak rumah tangga untuk mempertimbangkan kembali gagasan ini.

Para ahli menyarankan bahwa Thailand perlu mendorong pengembangan sistem perumahan sewa jangka panjang dengan stabilitas tinggi, terutama di daerah-daerah di luar pusat kota. Model ini bisa lebih cocok untuk kelompok penduduk yang kesulitan mengakses pasar kepemilikan rumah.

Agar menjadi pilihan yang layak, pasar sewa perlu lebih terorganisir, termasuk kontrak jangka panjang yang stabil, harga yang dapat diprediksi, dan mekanisme untuk melindungi hak-hak penyewa. Hal ini diharapkan dapat membantu meringankan beban keuangan rumah tangga berpenghasilan rendah dan lansia.

Peran investasi asing dalam keseimbangan pasar.

Selain solusi domestik, para peneliti menyarankan bahwa investasi asing dapat memainkan peran pendukung dalam menyeimbangkan kembali pasar perumahan Thailand jika dikelola dengan baik.

Saat ini, permintaan dari investor asing terutama terfokus pada segmen apartemen di pusat-pusat kota besar. Data dari Pusat Informasi Real Estat Thailand menunjukkan bahwa pembelian properti oleh warga asing telah berkontribusi pada kenaikan harga rumah di beberapa daerah dengan permintaan tinggi.

Menurut para ahli, jika dikendalikan dengan baik, masuknya modal asing dapat membantu menyerap pasokan di segmen kelas atas dan mempertahankan aktivitas ekonomi di pasar properti perkotaan. Sementara itu, kebijakan domestik dapat fokus pada pengembangan perumahan sewa jangka panjang di daerah dengan permintaan yang lebih rendah.

Namun, pendekatan ini juga membawa risiko yang signifikan. Beberapa studi menunjukkan tren yang meningkat di Thailand dalam mengubah apartemen menjadi hunian sewa jangka pendek, yang memberikan tekanan pada manajemen perkotaan dan meng destabilisasi pasar perumahan.

Selain itu, permintaan dari investor asing dapat terus mendorong kenaikan harga properti di daerah pusat kota, sehingga perumahan menjadi lebih terjangkau bagi penduduk domestik.

Para ahli juga memperingatkan risiko meningkatnya ketidaksetaraan spasial karena modal mengalir ke kota-kota besar, sementara banyak daerah pinggiran kota menghadapi kelebihan pasokan dan penurunan nilai properti.

Dalam konteks ini, para peneliti menyarankan bahwa kebijakan perumahan Thailand perlu lebih komprehensif, menggabungkan penyesuaian sisi permintaan, restrukturisasi sisi penawaran, dan pengendalian yang tepat terhadap arus investasi.

Oleh karena itu, mendukung transisi dari kepemilikan rumah ke sewa jangka panjang bagi kelompok rentan harus dianggap sebagai salah satu prioritas kebijakan utama. Pada saat yang sama, mekanisme pengelolaan investasi asing harus bertujuan untuk menstabilkan pasar daripada hanya berfokus pada mendorong pertumbuhan jangka pendek.

Dalam jangka panjang, populasi yang menua diproyeksikan akan terus membawa perubahan mendalam pada pasar properti Thailand. Hal ini menuntut kebijakan perumahan yang lebih fleksibel dan mudah beradaptasi untuk memastikan keterjangkauan, menjaga stabilitas sosial, dan mengurangi risiko keuangan yang timbul dari transisi demografis.

Sumber: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html