Kota Ho Chi Minh membuka potensi sumber daya lahan.

Tanah Kosong, Rakyat yang Menderita

Isu lahan kosong terbengkalai dan kawasan permukiman yang berkembang secara spontan bukanlah hal baru; sebenarnya isu ini telah ada selama bertahun-tahun. Hal ini telah berulang kali dilaporkan oleh masyarakat dan media, terutama situasi proyek-proyek yang terhenti dan perencanaan yang telah ditangguhkan selama 20-30 tahun. Di wilayah pusat Kota Ho Chi Minh, contohnya termasuk kawasan perkotaan Binh Quoi - Thanh Da (Distrik Binh Thanh), yang telah terhenti selama 31 tahun; kawasan perkotaan baru Thu Thiem (Kota Thu Duc), setelah lebih dari 20 tahun, masih hanya memiliki beberapa bangunan yang tersebar; lebih jauh lagi, kawasan perkotaan Sing-Viet (Distrik Binh Chanh) juga telah terhenti selama lebih dari 25 tahun; wilayah barat laut di Distrik Hoc Mon dan Cu Chi; dan bagian selatan Kota Ho Chi Minh juga memiliki banyak proyek yang terhenti dalam jangka waktu lama…

Sekretaris Partai Kota Ho Chi Minh, Nguyen Van Nen, terlihat sedang meninjau area tersebut dari helikopter. Foto diambil pada 26 Agustus.

Menurut statistik dari Komite Rakyat Distrik Binh Chanh, terdapat 323 proyek perumahan, infrastruktur sosial, taman, dan lain-lain di distrik tersebut. Hingga Mei 2022, 92 proyek mengalami keterlambatan, bahkan beberapa di antaranya "terhenti" selama 20-30 tahun. Oleh karena itu, distrik tersebut telah mengirimkan surat kepada para investor yang meminta mereka untuk mempercepat kemajuan, jika tidak, mereka akan mengusulkan pembatalan proyek tersebut. Pembatalan proyek merupakan tindakan tegas dan keinginan pemerintah daerah, tetapi pelaksanaannya merupakan proses yang panjang, yang sebagian besar bergantung pada penilaian dan saran khusus dari departemen dan lembaga terkait.

Di daerah pinggiran Kota Ho Chi Minh, masih banyak lahan kosong, dan kawasan perumahan berkembang secara spontan.

Bersebelahan dengan Distrik Binh Chanh adalah Distrik Hoc Mon. Sekretaris Partai Distrik Hoc Mon, Tran Van Khuyen, pernah berbagi di forum Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh bahwa ia merasa kecewa ketika melihat Kota Thuan An di Provinsi Binh Duong dari Komune Nhi Binh (Distrik Hoc Mon), melihat kota yang terang benderang, sementara Hoc Mon sendiri tetap terbelakang, dengan banyak lahan kosong. Hoc Mon juga merupakan salah satu daerah dengan banyak proyek yang terhenti, perencanaan yang tumpang tindih, dan rasio penggunaan lahan hingga 50%. Ketidaksesuaian dalam perencanaan penggunaan lahan dibandingkan dengan kebutuhan individu ini telah menyebabkan frustrasi di kalangan penduduk, yang tidak dapat membangun rumah di tanah mereka, dan tidak dapat membagi lahan yang luas agar anak-anak mereka dapat tinggal terpisah. Pada pertengahan tahun 2022, distrik tersebut mengusulkan agar Kota Ho Chi Minh mempertimbangkan untuk mengambil tindakan untuk mereklamasi lebih dari 700 hektar lahan milik proyek yang terhenti dan proyek yang telah lama direncanakan tetapi belum dilaksanakan.

Lahan kosong tidak hanya tertunda karena ketidakmampuan investor swasta, tetapi banyak proyek yang didanai anggaran negara juga berjalan lambat. Salah satu contohnya adalah proyek pembangunan zona penyangga hijau di sekitar kompleks pengolahan limbah Da Phuoc (Distrik Binh Chanh) dan Tay Bac (Distrik Cu Chi). Karena proyek tersebut terhenti tahun demi tahun, warga berada dalam situasi sulit, tidak dapat pindah atau tetap tinggal, dan properti mereka dijual dengan harga rendah...

Pembangunan perkotaan yang hanya ada di atas kertas, seperti Binh Quoi - Thanh Da dan Sing - Viet, hanyalah sebagian dari ratusan proyek yang terbengkalai di Kota Ho Chi Minh. Dalam setiap pertemuan dengan konstituen oleh perwakilan Majelis Nasional dan Dewan Rakyat Kota, masyarakat mengungkapkan rasa frustrasi dan bertanya kapan proyek-proyek ini akan dilaksanakan, dan jika tidak, kapan lahan tersebut akan direklamasi untuk mengembalikan hak-hak sah warga negara atas tanah dan perumahan mereka. Ini juga merupakan potongan-potongan yang terfragmentasi yang membentuk gambaran "lahan kosong yang melimpah," yang telah dilihat lebih jelas oleh para pemimpin Kota Ho Chi Minh melalui survei udara.

Menurut penelitian Institut Penelitian Pembangunan Kota Ho Chi Minh, tingkat konversi penggunaan lahan dari lahan pertanian ke lahan non-pertanian di Kota Ho Chi Minh selama periode 2011-2020 cukup lambat. Secara spesifik, tingkat konversi hanya mencapai 11,2% pada periode 2011-2015 dan hanya 13,18% pada periode 2016-2020 dibandingkan dengan rencana yang telah disetujui.

Situasi ini berakar dari ketidakcukupan dan konflik dalam peraturan mengenai perencanaan tata guna lahan dan integrasinya dengan rencana lain, serta aspek hukum proyek investasi dan konstruksi. Lebih lanjut, data lahan tidak lengkap, tidak akurat, tidak konsisten, dan tidak selaras, yang memengaruhi keakuratan perkiraan perencanaan tata guna lahan. Statistik dan penilaian sumber daya lahan (terutama mengenai fragmentasi, penyebaran, dan efisiensi eksploitasi) tidak memadai dan tidak akurat, sehingga menghasilkan perkiraan perencanaan tata guna lahan yang berkualitas rendah.

Terkait implementasi perencanaan tata guna lahan, faktor-faktor lain yang berkontribusi meliputi hambatan dalam pengadaan lahan pertanian, kurangnya sumber daya untuk berinvestasi dalam infrastruktur teknis dasar dan proyek-proyek di lahan tersebut, dan lain sebagainya.

KEMAJUAN YANG LAMBAT DALAM KONVERSI LAHAN PERTANIAN

Fakta bahwa masih banyak lahan kosong juga disebabkan oleh kenyataan bahwa lahan pertanian masih mendominasi struktur penggunaan lahan di Kota Ho Chi Minh. Pada tahun 2010, lahan pertanian di Kota Ho Chi Minh seluas 118.052 hektar, atau 56,3%. Pada Juni 2018, Pemerintah mengeluarkan Resolusi 80 tentang penyesuaian perencanaan penggunaan lahan hingga tahun 2020 dan rencana penggunaan lahan final (2016-2020). Sesuai dengan itu, Pemerintah mengizinkan Kota Ho Chi Minh untuk mengubah lebih dari 26.000 hektar lahan pertanian menjadi lahan non-pertanian sehingga pada tahun 2020, proporsi lahan pertanian akan menurun menjadi 42,1%.

Kawasan perkotaan Binh Quoi - Thanh Da (Distrik Binh Thanh) adalah salah satu daerah dengan perencanaan yang terhenti dan proyek-proyek yang tertunda dalam jangka waktu lama.

Namun, menurut penelitian Institut Penelitian Pembangunan Kota Ho Chi Minh, tingkat konversi penggunaan lahan di Kota Ho Chi Minh cukup lambat, hanya mencapai lebih dari 13%. Survei tersebut juga menunjukkan bahwa 6,5% lahan pertanian tersebar di beberapa distrik seperti Distrik 12, Binh Thanh, Binh Tan, dan Kota Thu Duc, tetapi pada kenyataannya, beberapa area tersebut tidak lagi digunakan untuk produksi pertanian dan hanya ada sebagai lahan pertanian di atas kertas. Petak-petak lahan pertanian yang kecil, tidak subur, dan tersebar di pinggiran kota ini juga sulit dimanfaatkan secara efektif untuk tujuan pertanian, dan sebagian besar dibiarkan kosong atau digunakan untuk tujuan non-pertanian.

Dalam pertemuan dengan Komite Tetap Komite Partai Kota Ho Chi Minh pada Oktober 2022, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha (saat itu Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan) berkomentar bahwa proporsi lahan pertanian di Kota Ho Chi Minh, yang melebihi 50%, terlalu tinggi. Ia juga menyarankan agar rencana penggunaan lahan pertanian multiguna dipertimbangkan untuk meningkatkan efisiensi lahan dan membantu pengguna lahan memanfaatkannya secara lebih rasional. "Lahan pertanian seharusnya tidak hanya dipandang sebagai ekonomi pertanian, tetapi sebagai ruang lingkungan, yang menggabungkan perdagangan, jasa, pariwisata, kehutanan, dan produksi tanaman obat," kata Ha.

Arsitek Khuong Van Muoi, mantan Wakil Presiden Asosiasi Arsitek Vietnam, yang telah menghabiskan puluhan tahun terlibat dalam perencanaan kota di Kota Ho Chi Minh, menjelaskan bahwa keterbatasan perencanaan kota pada periode sebelumnya adalah lahan yang digunakan untuk menanam pohon hanya diklasifikasikan sebagai lahan pertanian. Lahan yang digunakan untuk menanam alang-alang juga termasuk sebagai lahan pertanian, meskipun pada kenyataannya, padi atau tanaman lain yang ditanam di lahan tersebut tidak dapat bertahan hidup atau menghasilkan produktivitas rendah. Lebih lanjut, ketika Kota Ho Chi Minh ingin mengubah tujuan penggunaan lahan untuk menciptakan lebih banyak ruang pembangunan, hal itu terhambat oleh peraturan yang membutuhkan persetujuan pemerintah pusat. Hal ini secara signifikan membatasi pembangunan kota.

BAGAIMANA PERUBAHAN POPULASI DI KOTA HO CHI MINH?

Menurut Departemen Perencanaan dan Arsitektur, dari tahun 2004 hingga sekarang, populasi Kota Ho Chi Minh telah meningkat pesat di kawasan pusat kota yang baru dikembangkan dan distrik-distrik pinggiran kota (kecuali Distrik Can Gio), sebagian besar karena imigrasi. Daerah-daerah dengan pertumbuhan yang sangat pesat meliputi Distrik 7, Distrik 12, Distrik Binh Tan, Distrik Binh Chanh, Distrik Hoc Mon, Distrik Nha Be, dan Kota Thu Duc.

Populasi di wilayah ini meningkat pesat karena faktor-faktor seperti harga tanah, proyek infrastruktur baru, dan angkatan kerja di pabrik dan perusahaan. Urbanisasi yang cepat dan konsentrasi penduduk yang tinggi di wilayah ini membentuk sabuk yang mengelilingi pusat kota yang ada, sehingga memberikan tekanan signifikan pada kebijakan investasi untuk pengembangan infrastruktur teknis dan sosial. Sebaliknya, wilayah pusat kota yang ada seperti Distrik 1, 3, 5, 10, dan Phu Nhuan hampir sepenuhnya terurbanisasi, dengan sedikit fluktuasi populasi; bahkan, banyak distrik mengalami penurunan populasi dibandingkan tahun 2004.

Hingga akhir tahun 2022, total populasi Kota Ho Chi Minh mencapai sekitar 9,4 juta jiwa. Mengenai kebutuhan pembangunan hingga tahun 2040, distrik dan kecamatan mengusulkan peningkatan menjadi lebih dari 16,8 juta jiwa. Sementara itu, keputusan Perdana Menteri yang menyetujui tugas penyesuaian perencanaan umum Kota Ho Chi Minh hingga tahun 2040 dengan visi hingga tahun 2060 memproyeksikan total populasi sekitar 14 juta jiwa.

TEROBOSAN DALAM PERENCANAAN

Survei helikopter terhadap seluruh lanskap perkotaan Kota Ho Chi Minh, bersama dengan survei sebelumnya di Sungai Saigon, telah memberikan para pemimpin Kota Ho Chi Minh perspektif yang lebih luas tentang keadaan perencanaan kota saat ini, yang, seperti yang dicatat oleh Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Phan Van Mai, ditandai dengan banyak area yang tidak merata dan terfragmentasi. Bapak Mai percaya bahwa pendekatan yang lebih inovatif dan terobosan diperlukan dalam perencanaan kota untuk menata ulang dan mengatur kembali ruang-ruang perkotaan, area produksi, ruang hidup bersama, dan ruang hijau.

Saat ini, Kota Ho Chi Minh sedang menyiapkan dua dokumen perencanaan: rencana induk Kota Ho Chi Minh untuk periode 2021-2030, dengan visi hingga 2050, dan rencana induk revisi untuk Kota Ho Chi Minh hingga 2040, dengan visi hingga 2060. Unit konsultasi saat ini bekerja sama dengan departemen, distrik, dan kecamatan untuk mengumpulkan informasi dan menangani 72 kelompok kerja, termasuk 50 tugas untuk departemen dan 22 tugas untuk distrik dan kecamatan.

Bapak Mai menyatakan bahwa mereka berkoordinasi erat dengan kementerian, lembaga, dan para ahli untuk mempersingkat jangka waktu dan memastikan prosedur serta kualitas yang benar. Diharapkan bahwa berkas perencanaan Kota Ho Chi Minh untuk periode 2021-2030 dengan visi hingga 2050 akan diserahkan kepada otoritas yang berwenang untuk disetujui pada kuartal pertama tahun 2024. Berkas penyesuaian perencanaan umum akan diserahkan kepada Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh pada akhir tahun 2023 sebelum diserahkan kepada Kementerian Konstruksi untuk dievaluasi.

Dari perspektif lokal, para pemimpin Komite Rakyat Distrik Hoc Mon menyatakan bahwa mereka sedang menunggu rencana induk Kota Ho Chi Minh untuk memandu pemanfaatan sumber daya lahan distrik tersebut. Namun, bahkan dengan adanya rencana induk, mekanisme untuk menarik investor agar melaksanakan proyek-proyek tertentu masih dibutuhkan. Dalam beberapa tahun terakhir, banyak investor telah menanyakan tentang proyek-proyek tersebut, tetapi tanpa mekanisme yang diperlukan dan lahan yang tersedia, minat mereka hanya sampai pada tahap pertanyaan saja.

Gagasan untuk membentuk pemerintahan kota dan mengembangkan kota-kota satelit telah dipupuk oleh Kota Ho Chi Minh selama beberapa dekade, dan diharapkan dapat menyelesaikan masalah distribusi penduduk dan penggunaan lahan yang efisien di distrik-distrik pinggiran kota. Namun, Kota Ho Chi Minh belum mencapai hal ini, dan daerah pinggiran kota terus berkembang secara sembarangan dan spontan. Model Pengembangan Berorientasi Transportasi (TOD), yang diizinkan oleh Majelis Nasional untuk diujicobakan dalam Resolusi 98/2023, akan menjadi "kunci" bagi Kota Ho Chi Minh untuk mencapai hal ini, terkait dengan rencana untuk mengubah distrik-distrik pinggiran kota menjadi distrik perkotaan atau "kota di dalam kota," menurut arsitek Khuong Van Muoi.

"Distrik-distrik tersebut memiliki tujuan pembangunan perkotaan masing-masing dan bergantung pada dukungan dari Kota Ho Chi Minh. Pembangunan perkotaan harus menciptakan lapangan kerja bagi masyarakat, mendorong perekonomian, dan memungkinkan masyarakat setempat untuk memanfaatkan sumber daya lahan yang tersedia untuk pembangunan bersama," tambah pakar tersebut.

Menurut Bapak Phan Van Mai, di sepanjang jalur metro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), jalur metro 2 (Ben Thanh - Tham Luong), Jalan Lingkar 2, 3, dan 4, serta jalan tol Kota Ho Chi Minh - Moc Bai (yang saat ini sedang dibangun), terdapat sekitar 10.000 hektar lahan yang dapat dikembangkan menjadi kawasan perkotaan menggunakan model TOD (Transit-Oriented Development). Mengenai proyek Jalan Lingkar 3, para pemimpin Komite Rakyat Distrik Hoc Mon juga menyatakan bahwa, setelah meninjau area tersebut, sekitar 2.000 hektar telah diidentifikasi, dan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan mengusulkan kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk melakukan proyek percontohan di lokasi tersebut.

Pada kenyataannya, sumber daya lahan memberikan kontribusi yang signifikan terhadap anggaran negara. Sesuai dengan rencana untuk fokus pada penyelesaian hambatan dalam beberapa proyek real estat untuk meningkatkan pendapatan dari lahan, diproyeksikan bahwa Kota Ho Chi Minh akan mengumpulkan hampir 19.000 miliar VND lebih banyak untuk anggaran negara mulai sekarang hingga akhir tahun 2023.

Kebijakan dan rencana harus konsisten.

Perencanaan kota Ho Chi Minh City saat ini gagal memenuhi persyaratan; terdapat kesenjangan yang signifikan antara perencanaan dan realitas. Meskipun perencanaan dan teorinya masuk akal, namun kurang menghasilkan hasil nyata. Dunia usaha juga sering mengeluhkan prosedur administratif dan kurangnya transparansi serta fleksibilitas dalam perencanaan, yang menyebabkan proses yang panjang dari penjajakan investasi awal hingga penyelesaian. Pemerintah ingin menarik investasi, tetapi mekanisme dan kebijakan yang ada bersifat restriktif dan berubah berdasarkan pemikiran jangka pendek. Masalah ini telah diangkat sejak lama, tetapi solusi yang pasti masih sulit ditemukan.

Oleh karena itu, penyesuaian yang akan datang terhadap perencanaan Kota Ho Chi Minh harus mengatasi kekurangan-kekurangan ini. Pemerintah perlu berkomitmen kepada investor akan stabilitas kebijakan dan perencanaan sehingga, terlepas dari perubahan kepemimpinan selama bertahun-tahun, komitmen tersebut tetap konsisten dan hanya meningkat, bukan memburuk. Kebijakan harus stabil, bukan tidak konsisten, di mana satu periode berjalan sangat baik sementara periode berikutnya berjalan lambat.

Pemerintah kota harus tegas, dengan mendefinisikan secara jelas tanggung jawab setiap departemen dan individu. Ketika bisnis merasakan stabilitas, mereka secara otomatis akan berupaya untuk berinvestasi. Hanya dengan cara ini Kota Ho Chi Minh dapat meningkatkan daya saingnya, tidak hanya di antara daerah-daerah di seluruh negeri tetapi juga di antara kota-kota besar di kawasan ini.

Beberapa arah pembangunan utama Kota Ho Chi Minh, seperti pengembangan kota satelit di distrik pinggiran dan implementasi proyek reklamasi lahan perkotaan di Can Gio, telah mendapat dukungan kuat dari masyarakat. Namun, pemerintah perlu segera mengimplementasikan proyek-proyek percontohan untuk membangun kepercayaan, terutama proyek-proyek transportasi utama seperti jalan lingkar, jalan tol, dan jalan layang…

Dr. Tran Quang Thang , Direktur Institut Ekonomi dan Manajemen Kota Ho Chi Minh, Anggota Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh

Pertanggungjawaban spesifik perlu ditetapkan.

Selama proses perumusan, penyesuaian perencanaan, dan implementasi proyek transformasi distrik menjadi distrik perkotaan (atau kota di dalam Kota Ho Chi Minh) pada periode 2021-2030, diperlukan pembangunan dan pengelolaan data lahan yang real-time dan terbuka di berbagai tingkatan untuk berbagai pemangku kepentingan. Berdasarkan analisis data lahan, pihak berwenang dapat secara akurat menilai dana lahan pertanian, terutama terkait fragmentasi dan pembagian lahan pertanian, serta efisiensi aktual dalam pemanfaatannya untuk produksi pertanian, kehutanan, dan perikanan.

Dalam mengambil keputusan untuk mengubah lahan pertanian di suatu distrik menjadi lahan non-pertanian, diperlukan pertimbangan dan penilaian yang cermat. Hal ini karena daerah-daerah tersebut sensitif terhadap lingkungan dan perubahan iklim, dengan risiko dampak negatif seperti banjir akibat hilangnya ruang penyimpanan air sementara dan terhambatnya aliran air. Selain itu, terdapat risiko pencemaran lingkungan akibat kapasitas sistem infrastruktur teknis yang tidak memadai.

Banyak proyek perencanaan yang terhenti di Kota Ho Chi Minh menyebabkan frustrasi publik, sebagian karena kapasitas investor yang lemah dan sebagian lagi karena pemerintah belum menerapkan mekanisme yang menarik bagi investor. Untuk menarik investor selama proses implementasi perencanaan, perlu menyediakan data lahan secara real-time dan membukanya kepada bisnis pada tingkat yang sesuai.

Selain itu, proses lelang tanah dan penawaran untuk memilih investor proyek pembangunan di lahan tersebut harus terbuka, transparan, wajar, dan tepat waktu. Kota Ho Chi Minh juga perlu menetapkan target terkait pelaksanaan perencanaan untuk memberikan tanggung jawab spesifik dan jelas kepada setiap lembaga manajemen negara; dengan mempertimbangkan hal ini sebagai dasar penting dalam perencanaan dan penunjukan pejabat pimpinan.

Bapak Pham Tran Hai, Wakil Kepala Departemen Penelitian Manajemen Perkotaan, Institut Penelitian Pembangunan Kota Ho Chi Minh

Sỹ Đông (rekaman)

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm