Chi sta immettendo così tanti capitali nel mercato immobiliare?

Nel primo trimestre, VPBank ha iniettato oltre 31.000 miliardi di VND in prestiti al settore immobiliare, mentre anche MB e HDBank hanno aumentato le proprie erogazioni.

Le banche private continuano a investire massicciamente nel settore immobiliare. Foto: Nam Khanh .

I dati relativi ai bilanci del primo trimestre 2026 di 14 banche commerciali quotate, che includono informazioni sui portafogli prestiti, mostrano che i prestiti immobiliari di questo gruppo di banche continuano a espandersi in modo significativo, ma le strategie di allocazione di ciascuna banca differiscono notevolmente.

5 banche leader

Nello specifico, nei primi tre mesi del 2026, il totale dei prestiti immobiliari in essere (compresi i prestiti per attività immobiliari e i prestiti per la costruzione) ha superato 1.580 miliardi di VND , con un incremento di quasi il 7% rispetto alla fine del 2025. Questo dato riflette la continua attrattiva del settore immobiliare per i capitali bancari, nonostante il mercato debba ancora affrontare numerose sfide.

Del totale dei prestiti in essere menzionati in precedenza, i prestiti per il settore immobiliare hanno raggiunto 1 trilione di VND (pari al 63,2%), mentre i prestiti per l'edilizia hanno raggiunto 581.068 miliardi di VND , equivalenti al restante 36,8%.

Tra queste, le prime 5 banche, tra cuiSHB , VPBank, Techcombank, MB e HDBank, detengono complessivamente quasi 1.180 miliardi di VND in prestiti in essere, pari al 74,4% del totale delle 14 banche prese in esame.

Se consideriamo solo i prestiti alle imprese immobiliari, VPBank si distingue come l'istituto con la crescita più positiva. Al 31 marzo, i prestiti in essere della banca nel settore immobiliare hanno raggiunto i 238.473 miliardi di VND , con un incremento di 31.046 miliardi di VND , pari a un aumento del 15% in un solo trimestre, che rappresenta anche il tasso di crescita del credito più elevato dell'intero sistema.

SHB si è classificata seconda con prestiti in essere pari a 210.374 miliardi di VND , con un aumento di 5.060 miliardi di VND (+2%). MB ha registrato il secondo maggiore aumento assoluto dopo VPBank, aggiungendo 10.707 miliardi di VND (+9%), portando i suoi prestiti in essere a 131.896 miliardi di VND . Anche HDBank ha registrato un aumento di 8.028 miliardi di VND (+11%), portando il totale dei suoi prestiti immobiliari in essere a 78.196 miliardi di VND .

In particolare, Techcombank, che un tempo era una delle banche con un'alta percentuale di prestiti immobiliari, è andata controcorrente riducendo i suoi prestiti in essere da 207.027 miliardi di VND a 198.854 miliardi di VND , con una diminuzione di 8.173 miliardi di VND (-4%), scendendo al terzo posto.

Tra le banche di medie dimensioni, TPBank ha registrato il tasso di crescita più elevato in termini percentuali, con un aumento del 18%, portando i suoi prestiti in essere a 37.902 miliardi di VND . MSB ha incrementato i suoi prestiti di 1.820 miliardi di VND , raggiungendo i 30.343 miliardi di VND ; VIB di 2.919 miliardi di VND , arrivando a 24.007 miliardi di VND ; BVBank di 720 miliardi di VND , arrivando a 23.808 miliardi di VND ; e PGBank di 669 miliardi di VND , raggiungendo i 5.205 miliardi di VND .

Al contrario, Kienlongbank ha registrato un calo del 18%, equivalente a una riduzione di 1.413 miliardi di VND , portando il saldo dei prestiti immobiliari a 6.349 miliardi di VND alla fine del primo trimestre. Anche LPBank ha visto una leggera diminuzione di 373 miliardi di VND , scendendo a 14.722 miliardi di VND .

PRESTITI IMMOBILIARI IN ESECUZIONE PRESSO LE BANCHE ALLA FINE DEL PRIMO TRIMESTRE 2026
Fonte: Bilanci delle banche commerciali, primo trimestre 2026.
Etichetta		VPBank	SHB	Techcombank	MB	HDBank	TP-Bank	MSB	VIB	BVBank	LPBank	Kienlongbank	PGBank
Prestiti in essere per attività immobiliari	miliardi di dong	238473	210374	198854	131896	78196	37902	30343	24007	23808	14722	6349	5205

Il settore immobiliare continuerà a essere attraente per i capitali di investimento nei prossimi 10 anni.

Sebbene i dati di 14 banche commerciali quotate in borsa che hanno pubblicato note esplicative abbiano mostrato un aumento significativo dei prestiti immobiliari presso alcuni istituti, i dati macroeconomici del Ministero delle Costruzioni offrono un quadro ancora più chiaro.

Secondo l'ultimo rapporto pubblicato dal Ministero, al 28 febbraio il credito totale in essere per le attività immobiliari nell'intero sistema bancario ha raggiunto circa 2.235 trilioni di VND , con un incremento dell'11,7% rispetto al quarto trimestre del 2025, pari a un aumento di oltre 233.000 miliardi di VND . Rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, l'incremento ha raggiunto il 43%.

Questa cifra è ancora più sorprendente se considerata nel contesto della crescita complessiva del credito. Secondo i dati della Banca di Stato del Vietnam, la crescita del credito nell'intera economia nei primi due mesi dell'anno ha raggiunto solo l'1,4%. Ciò significa che il credito immobiliare sta crescendo a un ritmo oltre otto volte superiore alla media generale.

In termini di struttura di utilizzo del capitale, i progetti di sviluppo urbano e abitativo hanno dominato con quasi 784.000 miliardi di VND , rappresentando il 35% del totale dei prestiti in essere e registrando un aumento del 24,1% rispetto al quarto trimestre del 2025. Seguono i prestiti per i diritti di utilizzo del suolo ( 255.352 miliardi di VND ), i parchi industriali e le zone di trasformazione per l'esportazione (oltre 139.000 miliardi di VND ) e i progetti turistici, ecologici e di resort ( 84.281 miliardi di VND ).

Il Ministero delle Costruzioni valuta la concentrazione di capitali nei settori dell'edilizia residenziale e dello sviluppo urbano come un segnale positivo, a dimostrazione del fatto che gli investitori stanno accelerando la realizzazione dei progetti e segnalando il potenziale per un miglioramento dell'offerta nel prossimo futuro.

Alla luce di questi dati, durante le assemblee generali annuali delle banche commerciali del 2026, sono stati sollevati numerosi interrogativi sui principi di concessione del credito al settore immobiliare.

Il presidente di VPBank, Ngo Chi Dung, ha stimato che il tasso di urbanizzazione del Vietnam è attualmente ancora inferiore al 40%, significativamente più basso rispetto al 77% circa della Cina. Pertanto, la domanda di alloggi rimarrà molto elevata nei prossimi 10-20 anni.

Ha osservato che il mercato immobiliare non è omogeneo, ma comprende molti segmenti diversi come proprietà turistiche, parchi industriali, immobili commerciali e immobili residenziali; solo all'interno degli immobili residenziali, esistono molti gruppi che vanno dall'edilizia sociale, alla fascia media, fino al lusso e all'ultra-lusso.

La domanda di alloggi nei prossimi 10-20 anni rimane molto elevata.

Ngo Chi Dung, presidente di VPBank

"Non possiamo considerare il settore immobiliare come un'entità omogenea. Esistono segmenti che soddisfano esigenze di investimento, ma anche segmenti che soddisfano effettive esigenze abitative. L'importante è identificare correttamente i segmenti che rispondono ai reali bisogni della società", ha affermato il signor Dung.

Sulla base di ciò, VPBank ha stabilito che continuerà a considerare il settore immobiliare un comparto importante, ma adeguerà la propria strategia per essere più selettiva, dando priorità ai segmenti che soddisfano le reali esigenze e le possibilità economiche della maggior parte della popolazione.

Il presidente di Techcombank, Ho Hung Anh, ha inoltre riconosciuto che il settore immobiliare continuerà a essere un motore di crescita per almeno i prossimi 5-10 anni, ma ha sottolineato che la banca finanzia solo progetti con documentazione legale completa e buona liquidità.

L'amministratore delegato Jens Lottner ha aggiunto che Techcombank controlla rigorosamente il flusso di cassa, erogando fondi solo quando l'acquirente finale, lo scopo del capitale e il livello di adeguatezza alla reale domanda di mercato sono chiaramente identificati, e i progetti che non riescono a dimostrare una domanda sufficiente vengono respinti.

Nel settore bancario statale, Vietcombank ha dichiarato che il suo orientamento creditizio è chiaramente categorizzato, dando priorità ai progetti abitativi che rispondono a reali esigenze a prezzi ragionevoli, e controllando rigorosamente i prestiti speculativi.

Questa banca si concentra su tre pilastri principali: zone industriali e di trasformazione per l'esportazione (legate all'attrazione di investimenti diretti esteri e alle esportazioni), turismo e resort (motore dell'economia locale) e alloggi sociali e spazi per uffici nelle principali città. In particolare, gli alloggi sociali sono identificati anche come obiettivo nella strategia ESG, contribuendo alla stabilità della sicurezza sociale per i lavoratori e i percettori di redditi bassi.

Fonte: https://znews.vn/ai-dang-bom-von-manh-cho-bat-dong-san-post1655311.html