Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh baru saja mengeluarkan keputusan tentang rencana pengembangan 11 kawasan perkotaan kompak berdasarkan model TOD (Transit-Oriented Development) di sepanjang jalur metro dan Jalan Lingkar 3, sesuai dengan Resolusi 98/2023/QH15. Sesuai dengan itu, pada periode 2024-2025, pengembangan TOD diharapkan akan dilaksanakan di 9 lokasi di sepanjang 3 proyek transportasi utama yang sedang berjalan: Jalur Metro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), Jalur Metro 2 (Ben Thanh - Tham Luong), dan Jalan Lingkar 3.
Meningkatkan peran Pusat Pengembangan Lahan Kota
Lahan TOD (Transit-Oriented Development) terbesar mencakup lebih dari 389 hektar di komune Xuan Thoi Thuong (distrik Hoc Mon), yang terhubung ke Jalan Lingkar 3. Lahan terkecil adalah Pusat Pameran dan Pusat Olahraga Distrik Tan Binh (5,1 hektar). Lokasi ini direncanakan untuk pengembangan TOD yang terhubung dengan jalur metro 2 dan 5. Area sekitarnya sudah memiliki kawasan perumahan, sekolah, dan pasar yang ramai.
Lokasi lainnya berada di Distrik 10, Distrik Tan Phu, Kota Thu Duc, dan Distrik Binh Chanh; terhubung dengan jalur metro 1, 2, dan 3 serta Jalan Lingkar 3.
Mendukung rencana pemerintah Kota Ho Chi Minh untuk mengembangkan 11 kawasan perkotaan padat di sepanjang jalur transportasi utama, Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Sumber Daya dan Lingkungan di Kota Ho Chi Minh, menyatakan bahwa model TOD (Transit-Oriented Development) banyak diterapkan di kota-kota modern di seluruh dunia, terutama di Tiongkok, Thailand, dan Singapura. Model ini akan membantu memanfaatkan dan mengembangkan lahan yang sesuai untuk pembangunan kembali perkotaan secara efektif, menciptakan kawasan perkotaan padat dan klaster kota pintar.
Berdasarkan perencanaan dan kondisi lahan saat ini, Kota Ho Chi Minh memiliki dua pendekatan dalam membangun kota model TOD (Transit-Oriented Development). Pertama, kelompok yang berfokus pada renovasi dan peningkatan area yang sudah ada: terutama di area perumahan yang berdekatan dengan jalan lingkar atau jalur metro. Kedua, kelompok yang berfokus pada investasi baru: dibangun di area yang sudah ada yang berupa lahan kosong, jarang penduduk, atau tempat pabrik dan perusahaan direncanakan untuk direlokasi…
Jika lahan di sepanjang Jalur Metro 1 dimanfaatkan secara efektif, hal itu akan membantu menciptakan klaster perkotaan cerdas di Kota Ho Chi Minh. (Foto: HOANG TRIEU)
Dr. Thuan menyarankan agar area inti stasiun (dalam radius 400-500 m) difokuskan pada pengembangan perkotaan dengan kepadatan tinggi yang optimal. Sementara itu, area transisi di sekitar stasiun (dalam radius 500-1.000 m) juga harus difokuskan pada pengembangan perkotaan dengan kepadatan tinggi. Khusus untuk Jalan Lingkar 3, pengembangan perkotaan harus dipusatkan di area yang berdekatan dengan persimpangan, jalan penghubung ke Jalan Lingkar 3, atau jalur cabang.
Untuk mempermudah implementasi, menurut Dr. Thuan, Kota Ho Chi Minh harus mempublikasikan batas-batas perencanaan lokasi TOD (Transit-Oriented Development) untuk menginformasikan kepada publik dan mengembangkan rencana pengadaan lahan yang wajar untuk model-model yang sesuai dengan rencana yang telah disetujui.
“Beban kerja untuk kompensasi dan pengadaan lahan untuk pengembangan perkotaan TOD (Transit-Oriented Development) sangat besar. Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024, untuk mengurangi beban pada lembaga pengelola negara, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Kota Ho Chi Minh perlu meningkatkan peran Pusat Pengembangan Lahan Kota untuk melayani rencana TOD. Jika rencana tersebut diimplementasikan dengan baik dan ke arah yang benar, hal itu akan membantu Kota Ho Chi Minh menciptakan kawasan perkotaan yang benar-benar cerdas, atau dengan kata lain, klaster perkotaan cerdas dengan koneksi transportasi paling nyaman di Vietnam,” komentar Dr. Thuan.
Perencanaan yang baik menarik investor.
Untuk membuka sumber daya bagi TOD (Transit-Oriented Development/Pengembangan Berorientasi Transit), Dr. Pham Tran Hai dari Institut Penelitian Pembangunan Kota Ho Chi Minh membahas masalah organisasi spasial, khususnya penyesuaian lahan di dalam area TOD. Sesuai dengan itu, ruang di sekitar stasiun metro harus ditata ulang, dan warga harus didorong untuk menyumbangkan lahan untuk proyek TOD sebagai kontributor modal. Tergantung pada luas dan lokasi lahan yang disumbangkan, kompensasi akan dihitung dan diberikan kepada warga dalam bentuk lahan atau ruang bangunan. "Model ini didukung oleh organisasi internasional, terutama di negara-negara yang menghadapi kesulitan dalam pengadaan lahan," kata Dr. Hai.
Terkait kebijakan, Dr. Hai menyarankan pengaturan nilai tambah dari lahan, termasuk biaya perbaikan (yang diterapkan pada properti yang sudah ada di kawasan TOD), biaya dampak (untuk proyek di kawasan TOD), dan pengalihan hak pengembangan spasial (untuk lahan di dalam kawasan TOD). Untuk mencapai hal ini, perlu dilakukan perbaikan kerangka hukum kebijakan tersebut, khususnya dengan menyesuaikan kembali peraturan pertanahan dalam Pasal 219 Undang-Undang Pertanahan 2024 mengenai kontribusi hak penggunaan lahan dan penyesuaian lahan; atau peraturan tentang penjualan hak pengembangan spasial karena peningkatan luas lantai.
Pada pertemuan antara Dinas Perhubungan Kota Ho Chi Minh dan pemerintah daerah mengenai implementasi proyek TOD (Transit-Oriented Development) pada tahun 2023, seorang perwakilan dari Komite Rakyat Distrik Nha Be berbagi pengalaman mereka dalam pengadaan dan pelelangan lahan di Jalan Nguyen Huu Tho. Meskipun bukan proyek TOD, Jalan Nguyen Huu Tho menunjukkan karakteristik yang mirip dengan proyek di mana pemerintah mengalokasikan anggaran untuk pembangunan jalan, kemudian mengakuisisi lahan di sepanjang rute untuk dilelang dan diinvestasikan kembali dalam infrastruktur transportasi. Oleh karena itu, menurut perwakilan Distrik Nha Be, untuk mengimplementasikan TOD secara efektif untuk jalur metro 1 dan 2 serta Jalan Lingkar 3, otoritas perencanaan harus fleksibel dan berorientasi pada kriteria umum, menghindari detail yang berlebihan untuk memfasilitasi pelelangan lahan dan menarik investor tanpa membatasi ide-ide mereka.
"Dalam proses perencanaan, kita hanya perlu memberikan target spesifik untuk ruang hijau, area komersial, jalan, dan lain-lain. Berdasarkan hal ini, investor dapat mengajukan ide dan desain mereka sendiri untuk pembangunan, yang akan lebih efektif daripada jika pemerintah yang melaksanakannya," tambah perwakilan dari distrik Nha Be.
Beberapa daerah yang dilalui Jalur Metro 2, seperti Distrik Tan Binh, berbagi pengalaman mereka bahwa ketika mengundang investor melalui penawaran dan lelang, mereka sering meminta penyesuaian untuk meningkatkan target perencanaan. Oleh karena itu, ketika menerapkan rencana tersebut, target harus dinaikkan ke tingkat maksimum, bersamaan dengan banyak kondisi menarik untuk menarik investor.
11 kota model TOD
Sesuai rencana, dari tahun 2026 hingga 2028, Kota Ho Chi Minh akan terus menerapkan dua area TOD (Transit-Oriented Development) di komune Tan Hiep (distrik Hoc Mon) di sepanjang Jalan Lingkar 3 dan area sekitar stasiun Tan Kien (distrik Binh Chanh), yang terhubung dengan perpanjangan Jalur Metro 3 dan jalur kereta api Kota Ho Chi Minh - Can Tho .
Dengan 9 area perkotaan TOD (Transit-Oriented Development) pada fase 1, batas-batas, perencanaan, dan status hukum lahan akan ditentukan pada kuartal kedua dan ketiga tahun 2025. Selanjutnya, perencanaan akan disesuaikan pada kuartal kedua dan keempat tahun 2025, dan proses seleksi investor akan diselesaikan pada awal tahun 2026.
Sumber: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
Komentar (0)