Menciptakan terobosan untuk perumahan terjangkau melalui mekanisme percontohan.

Mengingat terus berlanjutnya kelangkaan pasokan perumahan terjangkau, rancangan Resolusi tentang uji coba pengembangan perumahan komersial terjangkau, jika disahkan, diharapkan dapat "mengisi kesช่อง" antara perumahan sosial dan perumahan kelas atas, berkontribusi pada penyeimbangan kembali penawaran dan permintaan serta memperluas akses perumahan bagi masyarakat.

Membuka peluang bagi masyarakat berpenghasilan menengah untuk mendapatkan perumahan yang terjangkau.

Dalam beberapa tahun terakhir, hubungan penawaran dan permintaan di pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda keseimbangan yang lebih besar. Secara khusus, tahun 2025 diperkirakan akan mengalami peningkatan penawaran terkuat selama periode 2019-2025, yang berkontribusi pada pergerakan pasar yang lebih dekat ke keseimbangan kuantitatif. Namun, struktur penawaran belum membaik secara proporsional; pasar tetap didominasi oleh produk kelas atas dan bernilai tinggi, sementara segmen perumahan terjangkau hampir tidak ada, terutama di kota-kota besar.

Dalam konteks ini, Kementerian Konstruksi sedang menyusun Rancangan Keputusan Pemerintah tentang uji coba pengembangan perumahan komersial terjangkau. Kebijakan ini diharapkan dapat berkontribusi dalam menciptakan pasokan perumahan komersial terjangkau, menyesuaikan struktur pasar yang tidak seimbang, dan meningkatkan akses perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah yang benar-benar membutuhkan perumahan. Lebih jauh lagi, kebijakan ini bertujuan untuk menstabilkan pasar, menjamin keamanan sosial, dan mendukung stabilitas ekonomi makro.

Berdasarkan rancangan Resolusi tersebut, Komite Rakyat provinsi akan memutuskan pengembangan proyek berdasarkan kebutuhan aktual; mengalokasikan lahan yang sesuai dari berbagai sumber seperti lahan yang dialokasikan atau disewa oleh Negara, lahan milik organisasi atau individu, atau lahan yang diperoleh melalui perjanjian hak penggunaan lahan. Harga lahan proyek akan dihitung berdasarkan tabel harga lahan dan koefisien penyesuaian.

Untuk memastikan kelayakan Resolusi tersebut, mekanisme dan kebijakan preferensial perlu dirinci secara detail. Foto: Hai Son

Komite Rakyat provinsi dapat menyetujui kebijakan investasi dan menetapkan investor tanpa lelang atau penawaran; memungkinkan penerapan prosedur yang serupa dengan mekanisme khusus untuk perumahan sosial. Proyek ini menikmati banyak insentif seperti margin keuntungan maksimum 15% dari total modal investasi, tidak perlu mengalokasikan lahan untuk perumahan sosial di dalam proyek; mobilisasi modal yang fleksibel dan pinjaman preferensial dengan suku bunga rendah dan jangka waktu pembayaran yang panjang.

Menurut rancangan Resolusi tersebut, perumahan komersial terjangkau harus memastikan infrastruktur terintegrasi dan mematuhi standar konstruksi. Di kota-kota yang dikelola secara pusat dan wilayah dalam batas administratif kelurahan di provinsi, perumahan komersial terjangkau akan berupa gedung apartemen. Untuk wilayah lain, Komite Rakyat provinsi bertanggung jawab untuk memutuskan jenis perumahan komersial terjangkau, memastikan kepatuhan terhadap peraturan hukum dan memenuhi kebutuhan lokal.

Harga jual dan harga sewa-beli ditentukan oleh investor berdasarkan prinsip perhitungan biaya yang akurat dan lengkap ditambah keuntungan maksimal 15%, dan harus diaudit setelah selesai; jika harga sebenarnya lebih rendah, selisihnya harus dikembalikan kepada pembeli.

Terkait transaksi, rancangan peraturan tersebut menetapkan bahwa pembeli hanya diperbolehkan membeli satu unit dan tidak diperbolehkan menjualnya kembali setidaknya selama 5 tahun sejak tanggal pembayaran penuh.

Resolusi ini akan berlaku sejak tanggal penandatanganan dan akan dilaksanakan hingga 28 Februari 2027. Kementerian Konstruksi berencana untuk mengajukannya kepada Pemerintah untuk dipertimbangkan dan diumumkan pada Maret 2026.

Sebutkan mekanisme dan kebijakan preferensialnya.

Menyambut baik pertimbangan Pemerintah dalam menerbitkan Resolusi ini, Ketua Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), Dr. Nguyen Van Dinh, menyatakan bahwa pengembangan perumahan komersial terjangkau merupakan pilar perantara dalam ekosistem perumahan, membantu mengisi kesenjangan antara perumahan sosial dan perumahan komersial kelas atas. Ini adalah solusi struktural untuk mengatasi akar penyebab ketidakseimbangan penawaran dan permintaan, memperluas akses perumahan bagi kelompok berpenghasilan menengah dan menengah ke atas di daerah perkotaan.

Untuk memastikan Resolusi tersebut benar-benar efektif, Bapak Dinh percaya bahwa penelitian menyeluruh, desain komprehensif, dan konkretisasi rinci mekanisme dan kebijakan preferensial sangat diperlukan, terutama mengenai lahan, keuangan, organisasi pelaksana, dan pemantauan, untuk memastikan kelayakan dan daya tarik bagi investasi.

Menurut Ibu Ho Thu Mai, Direktur Perumahan dan Anggota Dewan Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam, meskipun terdapat banyak kesamaan dengan perumahan sosial dalam hal tujuan kebijakan, mekanisme insentif untuk perumahan komersial terjangkau masih belum cukup jelas. Secara khusus, biaya penggunaan lahan masih dihitung menggunakan metode konvensional, sementara margin keuntungan dibatasi hingga 15%, dan mekanisme pinjaman preferensial kurang memiliki parameter spesifik (suku bunga, jangka waktu pinjaman, sumber pendanaan). Hal ini membuat kelayakan finansial proyek menjadi tidak layak dan sulit untuk menarik investor. Ibu Mai percaya bahwa tanpa insentif finansial yang spesifik, model ini akan sulit diterapkan secara efektif dalam praktik.

Dari perspektif implementasi, Wakil Sekretaris Jenderal VARS Phan Viet Hoang mengusulkan penugasan perusahaan milik negara dengan fungsi pengembangan perumahan dan real estat sebagai investor utama proyek percontohan untuk memastikan implementasi yang terstandarisasi, transparansi biaya dan penetapan harga. Secara bersamaan, ini akan menciptakan model yang dapat direplikasi untuk partisipasi sektor swasta setelah fase percontohan.

Dari perspektif jangka panjang, Ibu Vu Thi Khanh Van, Direktur Pengembangan Proyek dari My Second Home Group JSC, percaya bahwa rancangan Resolusi tersebut harus segera diimplementasikan karena secara bersamaan memenuhi tujuan kesejahteraan sosial dan stabilitas pasar. Resolusi tersebut perlu mencakup mekanisme pemantauan independen, mekanisme penyesuaian keuntungan yang fleksibel berdasarkan lokasi, dan memastikan transparansi serta alokasi lahan yang proaktif untuk pengembangan proyek. Jika diimplementasikan secara sistematis, hal ini dapat menjadi batu loncatan strategis untuk membentuk segmen baru perumahan komersial terjangkau, bertindak sebagai "jembatan struktur pasar" antara perumahan sosial dan perumahan komersial kelas atas, berkontribusi pada penyeimbangan kembali penawaran dan permintaan serta mengembangkan pasar properti ke arah yang berkelanjutan.

Banyak ahli juga merekomendasikan penetapan kerangka harga maksimum untuk perumahan yang sesuai untuk daerah perkotaan, yang secara langsung terkait dengan kemampuan daya beli masyarakat; dan sekaligus membuat metode dan komponen penetapan harga menjadi transparan. Selain itu, periode uji coba harus diperpanjang minimal 3-5 tahun untuk memastikan data praktis yang cukup untuk penilaian komprehensif terhadap dampak kebijakan tersebut.

Sumber: https://daibieunhandan.vn/tao-dot-pha-cho-nha-o-gia-phu-hop-bang-co-che-thi-diem-10409027.html