Hindari kredit yang “tidak sinkron”

Salah satu manifestasi paling nyata adalah bahwa sejak awal tahun, kredit bisnis properti telah meningkat dua kali lipat lebih cepat daripada rata-rata pertumbuhan kredit seluruh sistem. Dalam 6 bulan pertama tahun ini saja, kredit seluruh sistem meningkat sekitar 10%, di mana kredit bisnis properti diperkirakan meningkat sebesar 20%.

Laporan keuangan kuartal kedua 2025 dari serangkaian bank seperti Techcombank, HDBank,SHB , MB... juga menunjukkan bahwa pinjaman bisnis real estat bank-bank ini meningkat sebesar 20-35% dibandingkan akhir tahun lalu.

Hingga saat ini, kredit properti telah mencapai rekor tertinggi (sekitar 3,2 miliar VND). Tidak sulit menjelaskan mengapa bank-bank menggelontorkan modal ke sektor properti. Sebagaimana disampaikan Gubernur Bank Negara, peningkatan tajam kredit properti pada paruh pertama tahun ini sejalan dengan arahan untuk menghilangkan hambatan bagi pasar properti. Sebab, ketika proyek-proyek terbebas dari hambatan hukum, kebutuhan modal untuk pelaksanaan proyek pasti akan meningkat.

Dari perspektif independen, para analis berpendapat bahwa dalam konteks produksi dan konsumsi yang menghadapi banyak kesulitan, pendorong pertumbuhan utama adalah infrastruktur dan properti. Selain itu, ketika menyalurkan kredit untuk properti, tingkat kerugian aktual sangat rendah (karena likuiditas agunan yang tinggi). Inilah alasan mengapa kedua sektor ini menarik arus modal yang kuat.

Meskipun kredit properti meningkat pesat, kabar baiknya adalah menurut Bank Negara, penyaluran kredit ke sektor ini masih menjamin indikator keamanan. Buktinya, rasio modal jangka pendek yang digunakan untuk pinjaman jangka menengah dan panjang masih di bawah ambang batas 30%. Operator juga terus menginstruksikan lembaga kredit untuk menyeimbangkan modal berdasarkan jangka waktu, sehingga memastikan keamanan sistem.

Namun, struktur kredit real estat dan struktur modal pasar real estat akhir-akhir ini memiliki beberapa poin yang tidak masuk akal.

Pertama, dari segi struktur kredit, kredit macet untuk bisnis properti meningkat, sementara kredit untuk pembelian dan renovasi rumah melambat. Hal ini menunjukkan bahwa modal bank sebagian besar mengalir ke investor, sementara masyarakat kurang tertarik membeli rumah untuk ditinggali. Hal ini juga disebabkan oleh ketidakseimbangan pasar, di mana pasokan perumahan terjangkau dan menengah semakin menipis. Pasokan baru di pasar sebagian besar berupa apartemen kelas atas, sementara apartemen terjangkau dan menengah serta perumahan sosial sangat terbatas. Hal ini juga menjadi alasan mengapa paket kredit sebesar 145.000 miliar VND untuk pinjaman perumahan sosial, serta paket kredit untuk masyarakat di bawah 35 tahun, dicairkan dengan sangat lambat.

Kedua, terkait struktur modal untuk pasar properti. Sebelumnya, struktur modal utang banyak perusahaan properti sangat bergantung pada obligasi, bahkan hingga 50-60%, tetapi kini telah menurun tajam hingga setengahnya. Dalam 7 bulan pertama tahun ini, penerbitan obligasi di seluruh pasar meningkat sebesar 63% dibandingkan akhir tahun lalu, tetapi penerbitan obligasi properti saja hanya meningkat lebih dari 13%.

Faktanya, ketika kredit melonggar, suku bunga pinjaman mencapai titik terendah, dan bank lebih terbuka terhadap kredit properti, banyak investor tidak hanya tidak menerbitkan obligasi baru, tetapi juga terburu-buru melunasi obligasi lebih awal dan beralih ke pinjaman bank. Meningkatnya ketergantungan bisnis pada kredit bank, terutama di bidang yang membutuhkan modal jangka panjang seperti properti, menimbulkan banyak risiko bagi sistem perbankan, terutama risiko ketidakseimbangan jangka waktu.

Meskipun kredit real estat masih aman saat ini, jika terus meningkat tajam dan aliran modal terutama mengalir ke proyek real estat kelas atas seperti sekarang, pasar pasti akan tidak stabil.

Untuk mengatasi situasi ini, kita tidak dapat mengharapkan penyesuaian dari bank—yang sangat dipengaruhi oleh target laba dan kepentingan pemegang saham—tetapi membutuhkan campur tangan regulator dari Negara. Oleh karena itu, Bank Negara, Kementerian Konstruksi , dan kementerian serta lembaga lainnya harus memiliki solusi untuk meningkatkan pasokan perumahan sosial, perumahan terjangkau, dan mengarahkan aliran kredit ke segmen-segmen ini. Selain itu, ketika menghilangkan ruang kredit, Bank Negara juga harus memiliki instrumen yang lebih efektif untuk mengarahkan aliran modal ke area-area prioritas.

Solusi jangka panjang, sebagaimana disampaikan Gubernur Bank Negara, adalah mengembangkan pasar modal secara intensif, memenuhi permintaan modal jangka menengah dan panjang, sehingga mengurangi tekanan terhadap sumber modal jangka pendek sistem perbankan. Sektor-sektor yang membutuhkan sumber modal jangka menengah dan panjang yang besar, seperti sektor properti dan infrastruktur, perlu dimobilisasi melalui penerbitan obligasi korporasi, obligasi lokal, atau pinjaman internasional, dan sebagainya, dan tidak dapat bergantung sepenuhnya pada kredit perbankan.

Komentar (0)