Salah satu indikator yang paling jelas adalah bahwa, sejak awal tahun, kredit bisnis properti telah meningkat dua kali lipat dari tingkat pertumbuhan rata-rata kredit di seluruh sistem. Hanya dalam enam bulan pertama, kredit di seluruh sistem meningkat sekitar 10%, dengan kredit bisnis properti diperkirakan meningkat sebesar 20%.
Laporan keuangan kuartal kedua tahun 2025 dari sejumlah bank seperti Techcombank, HDBank,SHB , MB… juga menunjukkan bahwa pinjaman bisnis properti oleh bank-bank ini meningkat sebesar 20-35% dibandingkan dengan akhir tahun lalu.
Hingga saat ini, kredit sektor properti telah mencapai rekor tertinggi (sekitar 3,2 triliun VND). Tidak sulit untuk memahami mengapa bank-bank mengucurkan modal ke sektor properti. Seperti yang dinyatakan oleh Gubernur Bank Negara Vietnam, peningkatan tajam kredit sektor properti pada semester pertama tahun ini sejalan dengan arah penyelesaian masalah di pasar properti. Karena, ketika hambatan hukum dihilangkan dari proyek-proyek, permintaan modal untuk melaksanakannya pasti akan meningkat.
Dari perspektif independen, para analis percaya bahwa, dalam konteks kesulitan produksi dan konsumsi, pendorong utama pertumbuhan adalah infrastruktur dan real estat. Lebih lanjut, ketika memberikan pinjaman untuk real estat, tingkat kerugian aktual sangat rendah (karena likuiditas agunan yang tinggi). Inilah mengapa kedua sektor ini sangat menarik modal.
Meskipun terjadi peningkatan pesat dalam kredit sektor properti, Bank Sentral Vietnam (SBV) memberikan catatan positif bahwa penyaluran pinjaman di sektor ini masih memenuhi indikator keamanan. Hal ini dibuktikan dengan rasio modal jangka pendek yang digunakan untuk pinjaman jangka menengah dan panjang tetap di bawah 30%. Regulator juga terus mengarahkan lembaga kredit untuk menyeimbangkan modal sesuai dengan jangka waktu jatuh tempo, guna memastikan keamanan sistem.
Namun, struktur kredit properti dan struktur modal pasar properti belakangan ini menunjukkan beberapa ketidaksesuaian.
Pertama, terkait struktur kredit, pinjaman yang beredar untuk bisnis properti telah meningkat secara signifikan, sementara pinjaman untuk membeli dan merenovasi rumah meningkat perlahan. Hal ini menunjukkan bahwa modal bank sebagian besar mengalir ke pengembang, sementara masyarakat belum antusias untuk membeli rumah untuk penggunaan pribadi. Hal ini juga berasal dari ketidakseimbangan pasar, dengan pasokan perumahan terjangkau dan menengah yang semakin langka. Pasokan baru di pasar sebagian besar berupa apartemen kelas atas, sementara perumahan terjangkau, menengah, dan perumahan sosial sangat kurang. Inilah juga alasan mengapa paket kredit sebesar 145.000 miliar VND untuk perumahan sosial, serta paket kredit untuk masyarakat di bawah usia 35 tahun, dicairkan dengan sangat lambat.
Kedua, terkait struktur permodalan untuk pasar properti, sebelumnya, struktur pembiayaan utang banyak perusahaan properti sangat bergantung pada obligasi, bahkan hingga 50-60%, tetapi sekarang telah berkurang tajam hingga setengahnya. Dalam tujuh bulan pertama tahun ini, penerbitan obligasi di seluruh pasar meningkat sebesar 63% dibandingkan dengan akhir tahun lalu, tetapi penerbitan obligasi properti saja hanya meningkat sedikit di atas 13%.
Pada kenyataannya, ketika kredit dilonggarkan, suku bunga pinjaman anjlok, dan bank menjadi lebih terbuka terhadap pinjaman properti, banyak pengembang tidak hanya menahan diri untuk menerbitkan obligasi baru tetapi juga secara agresif melunasi obligasi yang ada sebelum waktunya, beralih ke pinjaman bank. Peningkatan ketergantungan pada kredit bank oleh bisnis, terutama di sektor yang membutuhkan modal jangka panjang seperti properti, menimbulkan risiko signifikan bagi sistem perbankan, khususnya risiko ketidaksesuaian jatuh tempo.
Meskipun kredit properti saat ini aman, jika terus meningkat tajam dan aliran modal terutama masuk ke proyek properti kelas atas seperti sekarang, pasar pasti akan menghadapi ketidakstabilan.
Untuk mengatasi situasi ini, kita tidak dapat mengandalkan penyesuaian dari bank – yang sangat didorong oleh motif keuntungan dan kepentingan pemegang saham – tetapi membutuhkan campur tangan regulasi dari Negara. Oleh karena itu, Bank Negara Vietnam, Kementerian Konstruksi , dan kementerian serta lembaga lainnya harus menemukan solusi untuk meningkatkan pasokan perumahan sosial dan perumahan terjangkau, serta mengarahkan aliran kredit ke segmen-segmen ini. Lebih lanjut, ketika batas kredit dicabut di masa mendatang, Bank Negara Vietnam juga harus memiliki alat yang lebih efektif untuk mengarahkan aliran modal ke sektor-sektor prioritas.
Solusi jangka panjang, seperti yang dinyatakan oleh Gubernur Bank Negara Vietnam, adalah mengembangkan pasar modal secara kuat, secara efektif memenuhi kebutuhan modal jangka menengah dan panjang, sehingga mengurangi tekanan pada sumber modal jangka pendek sistem perbankan. Sektor-sektor yang membutuhkan modal jangka menengah dan panjang dalam jumlah besar, seperti real estat dan infrastruktur, perlu mengumpulkan dana melalui penerbitan obligasi korporasi, obligasi pemerintah daerah, atau pinjaman internasional… mereka tidak dapat terus bergantung sepenuhnya pada kredit bank.
Sumber: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
