Implementasi Undang-Undang Pertanahan 2024 masih menghadapi berbagai kendala.

Dekret, surat edaran, dan dokumen panduan untuk pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024 telah diterbitkan, namun dalam praktiknya, masih banyak kesulitan dalam penerapannya.

Penerapan praktisnya masih menghadapi kendala.

Bapak Nguyen Toan Thang, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, menilai bahwa pemberlakuan awal Undang-Undang Pertanahan 2024 menghadirkan peluang dan tantangan bagi daerah dalam menerapkan, mengembangkan, dan mengumumkan dokumen hukum di bawah wewenang provinsi dan kota.

Sampai saat ini, 16 dari 16 dokumen panduan untuk implementasi Undang-Undang Pertanahan 2024 telah diterbitkan, termasuk 9 Keputusan. Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh memimpin dan memberikan saran kepada Komite Rakyat Kota mengenai 10 dokumen hukum; 4 departemen (termasuk Perencanaan dan Investasi, Konstruksi, Pertanian dan Pembangunan Pedesaan, serta Tenaga Kerja, Veteran Perang dan Urusan Sosial) memberikan saran mengenai 5 dokumen hukum.

Menurut Bapak Thang, Undang-Undang Pertanahan, dekrit, surat edaran, dan dokumen panduan sudah ada. Namun, "dalam praktiknya, masih banyak hal yang dipahami secara berbeda oleh rekan-rekan atau yang masih menjadi pertanyaan." Departemen sedang mengembangkan rencana untuk menyebarluaskan, menerapkan, dan memberikan pelatihan tentang Undang-Undang Pertanahan dan dekrit panduannya di seluruh kota.

Bapak Nguyen Toan Thang, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh. Foto: Trong Tin

Seorang perwakilan dari Departemen Pengelolaan Lahan ( Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan) menyatakan bahwa instansi tersebut saat ini sedang memproses prosedur untuk alokasi lahan, penyewaan, dan konversi tujuan penggunaan lahan untuk kasus-kasus yang dikecualikan dari biaya penggunaan lahan, tetapi menghadapi banyak kendala.

Pasal 157 ayat 3 menetapkan bahwa dalam kasus pembebasan dari biaya penggunaan lahan dan sewa lahan, tidak diperlukan prosedur penentuan harga lahan, dan tidak perlu dilakukan perhitungan biaya penggunaan lahan atau sewa lahan. Pengguna lahan juga tidak diwajibkan untuk mengajukan permohonan pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan lahan atau sewa lahan.

Menurut orang ini, sebelumnya, undang-undang menetapkan bahwa otoritas yang berwenang untuk memutuskan pembebasan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan adalah Direktur Departemen Pajak untuk organisasi, dan Kepala Sub-Departemen Pajak untuk rumah tangga perorangan.

Namun, saat ini ada tiga prosedur. Pertama adalah alokasi lahan, penyewaan lahan, dan konversi penggunaan lahan dalam kasus di mana harga lahan ditentukan menurut tabel harga lahan; kedua didasarkan pada harga lahan tertentu; dan ketiga adalah lelang.

“Dalam contoh Keputusan 04A, 04B, dan 04C yang dikeluarkan dengan Keputusan 102/2024 , pedoman menyatakan bahwa dalam kasus di mana biaya penggunaan lahan dihitung berdasarkan tabel harga lahan, harga lahan spesifik harus dicatat sesuai dengan keputusan; untuk harga lahan spesifik, instansi pengelola lahan bertanggung jawab untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan; namun, tidak ada pedoman tentang kasus pengecualian dari biaya penggunaan lahan. Juga tidak jelas instansi mana yang berwenang mengeluarkan keputusan tentang pengecualian ini,” tanya orang ini.

Sebagai tanggapan, Ibu Doan Thi Thanh My, Kepala Departemen Pertanahan ( Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup ) mengatakan Salah satu poin baru dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 adalah bahwa jika pengguna tanah dibebaskan dari biaya penggunaan tanah, mereka tidak perlu melalui prosedur yang diperlukan dan otoritas yang berwenang tidak perlu menentukan biaya penggunaan tanah.

"Ketentuan khusus untuk pengecualian telah diatur dengan jelas dalam Pasal 18 Keputusan Nomor 102. Dalam kasus seperti itu, kita dapat menentukan kelayakan hanya dengan melihat kategori yang ditentukan dalam peraturan. Oleh karena itu, kita tidak perlu membuang kertas tambahan dari instansi pemerintah," katanya.

Proyek-proyek yang telah dibatalkan karena lambatnya pelaksanaan akan diumumkan kepada publik.

Salah satu isu yang mendapat banyak perhatian adalah Pasal 81 Undang-Undang Pertanahan 2024, yang mengatur tentang kasus-kasus reklamasi lahan akibat pelanggaran hukum pertanahan.

Banyak pejabat di Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh melaporkan bahwa masih banyak kendala dalam penerapan praktis peraturan tersebut. Foto: Trong Tin.

Secara spesifik, jika lahan yang dialokasikan, disewakan, diizinkan untuk konversi penggunaan, diakui memiliki hak penggunaan lahan, atau diperoleh melalui pengalihan hak penggunaan lahan untuk proyek investasi tidak digunakan setelah perpanjangan, Negara akan mengambil kembali lahan tersebut tanpa kompensasi atas lahan, aset yang melekat pada lahan, dan sisa biaya investasi.

Kasus reklamasi lahan lainnya meliputi pengguna lahan yang gagal memenuhi kewajiban keuangan mereka kepada Negara; lahan yang digunakan untuk tanaman tahunan dan budidaya perikanan yang tidak digunakan selama 12 bulan berturut-turut; dan lahan yang digunakan untuk tanaman abadi yang tidak digunakan selama 18 bulan berturut-turut...

Namun, pengecualian utama terhadap Undang-Undang ini adalah bahwa ketentuan-ketentuan tersebut tidak berlaku untuk kasus-kasus keadaan kahar (force majeure).

Ibu Doan Thi Thanh My menyatakan bahwa Pasal 31 Dekrit 102 mengatur tentang keadaan force majeure yang harus diterapkan dalam menangani kasus-kasus tersebut di atas.

Secara spesifik, terdapat 7 kasus force majeure dan hambatan objektif sebagaimana diatur dalam hukum perdata yang secara langsung memengaruhi penggunaan lahan, termasuk: Bencana alam, bencana lingkungan; Kebakaran, epidemi; Perang, keadaan darurat pertahanan dan keamanan nasional; Kasus-kasus lain sebagaimana diatur dalam undang-undang tentang situasi darurat;

Selain itu, hal ini berlaku dalam kasus di mana lembaga negara yang berwenang menerapkan tindakan darurat sementara, menyita atau membekukan hak penggunaan lahan dan aset yang melekat pada lahan tersebut sesuai dengan hukum, dan selanjutnya pengguna lahan diizinkan untuk terus menggunakan lahan tersebut;

Keputusan dan tindakan administratif dari lembaga negara yang berwenang yang merupakan hambatan objektif, bukan karena kesalahan pengguna lahan, dan secara langsung berdampak pada penggunaan lahan; kasus lain diputuskan oleh Perdana Menteri berdasarkan usulan dari Komite Rakyat provinsi atau Menteri kementerian khusus terkait.

Dekret tersebut juga secara jelas menetapkan tanggung jawab Komite Rakyat provinsi untuk menyelenggarakan peninjauan, penanganan, dan pengumuman publik di portal elektronik Komite Rakyat provinsi mengenai proyek investasi yang belum menggunakan lahan selama 12 bulan berturut-turut atau mengalami keterlambatan penggunaan lahan selama 24 bulan dibandingkan dengan jadwal yang tercantum dalam proyek investasi. Ini termasuk proyek yang telah diperpanjang; dan proyek yang mengalami keterlambatan penggunaan lahan karena keadaan kahar (force majeure).

Pada saat yang sama, Komite Rakyat provinsi harus memberikan informasi untuk pengungkapan publik di portal elektronik Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan atau lembaga pengelolaan lahan di bawah Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan.

Bapak Dao Trung Chinh, Direktur Departemen Perencanaan dan Pengembangan Lahan (Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup), secara khusus mencatat poin ini.

Dia mengatakan bahwa baru-baru ini, banyak Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, saat menangani prosedur pertanahan, mengirimkan surat resmi kepada 62 Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup lainnya, dan dia menyarankan agar mereka tidak melakukan hal itu.

"Kawan-kawan harus terus mengirimkan daftar investor yang melanggar aturan ke Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, dan ketika Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup memproses prosedurnya, mereka hanya perlu mengirimkan surat ke Kementerian untuk mendapatkan informasi tersebut," tambah Bapak Chinh.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/thuc-thi-luat-dat-dai-2024-van-thay-vuong-d227295.html