Setelah bertahun-tahun dianggap sebagai segmen yang "sulit" karena margin keuntungan yang rendah dan prosedur yang rumit, perumahan sosial menjadi "titik panas" baru di pasar properti. Tidak hanya perusahaan properti besar, tetapi juga banyak pengembang kawasan industri, perusahaan konstruksi, dan pemasok bahan bangunan secara bersamaan memperluas kehadiran mereka di segmen ini.
Perkembangan ini terjadi di tengah upaya pemerintah yang terus menerus mempromosikan rencana pembangunan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial dalam periode 2021-2030, sekaligus mewajibkan pemerintah daerah untuk mempercepat prosedur investasi, mengalokasikan dana lahan, dan menghilangkan hambatan hukum bagi bisnis.
Ukuran pasar telah meningkat secara signifikan, tetapi masih terdapat kekurangan yang besar.
Pembangunan perumahan sosial telah dipercepat sejak akhir tahun 2024 dan telah berulang kali ditekankan sebagai tugas utama. Pada pertengahan tahun lalu, Majelis Nasional mengesahkan resolusi percontohan tentang sejumlah mekanisme dan kebijakan spesifik untuk pengembangan perumahan sosial, terutama berfokus pada pengurangan dan reformasi prosedur administratif untuk mempersingkat waktu pelaksanaan proyek.
Menurut Kementerian Konstruksi , saat ini terdapat 781 proyek perumahan sosial yang sedang berlangsung di seluruh negeri, yang terdiri dari sekitar 720.055 unit. Pemerintah memperkirakan bahwa jika laju saat ini dipertahankan, target penyelesaian 1 juta unit perumahan sosial dapat tercapai pada tahun 2028, sekitar dua tahun lebih cepat dari rencana semula.
Pada tahun 2026 saja, berbagai daerah diberi target untuk menyelesaikan 158.723 unit perumahan. Kota Ho Chi Minh memimpin dengan sekitar 28.500 unit, diikuti oleh Hanoi dan banyak provinsi serta kota industri seperti Bac Ninh, Dong Nai, Hai Phong, dll. Semua daerah ini memiliki permintaan perumahan yang tinggi karena konsentrasi pekerja migran dan harga perumahan komersial yang terus meningkat.
Hal yang perlu diperhatikan adalah banyak proyek perumahan sosial kini diinvestasikan di lokasi-lokasi strategis, bertentangan dengan pandangan sebelumnya bahwa segmen ini hanya muncul di daerah yang jauh dari pusat kota dan kurang fasilitas. Di Hanoi, banyak proyek perumahan sosial telah disetujui di daerah perkotaan seperti Ciputra, Starlake, atau di sekitar jalan-jalan utama seperti Nguyen Trai dan Tran Thai Tong...
Meskipun pasokan dan kualitas produk mulai membaik, kesenjangan antara permintaan aktual dan pasokan perumahan yang ada masih sangat besar.
 |
Kesenjangan antara penawaran dan permintaan perumahan sosial masih dianggap sangat besar. Foto: Tuan Anh. |
Di Kota Ho Chi Minh, permintaan perumahan sosial pada tahun 2030 diproyeksikan mencapai hampir 1 juta unit, sementara pasokan dari proyek-proyek yang telah diidentifikasi hanya mencapai lebih dari 229.000 unit, setara dengan kurang dari seperempat dari permintaan.
Di Hanoi, kenaikan tajam harga perumahan komersial selama empat tahun terakhir telah menyebabkan lonjakan permintaan akan perumahan sosial dan rumah terjangkau. Banyak proyek telah menerima banyak permohonan, dengan orang-orang mengantre semalaman untuk mengajukan permohonan pembelian rumah.
Hal penting lainnya adalah proporsi perumahan sewa – yang dianggap sebagai segmen paling mendesak – dalam pasokan perumahan sosial saat ini masih sangat rendah. Menurut data dari Kementerian Konstruksi, hingga saat ini, terdapat sekitar 42.275 unit perumahan sosial untuk disewa di seluruh negeri, yang kurang dari 6% dari total produk di segmen ini.
Para taipan properti ikut serta dalam persaingan ini.
Potensi pasar yang besar, ditambah dengan serangkaian mekanisme fasilitasi hukum, menjadikan perumahan sosial sebagai segmen yang semakin menarik bagi bisnis. Meskipun sebelumnya pasar ini terutama dikembangkan oleh beberapa perusahaan khusus, tren saat ini telah meluas hingga mencakup perusahaan milik negara dan perusahaan swasta berskala besar.
Di antara perusahaan milik negara, nama-nama yang familiar di pasar perumahan antara lain Perusahaan Investasi Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD), Perusahaan Konstruksi Hanoi (Hancorp), Becamex IDC, dan lain-lain.
Secara khusus, HUD telah melaksanakan banyak proyek perumahan sosial di Ha Nam, Binh Duong, dan lain-lain. Pada tahun 2025 saja, perusahaan memulai pembangunan 7 proyek, dengan total skala hampir 1.900 unit apartemen dan total luas lantai hampir 200.000 m2, tersebar di banyak lokasi. Tujuannya adalah untuk menyediakan sekitar 9.000 unit perumahan sosial bagi pasar pada tahun 2030.
Becamex IDC terus mengembangkan proyek perumahan sosial yang terkait dengan kawasan industri dan perkotaan di bekas provinsi Binh Duong. Hingga akhir tahun 2024, perusahaan telah menyerahkan hampir 9.000 unit untuk dijual dan disewa. Pada tahap selanjutnya, Becamex IDC berencana untuk mengembangkan lebih dari 40.000 unit tambahan.
Sementara itu, Hancorp sebelumnya juga mengumumkan tujuannya untuk mengembangkan 10.000 unit perumahan sosial di Hanoi, Ninh Binh, dan Dong Nai.
Di sektor swasta, Vingroup telah menarik perhatian dengan merek Happy Home dan rencananya untuk mengembangkan 500.000 unit perumahan sosial di Hai Phong, Hung Yen, Thanh Hoa, Quang Tri, Khanh Hoa, Kota Ho Chi Minh, dan Tay Ninh. Jika selesai, jumlah ini akan setara dengan setengah dari target perumahan sosial nasional untuk periode 2021-2030.
Viglacera terus menjadi salah satu pengembang perumahan sosial terbesar di pasar, terutama di segmen perumahan pekerja di Bac Ninh, Ha Nam, Quang Ninh, dan Hanoi. Perusahaan menyatakan telah menyiapkan lahan untuk investasi sekitar 10.000 unit tahun ini. Tahun lalu, Viglacera menyelesaikan sekitar 8.000 unit perumahan sosial, setara dengan 8% dari total jumlah unit yang selesai dibangun secara nasional.
 |
Proyek perumahan sosial yang diinvestasikan oleh Viglacera di Bac Ninh. Foto: VGC. |
Grup Hoa Phat milik miliarder Tran Dinh Long juga aktif mengembangkan perumahan sosial dan perumahan pekerja yang terkait dengan kawasan industri. Baru-baru ini, grup tersebut memulai pembangunan kompleks perumahan pekerja dan perumahan sosial di Kawasan Industri Yen My II dengan total investasi hampir 5.000 miliar VND . Proyek ini direncanakan untuk memenuhi kebutuhan akomodasi puluhan ribu pekerja di wilayah industri utara.
Salah satu nama baru yang berinvestasi di jenis properti ini adalah Hoa Sen Group, yang dimiliki oleh Bapak Le Phuoc Vu. Baru-baru ini, perusahaan tersebut mengumumkan rencana untuk mengembangkan sekitar 20.000 unit perumahan sosial untuk pekerja dan buruh di Kota Ho Chi Minh antara tahun 2026 dan 2030. Ini dianggap sebagai kembalinya yang signifikan bagi "raja baja" setelah bertahun-tahun menarik diri dari sektor properti. Mengikuti arah barunya, Hoa Sen berfokus pada perumahan sosial, perumahan pekerja, dan proyek-proyek yang terkait dengan infrastruktur industri, alih-alih pengembangan yang tersebar seperti sebelumnya.
Sementara itu, Sun Group – salah satu perusahaan real estat swasta terbesar – juga mulai berekspansi ke segmen perumahan sosial melalui proyek-proyek di Ninh Binh (dahulu provinsi Ha Nam). Perusahaan ini bertujuan untuk mengembangkan kompleks perumahan sosial dengan fasilitas terpadu di beberapa kota besar dan kawasan industri, menggantikan model perumahan murah semata seperti sebelumnya.
Beberapa perusahaan real estat lainnya seperti Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest... juga telah mengumumkan atau sedang dalam proses mengumumkan rencana investasi di segmen perumahan sosial.
Bapak Nguyen Van Phuong, Wakil Ketua Dewan Direksi Hai Phat Invest, mengatakan bahwa perusahaan memutuskan untuk memasuki segmen ini karena tingginya permintaan pasar dan likuiditas, meskipun margin keuntungannya tidak semenarik perumahan komersial.
"Dalam waktu dekat, perusahaan berharap akan menerima persetujuan untuk melaksanakan proyek perumahan sosial skala menengah di Hanoi dan provinsi sekitarnya," katanya.
Masih banyak kendala yang dihadapi.
Berbicara kepada Tri Thức - Znews , Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Bisnis Real Estat Vietnam (VARS), mengatakan bahwa pasar sedang memasuki fase perubahan signifikan dalam struktur penawaran dan permintaan. Sebelumnya, bisnis terutama berfokus pada segmen perumahan menengah dan atas karena margin keuntungan yang lebih baik, namun perumahan sosial kini mulai diakui sebagai pasar dengan permintaan riil yang signifikan dan kurang bergantung pada siklus spekulatif.
Namun, segmen ini masih menghadapi banyak kendala. Prosedur investasi yang panjang, ketersediaan lahan bersih yang terbatas, dan margin keuntungan yang terbatas merupakan faktor-faktor yang menghalangi banyak bisnis untuk berinvestasi besar-besaran.
Selain itu, alokasi 20% lahan untuk perumahan sosial dalam proyek komersial masih tidak merata di berbagai daerah. Masalah kredit juga belum sepenuhnya terselesaikan, karena akses ke paket pinjaman preferensial masih terbatas baik bagi pengembang maupun pembeli rumah.
Menurut Bapak Dinh, masuknya banyak perusahaan besar dapat menciptakan perubahan signifikan di pasar perumahan sosial, tidak hanya dalam hal skala pasokan tetapi juga dalam kualitas produk. Berbeda dengan sebelumnya, banyak proyek perumahan sosial sekarang lebih sistematis berinvestasi dalam infrastruktur, fasilitas, dan desain, bahkan mendekati standar apartemen komersial biasa.
Meskipun demikian, untuk mencapai target 1 juta unit perumahan sosial pada periode 2028-2030, pasar masih membutuhkan perubahan kebijakan yang signifikan, terutama memperpendek proses persetujuan, menciptakan dana lahan bersih, menstabilkan sumber modal kredit, dan meningkatkan margin keuntungan yang wajar bagi bisnis.
"Permintaan pasar hampir pasti nyata dan sangat besar. Isu saat ini bukan tentang output tetapi tentang kecepatan implementasi proyek," kata Bapak Dinh.
Sumber: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
