Kota Ho Chi Minh perlu merespons 'variasi'

Kota Ho Chi Minh secara resmi mewajibkan investor proyek real estat di wilayah tersebut untuk tidak diizinkan membagi dan menjual kavling tanah dalam proyek tersebut kepada organisasi dan individu untuk membangun rumah mereka sendiri. Banyak pendapat yang menyatakan bahwa Kota Ho Chi Minh membutuhkan rencana untuk mencegah kemungkinan "transformasi".

Undang-Undang tentang Usaha Properti berlaku mulai 1 Agustus 2024, yang tidak memperbolehkan proyek pembagian dan penjualan tanah di kawasan perkotaan.

perdamaian — *Delegasi lapangan meninjau pengelolaan lahan milik negara di distrik Binh Chanh, Kota Ho Chi Minh. (Foto: Thanh Dao).*

Baru-baru ini, untuk melaksanakan Undang-Undang Bisnis Properti, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan Keputusan No. 83/2024 tentang peraturan tentang penentuan wilayah di mana investor proyek properti dan proyek investasi pembangunan perumahan diizinkan untuk mengalihkan hak penggunaan tanah dengan infrastruktur teknis kepada organisasi dan individu untuk membangun rumah mereka sendiri di wilayah tersebut.

Dengan keputusan ini, Kota Ho Chi Minh secara resmi mengatur larangan pembagian dan penjualan tanah untuk mengatasi situasi yang sulit ini. Khususnya, investor proyek properti di wilayah tersebut tidak diperbolehkan membagi-bagi tanah untuk dijual dalam proyek tersebut bagi organisasi dan individu yang ingin membangun rumah mereka sendiri. Berdasarkan peraturan ini, selain kecamatan dan distrik, tanah di 5 distrik pinggiran, yaitu: Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi, dan Nha Be, tidak diperbolehkan untuk dibagi-bagi dan dijual.

Sementara itu, kota hanya mengatur pembagian tanah yang mengizinkan rumah tangga dan individu dengan tanah yang memenuhi persyaratan untuk dipertimbangkan untuk pembagian tanah.

Mencegah pembagian dan penjualan tanah

Terkait isi Keputusan 83/2024 Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Pengacara Nguyen Van Hau - Anggota Komite Sentral Front Tanah Air Vietnam, Wakil Ketua Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh berkomentar bahwa keputusan baru Kota Ho Chi Minh akan berdampak besar pada pasar real estat kota, termasuk dampak langsung pada aktivitas bisnis entitas yang terlibat dalam bisnis real estat dan pembagian serta penjualan tanah tanpa pandang bulu akhir-akhir ini.

Pengacara Hau juga memperkirakan bahwa setelah Keputusan 83/2024 dikeluarkan, mau tidak mau akan mendapat tanggapan beragam dari masyarakat, kalangan bisnis, dan perusahaan real estate.

Sesuai Pasal 31 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Usaha Properti, salah satu syarat pengalihan hak guna tanah atas tanah dengan infrastruktur teknis dalam proyek properti kepada perorangan untuk pembangunan rumah sendiri adalah: " Tanah yang tidak berada dalam wilayah kelurahan, kabupaten, kota, kawasan perkotaan khusus, tipe I, tipe II, dan tipe III; tidak sedang dilelang hak guna tanah untuk investasi pembangunan perumahan sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan. Untuk wilayah selebihnya, berdasarkan ketentuan setempat, Pemerintah Daerah Provinsi dapat menetapkan wilayah yang diperkenankan bagi investor proyek untuk mengalihkan hak guna tanah dengan infrastruktur teknis kepada perorangan untuk pembangunan rumah sendiri ".

z5988624983852_c1494b01388624ad97788dd886d8caca(1).jpg — *Pengacara Nguyen Van Hau memperkirakan bahwa keputusan baru Kota Ho Chi Minh akan berdampak besar pada pasar real estat kota tersebut.*

Oleh karena itu, Pengacara Nguyen Van Hau mengakui bahwa Kota Ho Chi Minh telah menetapkan ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang Bisnis Properti. Rincian di atas khususnya berpedoman pada Pasal 2 Keputusan No. 83/2024. Khususnya, investor dalam proyek properti dan proyek investasi pembangunan perumahan di seluruh Kota Ho Chi Minh. Tidak diperkenankan mengalihkan hak guna usaha atas tanah beserta prasarana teknis dalam proyek real estate atau proyek investasi pembangunan perumahan kepada badan atau perseorangan yang membangun rumahnya sendiri.

Kecuali, bagi penanam modal proyek real estat, proyek investasi pembangunan perumahan dengan tujuan pemukiman kembali dengan memanfaatkan tanah di wilayah kecamatan, kota kecil, dan distrik kota, dengan tetap memperhatikan ketentuan perundang-undangan, diperbolehkan mengalihkan hak guna usaha atas tanah yang dilengkapi prasarana teknis dalam proyek real estat, proyek investasi pembangunan perumahan dengan tujuan pemukiman kembali dengan memanfaatkan tanah kepada perseorangan untuk membangun rumah sendiri.

Membandingkan isi Undang-Undang tentang Bisnis Properti dengan Putusan No. 83/2024, Pengacara Nguyen Van Hau mengatakan: Keputusan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh ini telah secara signifikan mempersempit ketentuan Undang-Undang tentang area di mana investor proyek diizinkan untuk mengalihkan hak penggunaan tanah dengan infrastruktur teknis kepada individu untuk membangun rumah sendiri.

“Namun hal ini tidak dianggap ilegal karena Undang-Undang tentang Bisnis Properti telah memberi wewenang kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk memutuskan area mana saja yang boleh dimasuki oleh investor proyek untuk mengalihkan hak guna lahan beserta infrastruktur teknisnya kepada perorangan untuk membangun rumah sendiri, berdasarkan kondisi setempat," kata Pengacara Hau .

Secara umum, peraturan terbaru Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh akan membantu "lokomotif" seluruh negeri menyelesaikan berbagai masalah terkait situasi pembagian dan penjualan tanah yang sembarangan, yang merusak perencanaan. Pada saat yang sama, Meminimalkan situasi pembangunan sewenang-wenang tanpa izin, tidak hanya itu, tetapi juga membantu mengurangi risiko hukum bagi pembeli rumah, yang mewajibkan investor proyek properti di area tersebut untuk meningkatkan kualitas produk mereka secara bersamaan . Selain itu, Keputusan 83/2024 juga sejalan dengan Proyek " Investasi - Pembangunan Distrik Menjadi Distrik (atau Kota di Bawah Kota Ho Chi Minh) pada Periode 2021-2030" yang sedang dibangun Kota Ho Chi Minh. Khususnya pada tahun 2030, distrik-distrik akan berfokus pada investasi pembangunan infrastruktur menuju target perkotaan untuk menjadi kota di bawah Kota Ho Chi Minh.

Berurusan dengan 'varian'

Segera setelah Keputusan 83/2024 dari Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh dikeluarkan, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh mengirimkan petisi kepada Komite Rakyat Kota, yang mengemukakan banyak kekhawatiran.

Berbicara kepada wartawan Surat Kabar Dai Doan Ket pada pagi hari tanggal 1 November, Tn. Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa Asosiasi juga telah mengirim dokumen kepada Komite Front Tanah Air Vietnam Kota Ho Chi Minh mengenai proposal untuk menentukan area di mana investor proyek real estat dan perumahan diizinkan untuk mengalihkan hak penggunaan tanah dengan infrastruktur teknis kepada individu untuk membangun rumah di komune, tidak termasuk kota-kota di 5 distrik di Kota Ho Chi Minh.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, dalam Undang-Undang Bisnis Properti Tahun 2023 dan Undang-Undang Perumahan Tahun 2023, Kota Ho Chi Minh merupakan kawasan perkotaan khusus. Oleh karena itu, hanya jika tanahnya berada di lingkungan, distrik, dan kota kawasan perkotaan khusus (termasuk 16 distrik dan Kota Thu Duc), ditetapkan bahwa investor tidak diperbolehkan mengalihkan hak guna tanah beserta infrastruktur teknisnya kepada perorangan untuk membangun rumahnya sendiri.

Sebelumnya, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Departemen Konstruksi, dan Komite Front Tanah Air Kota Ho Chi Minh, yang merekomendasikan agar pembagian dan penjualan tanah tetap diizinkan di komune-komune di 5 distrik Kota Ho Chi Minh. Pasalnya, jika pembagian dan penjualan tanah di 5 distrik tersebut dilarang, hal tersebut tidak sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Bisnis Real Estat dan Undang-Undang Perumahan.

Oleh karena itu, Asosiasi mengusulkan agar Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh memberikan peraturan terperinci tentang penentuan wilayah di mana investor proyek real estat dan perumahan diizinkan untuk mengalihkan hak penggunaan tanah dengan infrastruktur teknis kepada individu untuk membangun rumah mereka sendiri di komune, tidak termasuk kota kecil di 5 distrik di kota tersebut.

Mengenai dampak "pasca-" Keputusan 83/2024 Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Pengacara Nguyen Van Hau - Anggota Komite Sentral Front Tanah Air Vietnam, Wakil Ketua Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa penerapan Keputusan ini dapat membuat ketersediaan tanah di Kota Ho Chi Minh semakin langka, sehingga tidak dapat memenuhi kebutuhan masyarakat. Oleh karena itu, kemungkinan besar harga tanah yang sebelumnya telah dibagi-bagi akan meningkat tajam dalam waktu dekat dan membatasi jumlah pembeli karena kurangnya kapasitas finansial.

Senada dengan itu, Insinyur Tran Van Phuong, direktur perusahaan pialang properti di Kota Thu Duc, mengatakan: Jika peraturan tersebut melarang pembagian dan penjualan kavling tanah, Kota Ho Chi Minh perlu bersiap menghadapi kemungkinan investor, organisasi, dan individu "menghindari hukum" untuk memisahkan kavling tanah. Khususnya, cakupan peraturan baru tentang pembagian tanah masih memungkinkan rumah tangga dan individu yang memiliki tanah jika memenuhi persyaratan untuk dipertimbangkan dalam pembagian tanah. Jika dibiarkan "bertransformasi", pembagian dan penjualan kavling tanah akan berkembang ke arah yang lebih canggih dan negatif, yang akan berdampak pada pasar properti secara umum.

rumah perahu — *Karena terletak di sebelah Distrik 7, Distrik Nha Be, Kota Ho Chi Minh saat ini memiliki tingkat urbanisasi yang sangat cepat.*

Terkait urbanisasi, Arsitek Nguyen Van Bieu, Direktur Bhomes Company Limited, mengatakan bahwa peraturan baru tersebut menetapkan bahwa selain kelurahan dan distrik, lahan di 5 distrik suburban, termasuk Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi, dan Nha Be, juga tidak boleh dibagi-bagi atau dijual. "Selama beberapa tahun terakhir, kita semua tahu bahwa, meskipun berlabel distrik suburban, laju urbanisasi di beberapa tempat, seperti Binh Chanh (terutama wilayah Trung Son), Nha Be (wilayah Phuoc Kien), ... telah meningkat pesat. Dengan infrastruktur perkotaan modern, banyak tempat bahkan memiliki kecepatan pembangunan infrastruktur dan konsentrasi penduduk yang lebih cepat daripada beberapa distrik pusat," analisis Arsitek Nguyen Van Bieu.

Kepada wartawan Surat Kabar Dai Doan Ket, perwakilan sejumlah pelaku usaha dan masyarakat juga prihatin. Meskipun kasus-kasus usaha kecil properti membeli lahan pertanian dari warga, lalu secara ilegal menyusun "proyek" untuk dijual, namun proyek pembagian kavling tanah untuk dijual tersebut dibiarkan terbengkalai. Tanpa infrastruktur yang dibangun di atas lahan tersebut, termasuk proyek-proyek yang ditangguhkan. Jika tidak ada solusi, pasar properti di kota "lokomotif" ini akan terus berada dalam kondisi "penculikan dan penelantaran lahan", tanpa penyelesaian akar permasalahan.

Komentar (0)