Kredit properti: Tidak diperketat, tetapi selektif.

Kebijakan Bank Negara Vietnam (SBV) untuk tahun 2026, yang bertujuan untuk mengendalikan pertumbuhan kredit sektor properti dan memprioritaskan aliran modal ke sektor produksi dan bisnis, telah mendorong bank-bank untuk semakin memilih segmen-segmen tertentu untuk investasi.

Melakukan penyaringan dan mengurangi proporsi pinjaman.

Techcombank mencatatkan laba sebesar VND 8.900 miliar pada kuartal pertama tahun 2026, meningkat 22,6%. Yang menarik, proporsi pinjaman properti menurun di bawah 30% untuk pertama kalinya, menjadi 28,9%, mencerminkan tren restrukturisasi portofolio kredit. Sementara itu, segmen ritel dan usaha kecil dan menengah (UKM) menjadi pendorong pertumbuhan dengan pinjaman yang beredar sebesar VND 395.300 miliar, meningkat 33% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Beberapa segmen mengalami pertumbuhan yang kuat, termasuk pinjaman tanpa jaminan (naik 159,1%), pinjaman konstruksi (naik 72%), pinjaman rumah (naik 6,4%), dan pinjaman margin (naik 2%).

Sebelumnya, pada tahun 2025, Techcombank juga secara bertahap mengurangi proporsi pinjaman properti dari 33,2% (pada tahun 2024) menjadi 31,1% dari total pinjaman yang beredar.

Di LPBank , pinjaman yang beredar untuk bisnis properti pada kuartal pertama tahun 2026 mencapai VND 14.721,8 miliar, turun 2,4% dibandingkan awal tahun. Saat ini, proporsi pinjaman properti di bank ini hanya sekitar 3,65% dari total pinjaman yang beredar.

Bapak Nguyen Le Nam, Direktur Divisi Nasabah IndividuACB , menyatakan bahwa bank tersebut tidak memberikan pinjaman untuk tujuan spekulatif, tetapi memfokuskan sumber dayanya untuk melayani nasabah yang membeli rumah untuk penggunaan sebenarnya, mendukung akses mereka ke modal untuk meningkatkan kualitas hidup mereka. ACB juga berkolaborasi dengan pengembang untuk merancang paket keuangan yang sesuai dan memberikan dukungan serta nasihat berkelanjutan kepada nasabah.

Menurut Bapak Nam, pertumbuhan pemberian pinjaman hipotek perumahan di ACB melambat pada kuartal pertama tahun ini. Alasannya bukan hanya berasal dari kebijakan perbankan, tetapi juga dari kekhawatiran masyarakat tentang situasi ekonomi yang kompleks, harga properti yang tinggi, dan tekanan kenaikan suku bunga. Banyak pembeli rumah menjadi lebih berhati-hati karena suku bunga pinjaman telah meningkat menjadi 12-14%, khawatir akan kembalinya tingkat suku bunga tinggi sebelumnya yang akan melebihi kemampuan finansial mereka.

Namun, ACB menganggap ini sebagai pertanda positif dan bukan alasan untuk khawatir. Nasabah kini lebih berhati-hati dan bertanggung jawab dalam menggunakan pinjaman mereka, mengetahui cara memilih waktu dan produk yang tepat untuk memastikan kemampuan pembayaran yang berkelanjutan.

Pemberian pinjaman properti terus menjadi salah satu segmen pinjaman berskala besar di banyak bank pada kuartal pertama tahun 2026, tetapi gambaran tersebut tidak lagi menunjukkan pertumbuhan yang seragam. Menurut laporan keuangan konsolidasi untuk kuartal pertama tahun 2026 dari 12 bank dengan penjelasan rinci, total pinjaman yang beredar terkait properti mencapai lebih dari 990.270 miliar VND, meningkat 6,4% dibandingkan dengan akhir tahun 2025.

Dari bank-bank tersebut, SHB dan BVBank adalah dua bank dengan pinjaman properti yang mencapai lebih dari 30% dari total pinjaman yang beredar. BVBank, khususnya, mencatat pinjaman yang beredar untuk bisnis properti sebesar VND 238.473 miliar, meningkat lebih dari VND 31.000 miliar dibandingkan awal tahun, atau hampir 15%, dan terus menjadi sektor dengan volume pinjaman beredar terbesar dalam portofolio kredit bank berdasarkan industri.

Perusahaan perlu mengurangi ketergantungan mereka pada kredit.

Menurut Dr. Can Van Luc, kepala ekonom BIDV, pada akhir tahun 2025, pinjaman yang beredar di sektor properti diperkirakan mencapai 4,7 juta miliar VND, meningkat 36% dibandingkan tahun 2024, sementara kredit di seluruh industri diperkirakan meningkat lebih dari 19%.

Pada tahun 2026, target pertumbuhan kredit di seluruh sektor perbankan adalah sekitar 15%, oleh karena itu kredit properti juga akan dikendalikan. Menurut Bapak Luc, pengendalian kredit properti diperlukan setelah periode pertumbuhan yang pesat, tetapi ini bukan berarti "pengetatan," melainkan regulasi selektif. Kebijakan otoritas pengatur adalah mengarahkan aliran modal ke segmen pembelian properti, membatasi kredit untuk spekulasi guna mengurangi risiko sistemik.

Terkait investor, perlu dilakukan diversifikasi sumber pendanaan dan mengurangi ketergantungan pada kredit bank. Pada tahun 2025, bisnis properti akan menerbitkan obligasi senilai sekitar 123.000 miliar VND. Hanya dalam empat bulan pertama tahun 2026, angka ini mencapai hampir 40.000 miliar VND, yang mewakili 51% dari total penerbitan di seluruh pasar. Namun, tekanan untuk jatuh tempo tahun ini sangat tinggi, sekitar 204.000 miliar VND, di mana sektor properti menyumbang 61%.

Profesor Madya Dr. Nguyen Huu Huan dari Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh menganalisis bahwa, dalam konteks kredit properti yang terkontrol dan meningkatnya tekanan dari kredit macet, menemukan saluran mobilisasi modal alternatif bersama dengan kebijakan kredit yang fleksibel telah menjadi masalah kelangsungan hidup bagi bisnis properti.

Bapak Huan menunjukkan bahwa bisnis properti terlalu bergantung pada kredit bank, sehingga memberikan tekanan signifikan pada sistem keuangan. Sementara itu, sebagian besar bank memobilisasi modal jangka pendek tetapi memberikan pinjaman kepada sektor properti untuk jangka menengah dan panjang, menciptakan ketidaksesuaian dalam jangka waktu jatuh tempo dan risiko likuiditas.

"Diperlukan lebih banyak solusi untuk mendiversifikasi aliran modal bagi pasar properti dan mengurangi ketergantungan pada kredit bank," tegas Profesor Madya Dr. Nguyen Huu Huan.

Menurut Bapak Huan, untuk mengatasi masalah ini, diperlukan solusi struktural, seperti mengembangkan pasar obligasi korporasi yang saat ini lesu agar menjadi saluran utama penyediaan modal jangka menengah dan panjang. Pada saat yang sama, perlu dilakukan riset model penggalangan modal baru melalui mekanisme pengujian (sandbox), pusat keuangan internasional, dan terutama solusi tokenisasi properti.

Sebaliknya, pemberian pinjaman yang berlebihan kepada sektor properti meningkatkan risiko piutang macet. Alasan utamanya adalah banyak bisnis properti menggunakan leverage keuangan yang tinggi, yang berarti fluktuasi kecil sekalipun dalam suku bunga dapat menciptakan tekanan signifikan terhadap pembayaran utang, sehingga mendorong bisnis ke dalam risiko piutang macet.

Jelas bahwa, dalam konteks kontrol selektif yang berkelanjutan terhadap kredit properti, bisnis properti tidak dapat lagi terlalu bergantung pada modal bank seperti sebelumnya. Diversifikasi sumber modal, dari obligasi dan dana investasi hingga model keuangan baru, akan sangat penting untuk perkembangan pasar yang stabil dan mengurangi tekanan pada sistem kredit.

Sumber: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html