Waktunya untuk pulih?

Pasar obligasi secara bertahap “memanas”

Informasi dalam Laporan Pasar Obligasi untuk kuartal ketiga tahun 2023 yang diterbitkan oleh VNDirect menunjukkan bahwa pada kuartal ketiga tahun 2023, terdapat 88 penerbitan obligasi korporasi domestik yang berhasil dengan total nilai penerbitan sekitar VND 100.163 miliar, hampir 2,6 kali lebih tinggi dari kuartal sebelumnya dan naik 50% dibandingkan periode yang sama.

Termasuk 80 penerbitan obligasi swasta dengan total nilai penerbitan sebesar VND 88,715 miliar, yang mencakup 88,6% dari total nilai penerbitan. Dan 8 penerbitan obligasi publik dengan nilai penerbitan sebesar VND 11,447 miliar, yang mencakup 11,4% dari total nilai penerbitan.

Di antaranya, sektor properti merupakan kelompok industri dengan proporsi penerbitan obligasi korporasi individu terbesar kedua pada triwulan III tahun 2023 dengan total nilai penerbitan sekitar VND 29.593 miliar atau sebesar 33,4% dari total nilai penerbitan.

Melihat kembali periode tersulit pasar obligasi, pada bulan April 2022, saluran mobilisasi modal ini mencapai "titik terendah" ketika tidak ada penerbitan obligasi yang tercatat dari bisnis real estat.

Namun, statistik di Bursa Efek Hanoi (HNX) menunjukkan bahwa pada Agustus 2023, terdapat 9 penerbitan dari 7 perusahaan real estat dengan total nilai penerbitan mencapai 23.000 miliar VND - angka ini mencakup sekitar 1/3 dari total nilai penerbitan kelompok real estat dalam 6 bulan pertama tahun 2023 (62.512 miliar VND).

September 2023 terus mencatat 4 penerbitan obligasi baru oleh pelaku bisnis di industri ini. Terlihat bahwa aktivitas mobilisasi modal di bisnis properti menunjukkan tanda-tanda kembali aktif setelah lama tidak aktif.

Perusahaan real estate yang paling banyak menerbitkan obligasi korporasi individual pada triwulan III tahun 2023 antara lain: CAPITALAND TOWER LLC menerbitkan 4 tahap dengan nilai total lebih dari VND 12.200 miliar dengan bunga 1%/tahun dengan jangka waktu 60 bulan, Lan Viet Real Estate LLC menerbitkan VND 4.100 miliar dengan bunga 13,3%/tahun dengan jangka waktu 15 bulan, BIM Real Estate JSC menerbitkan VND 2.333 miliar dengan bunga 10,4%/tahun dengan jangka waktu 84 bulan...

Dalam perkembangan yang sama, Perusahaan Saham Gabungan Investasi Infrastruktur Kota Ho Chi Minh (HoSE: CII) baru-baru ini mengumumkan penawaran umum lebih dari 28,4 juta obligasi kepada pemegang saham yang ada.

Perusahaan berharap dapat mengumpulkan lebih dari VND2,840 miliar jika penerbitan berhasil, dana tersebut akan digunakan untuk berinvestasi pada obligasi anak perusahaan.

Setelah meminta perpanjangan tanggal jatuh tempo untuk beberapa obligasi perusahaan, Khai Hoan Land Group Corporation (HoSE: KHG) juga menyampaikan rencananya untuk menerbitkan lebih banyak obligasi dalam waktu dekat guna memobilisasi dana maksimum VND840 miliar.

Dengan demikian menambah modal perusahaan untuk menyetorkan modal kepada sejumlah proyek yang tengah dilaksanakan perusahaan dan sisa modalnya ditambahkan untuk melayani kegiatan usaha perusahaan.

Saham - saluran modal potensial untuk real estat

Tak hanya jalur obligasi, pada triwulan III 2023 ini sejumlah pelaku usaha properti juga mulai melirik penawaran saham perdana (IPO) dengan harapan bisa meraup modal hingga miliaran rupiah.

Bersamaan dengan penggalangan dana dari obligasi, Khai Hoan Land juga mengusulkan penawaran pribadi hingga 180 juta saham kepada investor sekuritas profesional, setara dengan 40% dari saham beredar.

Periode pelaksanaan diperkirakan mulai kuartal keempat tahun 2023 hingga kuartal pertama tahun 2024. Harga penawaran ditetapkan sebesar VND 10.000/saham, lebih tinggi dari nilai riil saham di pasar (harga penutupan pada 11 Oktober sebesar VND 6.300/saham).

Rencananya, Khai Hoan Land akan menyumbangkan dana sebesar VND 1.800 miliar untuk menyediakan modal bagi perusahaan anggota dalam rangka melaksanakan proyek real estat dan menambah modal kerja. Jika penawaran ini berhasil, modal dasar Khai Hoan Land akan meningkat dari VND 4.494 miliar menjadi VND 6.294 miliar.

Perusahaan real estat berencana untuk mengumpulkan triliunan dong dari saham.

Di Dat Xanh Group Corporation (HoSE: DXG) , raksasa real estat ini juga berbagi rencananya untuk menawarkan secara pribadi 57 juta saham kepada investor asing dengan harga penawaran VND15.000/saham.

Jika rampung, Dat Xanh berharap dapat mengumpulkan VND855 miliar dari investor asing. Seluruh dana tersebut akan digunakan untuk meningkatkan rasio kepemilikan di Dat Xanh Services (HoSE: DXS) - anak perusahaan yang bergerak di bidang jasa perantara dan riset pasar properti.

Licogi 13 JSC (HoSE: LIG) juga berencana untuk menawarkan lebih dari 22,5 juta lembar saham secara privat kepada investor sekuritas profesional. Harga penawaran adalah 10.000 VND/lembar saham, dengan total pendapatan yang diharapkan sebesar 225 miliar VND.

Perusahaan berencana menggunakan hasil tersebut untuk menyumbangkan modal ke anak perusahaannya dan menambah modal kerja untuk membayar kembali pinjaman bank, kontrak pinjaman, dan pembayaran lainnya.

Aliran modal menandakan pemulihan pasar real estat?

Berbicara dengan Nguoi Dua Tin , Dr. Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS) mengatakan bahwa kesulitan dalam mengakses modal adalah salah satu alasan mengapa bisnis real estat berada dalam situasi yang sulit saat ini.

Bapak Dinh mengatakan bahwa bisnis real estat menghadapi situasi arus kas yang sangat sulit karena saluran mobilisasi modal utama seperti kredit bank, penerbitan obligasi atau mobilisasi di pasar saham menjadi semakin sulit.

Meskipun Negara telah mengeluarkan banyak Surat Edaran dan Keputusan untuk mendukung bisnis properti dalam membersihkan sumber modal, menurut Bapak Dinh, mekanisme ini belum memberikan dampak langsung dalam mengembalikan arus kas ke properti, dan pasar masih membutuhkan waktu lebih lama untuk "menyerap" kebijakan tersebut.

Membandingkan perusahaan real estat dengan pasien, mengutip laporan pasar real estat yang dilakukan oleh VARS, perusahaan saat ini dinilai tidak diberikan "obat", hanya diberikan "makanan fungsional", sehingga pada dasarnya "penyakit" tersebut tidak dapat disembuhkan. Yang bisa dilakukan hanyalah "mempertahankan dan memperpanjang hidup selama mungkin".

"Yang dibutuhkan bisnis saat ini adalah proyek-proyek yang disetujui sejak dini, dana riil, untuk memulihkan produksi, investasi, dan aktivitas bisnis. Bukan sekadar memindahkan 'utang macet' dari satu waktu ke waktu berikutnya," ujar Bapak Dinh.

Dr. Le Xuan Nghia mengatakan bahwa perekonomian secara umum masih sangat sulit.

Terkait pasar modal yang menunjukkan banyak tanda-tanda pemulihan, Dr. Le Xuan Nghia, Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, mengatakan bahwa aliran modal ke sektor properti hanya "merayap, bergerak, dan sementara" pulih.

Tindakan banyak bisnis akhir-akhir ini menunjukkan bahwa upaya Pemerintah telah memberikan dampak tertentu terhadap pasar maupun bisnis, dengan membantu pasar modal real estat mencair secara bertahap.

Namun pakar tersebut juga mencatat bahwa dibandingkan dengan ekspektasi, pasar modal baru pulih sekitar 30% karena kondisi perekonomian secara umum masih dalam konteks yang sangat sulit.

Menurut analisis Bapak Nghia, perputaran arus kas memang sudah kembali, tetapi jumlahnya sangat sedikit, antara lain karena arus kas belum satu kali perputaran dalam setahun. Jadi, pergerakan tersebut bukan merupakan tanda bahwa sektor properti sudah pulih atau sedang pulih.

Oleh karena itu, Bapak Nghia berpendapat, paling cepat pada kuartal kedua tahun 2024 sektor properti akan dapat secara bertahap mengatasi kesulitannya berkat intervensi drastis dari otoritas yang berwenang .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/doanh-nghiep-bds-ruc-rich-huy-dong-von-thoi-diem-hoi-phuc-da-toi-a630483.html