Temukan lebih banyak solusi untuk properti.

Dalam sembilan bulan pertama tahun 2024, pasar properti Vietnam menyaksikan banyak perkembangan positif, yang tercermin dalam pemulihan pasokan, harga jual, dan peningkatan permintaan dari pembeli. Bersamaan dengan itu, banyak proyek dan bisnis properti mencatatkan prestasi melalui aktivitas nyata, membawa vitalitas baru ke pasar.

Perubahan positif

Menurut laporan Savills Vietnam, dalam sembilan bulan pertama tahun 2024, apartemen dengan harga di atas 4 miliar VND mencakup 70% dari total apartemen yang terjual. Yang menarik, harga apartemen di kota-kota besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City terus mencatat pertumbuhan yang signifikan. Di Hanoi, harga apartemen baru meningkat sebesar 6%, mencapai rata-rata 69 juta VND/m²; sementara di Ho Chi Minh City, harga apartemen baru mencapai 68 juta VND/m². Lonjakan harga ini mencerminkan tingginya permintaan dan aktivitas pasar.

Proyek apartemen mewah yang baru diluncurkan di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah menerima minat pelanggan yang signifikan, dengan tingkat penyerapan mencapai 60%-80%. Proyek-proyek ini tidak hanya berkontribusi pada peningkatan pasokan pasar tetapi juga menarik sejumlah besar penghuni berkat infrastruktur modern, fasilitas, dan koneksi transportasi yang nyaman.

Perusahaan-perusahaan real estat besar seperti Vingroup, Novaland, dan Sun Group telah membuat kemajuan signifikan dalam implementasi proyek dan ekspansi bisnis. Contoh utamanya adalah Hoa Binh Construction Group, salah satu kontraktor terbesar di sektor konstruksi, yang menerima dukungan dari Bank Investasi dan Pembangunan Vietnam ( BIDV ) dengan perpanjangan jalur kredit hingga 4.000 miliar VND. Hal ini tidak hanya membantu Hoa Binh mengatasi kesulitannya tetapi juga menjadi pertanda positif pemulihan bagi perusahaan-perusahaan real estat besar.

Serangkaian mega-proyek dari Novaland Group, termasuk Aqua City (Dong Nai) dan NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), telah mencatat pemulihan tertentu dengan peningkatan transaksi yang stabil setelah hambatan hukum secara bertahap teratasi.

Transformasi positif pasar properti dalam sembilan bulan pertama tahun 2024 tidak hanya berasal dari pemulihan ekonomi dan permintaan nyata dari masyarakat, tetapi juga dari penghapusan hambatan hukum. Pemberlakuan Undang-Undang Tanah 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 menciptakan kerangka hukum yang lebih transparan bagi bisnis dan investor. Regulasi tentang penilaian tanah, prosedur perizinan, dan pembebasan lahan telah ditingkatkan secara signifikan, meminimalkan hambatan hukum yang sering dihadapi oleh bisnis properti.

Sebagai contoh, proyek-proyek real estat di Kota Ho Chi Minh telah mengalami kesulitan terkait perolehan izin pembangunan ruang bawah tanah yang kini telah teratasi. Keputusan 3803/QD-UBND dan 3804/QD-UBND dari Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menjadi dasar persetujuan rencana tata ruang keseluruhan, yang mengarah pada penyelesaian pembaruan dan penyesuaian izin pembangunan untuk proyek-proyek real estat di wilayah tersebut... Dengan keputusan-keputusan ini, diharapkan hambatan hukum pada proyek-proyek di Kota Ho Chi Minh akan secara bertahap dihilangkan.

Menurut Bapak Nguyen Toan Thang, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Keputusan 71/2024 yang mengatur harga tanah telah menyelesaikan banyak masalah terkait biaya penggunaan lahan yang belum dihitung untuk proyek-proyek di Kota Ho Chi Minh. Saat ini, kota ini memiliki sekitar 200 proyek real estat dengan masalah pembiayaan lahan. Pada tahun 2024, Kota Ho Chi Minh akan menyelesaikan masalah ini untuk 36 proyek dan menerbitkan sekitar 17.500 sertifikat penggunaan lahan.

Sebagian dari kawasan perkotaan Aqua City (305 hektar) yang dikembangkan oleh Novaland Group secara bertahap mulai mengatasi berbagai kendala yang ada. Foto: NGUYEN TUAN

Secara khusus, baru-baru ini, menyadari bahwa penghapusan hambatan hukum untuk proyek real estat di Dong Nai lebih lambat daripada di provinsi tetangga, Ketua Komite Rakyat Provinsi Dong Nai, Bapak Vo Tan Duc, menekankan bahwa prioritas akan diberikan untuk menyelesaikan kesulitan yang terkait dengan rencana tata ruang C4 di Kota Bien Hoa. Rencana tata ruang ini mencakup area seluas hingga 1.500 hektar dengan proyek-proyek berskala besar termasuk: kawasan perumahan dan perkotaan seperti kawasan perumahan Long Hung (227 ha), kawasan perkotaan komersial dan jasa Pulau Phuoc Hung (286 ha) yang diinvestasikan oleh DonaCoop, kawasan perkotaan tepi laut Dong Nai (170 ha) oleh Nam Long Investment Corporation dan kawasan perkotaan Aqua City (305 ha) oleh Novaland Group.

Selain itu, kebijakan kredit dari Bank Negara Vietnam juga telah berkontribusi pada stabilitas pasar. Menurut laporan Bank Negara Vietnam, hingga akhir Juni 2024, pinjaman properti telah meningkat sebesar 4,6%, dengan pinjaman bisnis properti meningkat sebesar 10,3%, dan yang paling penting, pinjaman untuk pembelian rumah meningkat sebesar 1,2%. Hal ini menunjukkan dukungan sistem keuangan terhadap sektor properti, sekaligus memperkuat kepercayaan investor dan pembeli rumah.

Menurut Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV, pasar properti secara resmi telah memasuki fase pemulihan positif. Lingkungan makroekonomi yang stabil, inflasi yang terkendali, dan kebijakan hukum yang secara bertahap membaik telah menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pertumbuhan pasar properti yang lebih kuat di masa mendatang. Selain itu, investasi dalam infrastruktur transportasi, terutama jalur metro di Hanoi dan Ho Chi Minh City, akan terus menjadi faktor penting yang mendorong pertumbuhan pasar.

Kesulitan dan tantangan masih tetap ada.

Namun, dalam konteks Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 yang baru saja berlaku, industri properti masih menghadapi serangkaian kesulitan dan tantangan. Tanpa langkah-langkah yang tepat, hal ini akan memperburuk kekurangan yang telah lama ada.

Menurut Kementerian Konstruksi, salah satu poin terpenting dari Undang-Undang Pertanahan 2024 adalah penghapusan kerangka harga tanah lama. Sebagai gantinya, daftar harga tanah akan diperbarui setiap tahun, menentukan harga yang lebih mendekati nilai pasar. Ini berarti bahwa biaya investasi untuk pembangunan dan pengembangan proyek real estat akan meningkat, yang menyebabkan kenaikan harga real estat dan perumahan sebesar 15%-20%. Perubahan ini dapat menciptakan kesulitan bagi investor dan pembeli rumah. Di sisi lain, jika daftar harga tanah baru tidak ditegakkan secara ketat, hal itu akan menciptakan peluang untuk spekulasi dan manipulasi pasar, yang menyebabkan peningkatan ketidaksetaraan dalam kesempatan kepemilikan rumah di antara berbagai kelas sosial.

Usulan penting lainnya adalah mempertimbangkan pengenaan pajak kepada mereka yang memiliki banyak properti, tetapi hal ini harus didasarkan pada prinsip menciptakan nilai bagi masyarakat. Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam dan Presiden Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, menekankan bahwa pengenaan pajak tidak boleh hanya didasarkan pada jumlah properti yang dimiliki tetapi juga harus mempertimbangkan tujuan penggunaannya. Mereka yang membeli properti untuk disewakan, menciptakan nilai tambah bagi masyarakat, tidak boleh terikat oleh kebijakan pajak ini.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Savills Hanoi, percaya bahwa pengenaan pajak atas properti kedua membutuhkan persiapan yang matang dan memastikan konsistensi di seluruh negeri. Tanpa keseragaman dalam sistem manajemen dan langkah-langkah teknis seperti transaksi bank dan deklarasi aset, pajak tersebut tidak akan mencapai efek yang diinginkan dan bahkan dapat mengganggu pasar.

Faktor kunci yang berkontribusi terhadap kenaikan harga perumahan adalah ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan. Saat ini, pasokan perumahan jauh lebih rendah dibandingkan permintaan, terutama di segmen perumahan terjangkau yang cocok untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah. Untuk mengatur pasar, Kementerian Konstruksi mengusulkan untuk membuka blokade pasokan properti dengan menghilangkan hambatan hukum pada proyek-proyek yang terhenti dan mendorong peluncuran proyek-proyek baru.

Menurut Ibu Ho Thi Thu Mai, Direktur sebuah perusahaan perumahan di Vietnam (Hanoi), jika tidak ada tindakan tegas dari pemerintah dan dunia usaha untuk meningkatkan pasokan, terutama di segmen perumahan sosial dan perumahan terjangkau, pasar akan menghadapi konsekuensi serius. Orang-orang yang benar-benar membutuhkan rumah akan kesulitan untuk memiliki rumah, dan "lonjakan harga" dapat menyebabkan ketidakstabilan bagi seluruh pasar.

Perketat peraturan terkait lelang tanah.

Salah satu metode utama untuk menghasilkan pendapatan dari sektor properti bagi anggaran negara adalah melalui lelang hak penggunaan lahan. Kementerian Konstruksi meyakini bahwa pengalokasian dan penyewaan lahan melalui lelang telah membatasi praktik negatif, mengurangi favoritisme, dan meningkatkan pendapatan. Namun, proses ini juga menghadapi banyak keterbatasan, terutama fenomena "makelar lelang" yang berkolusi untuk menciptakan "harga buatan" guna memanipulasi pasar.

Untuk mengatasi aspek negatif dari lelang hak penggunaan lahan, Kementerian Konstruksi mengusulkan peningkatan jumlah deposit untuk berpartisipasi dalam lelang dan memperpendek jangka waktu pembayaran setelah memenangkan lelang untuk mencegah spekulasi dan terciptanya tingkat harga buatan. Regulasi ini membantu meminimalkan situasi di mana orang berpartisipasi dalam lelang dengan niat membeli dan menjual kembali untuk mendapatkan keuntungan; sebaliknya, hanya mereka yang benar-benar membutuhkan yang akan berpartisipasi.

Seminar hari ini berjudul "Mengidentifikasi Pasar Properti pada Akhir Tahun 2024 dan Awal Tahun 2025".

Seminar yang diselenggarakan oleh Surat Kabar Nguoi Lao Dong ini akan berlangsung pada pukul 08.00 pagi tanggal 10 Oktober di auditorium lantai dua gedung Surat Kabar Nguoi Lao Dong, Jalan Vo Van Tan 123-127, Kelurahan Vo Thi Sau, Distrik 3, Kota Ho Chi Minh. Ini adalah kesempatan bagi lembaga manajemen, bisnis, dan para ahli untuk berkumpul dan mengusulkan solusi untuk lebih mempromosikan pengembangan pasar di masa mendatang.

Seminar ini berfokus pada topik-topik berikut: kondisi pasar properti saat ini dan perkiraan masa depan; dampak dari tiga undang-undang baru terkait pasar properti dan implementasi dokumen panduan; serta isu-isu terkait daftar harga tanah dan pajak.

Sumber: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm