Chi trae vantaggio dalla differenza di rendita fondiaria?

Ricchi, poveri e incarcerati: tutto a causa della terra.

In una stanza in affitto afosa, sotto l'intenso caldo di inizio maggio, la signora Nguyen Thi Kim Buu (frazione 1, comune di Song Trau, distretto di Trang Bom, provincia di Dong Nai ) sta preparando nuovi documenti per proseguire la sua denuncia relativa al terreno di 11.000 ^m² della sua famiglia, confiscato per la costruzione del Parco Industriale Bau Xeo quasi vent'anni fa. A 70 anni, la signora Kim Buu è la seconda generazione a portare avanti questa denuncia. Sua madre, la signora Le Thi Lam, è deceduta cinque anni fa, poco dopo la confisca forzata del terreno di famiglia alla fine del 2018. La signora Kim Buu non è l'unica a presentare denuncia. Circa 50 famiglie di questa zona, appartenenti a diverse generazioni, contestano la decisione del governo di Dong Nai di confiscare i loro terreni e cederli all'investitore del Parco Industriale Bau Xeo.

Il 12 gennaio 2004, il Presidente del Comitato Popolare della provincia di Dong Nai ha firmato la Decisione 101/QD-CT-UBND per bonificare oltre 440 ettari di terreno nei comuni di Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 e nella città di Trang Bom, e "assegnare temporaneamente l'intera area bonificata" alla Tin Nghia Company, alla Dong Nai Rubber Company e ai loro membri per l'espletamento delle procedure di compensazione, bonifica e investimento per la costruzione del Parco Industriale Bau Xeo. Nel febbraio 2004, la Tin Nghia Company e la Dong Nai Rubber Company hanno conferito capitale per costituire la Thong Nhat Joint Stock Company come investitore del Parco Industriale Bau Xeo.

Anche la fonte del reclamo deriva da questo. La famiglia della signora Kim Buu e altre famiglie i cui terreni sono stati confiscati sostengono che la Decisione 101 del Presidente del Comitato Popolare della provincia di Dong Nai del 2004, emessa prima di qualsiasi decisione del Primo Ministro in merito alla creazione del Parco Industriale di Bau Xeo, fosse "al di fuori delle competenze". I loro terreni e le loro case non si trovavano inoltre all'interno dei confini di pianificazione approvati, pertanto la confisca dei terreni per la cessione all'investitore del parco industriale era priva di fondamento giuridico. Di conseguenza, la popolazione si è rifiutata di sottoporsi alla confisca e ha presentato reclami fin dal 2004. Nel 2018, il Comitato Popolare del distretto di Trang Bom ha emesso un avviso per organizzare la confisca forzata dei terreni. La signora Kim Buu e le altre famiglie sostengono che la confisca forzata dei terreni da parte del Comitato Popolare del distretto di Trang Bom, basata sulla Decisione 101, non fosse conforme alla legge e hanno continuato a presentare reclami fino ad oggi.

"Ci hanno risarcito solo con 25.000 VND/m2 e 15 milioni di VND come indennizzo per il reinsediamento, per un totale di oltre 700 milioni di VND per 11.000 m2 di case e giardini. Come dovremmo vivere dopo che ci hanno confiscato la terra?", ha detto la signora Kim Buu. Per molti anni, la settantenne, in rappresentanza dei suoi sette fratelli, ha vissuto nella stanza in affitto di un'amica mentre portava avanti la sua causa legale, di cui non sa quando si concluderà...

Non è raro che famiglie con più generazioni presentino reclami relativi alla proprietà terriera, come la signora Kim Buu nel Parco Industriale di Bau Xeo. I rapporti mensili sulle petizioni dei cittadini, pubblicati dall'Assemblea Nazionale, menzionano puntualmente numerosi gruppi di ricorrenti che hanno portato i loro casi dai livelli locali a quelli centrali, in cerca di giustizia. La maggior parte di loro sono cittadini che perseguono controversie fondiarie, come la signora Kim Buu e i residenti del distretto di Trang Bom. La percentuale di oltre il 70% di reclami relativi alla proprietà terriera, annunciata dalle autorità, rappresenta una media pluriennale.

Quasi quarant'anni di riforme nazionali hanno creato numerosi miliardari in dollari, la maggior parte dei quali ha accumulato la propria ricchezza attraverso il settore immobiliare. Tuttavia, questi quasi quarant'anni di rinnovamento nazionale hanno anche generato un senso di ingiustizia tra generazioni di persone che si sentono lese dal fatto che le terre ancestrali vengano confiscate a prezzi irrisori e poi cedute alle imprese per la costruzione di parchi industriali, centri commerciali e grattacieli, che vengono poi rivenduti a prezzi esorbitanti. I terreni agricoli vengono confiscati a 1 milione di VND/m², poi riclassificati come aree residenziali, suddivisi e venduti dalle imprese come grattacieli a 50 milioni di VND/m². Il dottor Nguyen Si Dung, ex vice capo dell'Ufficio dell'Assemblea Nazionale, ha affermato che questo aumento di 49 milioni di VND è dovuto all'espropriazione dei terreni, alle modifiche di zonizzazione e alle decisioni di assegnazione dei terreni, che costituiscono una differenza di canone di locazione fondiaria.

La reale differenza di valore dei terreni è di gran lunga superiore all'esempio citato dal signor Nguyen Si Dung. Molti residenti di Thu Thiem (città di Thu Duc, Ho Chi Minh City) si sono visti confiscare i propri terreni al prezzo di 18 milioni di VND/m2, ma solo pochi anni dopo, al loro ritorno al cantiere, il personale ha comunicato loro che i prezzi degli appartamenti erano saliti a 350 milioni di VND/m2 e che erano già stati tutti venduti. Un'indagine dell'Associazione Immobiliare del Vietnam ha mostrato che la differenza di prezzo dei terreni prima e dopo un progetto ha raggiunto fino a 700 volte in alcune aree, e almeno 50 volte. Questo enorme profitto è offensivo, indignante e fonte di ingiustizia. Le persone perdono le loro case, i loro terreni e il loro lavoro a causa di progetti di sviluppo socio-economico per l'interesse nazionale e pubblico, ma non beneficiano del valore che questi progetti apportano. I risarcimenti e gli indennizzi per il reinsediamento non li aiutano ad avere una vita migliore dopo la confisca dei loro terreni. I progetti di sviluppo socio-economico sono in corso, ma la popolazione rimane più povera. L'acquisizione dei terreni e la bonifica dei siti sono quindi diventate fonte di timore per molti residenti e la causa principale di prolungati malcontenti e lamentele.

Nel suo discorso di apertura alla quinta riunione del Comitato Centrale del XIII Congresso del Partito, tenutasi nel maggio 2022, quando il Comitato Centrale del Partito esaminò la risoluzione sulla politica fondiaria, il Segretario Generale Nguyen Phu Trong dichiarò: "Molte persone si sono arricchite grazie alla terra, ma molte altre si sono impoverite a causa della terra, arrivando persino a finire in prigione, perdendo persino i rapporti familiari e fraterni a causa della terra...". I conflitti fondiari sono in aumento di pari passo con la trasformazione e lo sviluppo del Paese.

Oltre il 70% di tutte le cause legali relative a terreni a livello nazionale.

LE CAUSE PRINCIPALI DEI CONFLITTI TERRITORIALI

Se non sono i cittadini a beneficiare della differenza di canone di locazione generata dai progetti di esproprio, chi ne trae vantaggio? La risposta più ovvia è che siano le imprese, quelle a cui sono stati assegnati i terreni espropriati a prezzi bassi e che poi li hanno rivenduti a prezzi molto elevati. Ma in molti forum, le imprese affermano di essere ingiustamente accusate e diffamate.

Secondo la Costituzione, le risoluzioni del Partito e l'attuale Legge Fondiaria, la terra appartiene all'intero popolo, con lo Stato che agisce in qualità di proprietario rappresentante e la gestisce in modo uniforme. Esercitando il suo diritto di proprietario rappresentante, lo Stato determina la destinazione d'uso del terreno attraverso la pianificazione e i piani urbanistici e autorizza le modifiche di tale destinazione. La decisione di destinare un appezzamento di terreno allo sviluppo urbano anziché mantenerlo come terreno agricolo (decisione che spetta esclusivamente allo Stato) ha creato una rendita fondiaria differenziata.

Secondo il dottor Nguyen Van Dinh, esperto legale in investimenti e settore immobiliare, quando le imprese realizzano progetti immobiliari, oltre ad anticipare denaro per i compensi statali e la bonifica del terreno, devono anche pagare ulteriori oneri basati sul prezzo del terreno determinato dallo Stato. Nel metodo del plusvalore utilizzato per valutare i terreni nella maggior parte dei progetti di acquisizione e conversione, il prezzo del terreno viene calcolato in modo tale che l'impresa riceva il 15% del valore aggiunto al termine del progetto di investimento, noto come profitto. Il restante 85% della differenza di canone di locazione del terreno deve essere versato al bilancio statale tramite le tasse sull'utilizzo del terreno. "Teoricamente, l'85% del plusvalore rappresenta la tassa sull'utilizzo del terreno che l'investitore deve pagare allo Stato, la quale viene integrata nel bilancio per essere utilizzata per scopi pubblici a livello nazionale, secondo la Legge sul Bilancio Statale, a beneficio degli investimenti pubblici", ha affermato il dottor Dinh.

Tuttavia, quanto affermato dal signor Dinh è solo "teorico". La realtà pratica della regolamentazione degli affitti differenziali dei terreni è ben diversa e coinvolge numerosi processi e procedure complessi, con molteplici lacune che favoriscono la corruzione e le irregolarità. Le imprese trovano sempre il modo di massimizzare i profitti. Nel frattempo, lo Stato probabilmente non è mai riuscito a integrare l'85% del valore aggiunto nel bilancio. Nella maggior parte dei principali casi relativi alla gestione fondiaria, dal nord al sud del Paese, nel corso degli anni i governi provinciali e cittadini, attraverso diverse modalità, hanno assegnato terreni alle imprese a prezzi stracciati, causando perdite di entrate statali dovute agli affitti differenziali. Queste perdite ammontano a decine o migliaia di miliardi di dong.

Se esiste una differenza nei canoni di locazione dei terreni, questa non dovrebbe finire nelle tasche delle imprese o dei funzionari che hanno il potere di cambiare la destinazione d'uso del suolo o di modificare la pianificazione urbanistica. È necessario trovare un modo per ridistribuire equamente tale differenza.

Dott. Nguyen Si Dung, ex vice capo dell'ufficio dell'Assemblea nazionale

In un importante caso portato di recente in tribunale, l'ex presidente del Comitato popolare della provincia di Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, ha firmato un documento il 23 febbraio 2017, approvando l'assegnazione di tre appezzamenti di terreno per un totale di oltre 92.600 m², situati su entrambi i lati della strada 706B (nel quartiere di Phu Hai, città di Phan Thiet), alla società Tan Viet Phat senza asta, al prezzo di 1,2 milioni di VND/m², il prezzo di partenza per un'asta secondo una decisione del 2013. Le indagini successive hanno rivelato che l'assegnazione del terreno a 1,2 milioni di VND/m² era illegale perché, secondo la legge fondiaria, i canoni di utilizzo e di locazione del terreno devono essere determinati in base al prezzo del terreno al momento dell'assegnazione o della locazione da parte dell'ente statale. Secondo le autorità, l'assegnazione di questi tre appezzamenti di terreno a un prezzo così basso alla società da parte degli ex leader provinciali di Binh Thuan ha comportato una perdita di oltre 45 miliardi di VND per lo Stato.

Analogamente, il 27 dicembre 2012, l'ex segretario del Comitato provinciale del Partito di Binh Duong, Tran Van Nam, all'epoca vicepresidente del Comitato popolare provinciale, firmò delle decisioni che prevedevano l'applicazione del prezzo del terreno di 51.914 VND/m2, come stabilito nella decisione del 2006 del Comitato popolare provinciale di Binh Duong, per il calcolo dei canoni di utilizzo del terreno per due appezzamenti di 43 e 145 ettari, in fase di conversione della destinazione d'uso e assegnazione dei terreni alla Società di produzione, importazione ed esportazione di Binh Duong. Secondo la sentenza, la determinazione di prezzi del terreno inferiori al valore reale da parte dell'imputato Tran Van Nam e dei suoi complici, in violazione delle normative, ha causato una perdita di oltre 761 miliardi di VND per lo Stato.

In molti casi simili di vendita di terreni pregiati a prezzi stracciati a Khanh Hoa, Da Nang o Ho Chi Minh City, gli imputati, che sono leader di queste province e città, affermano tutti di non aver tratto profitto né di essersi macchiati di corruzione nell'assegnazione di terreni a prezzi irrisori alle imprese. Le autorità non sono riuscite a dimostrarlo. Non sono state trovate borse piene di contanti sui loro balconi. Non sono stati rinvenuti fondi illeciti nelle casseforti o nei conti bancari dei sospettati. Né sono emerse relazioni illecite. Nessuno capisce cosa abbia "ingraziato" l'intero sistema consultivo e decisionale, quando i funzionari erano consapevoli che assegnare terreni a prezzi stracciati era sbagliato. Eppure, la quantità di denaro persa continua a crescere inesorabilmente.

"Per lungo tempo, l'intero sistema è stato guidato dalla ricerca di rendite fondiarie differenziali. Questa è la causa principale dell'ingiustizia e dei conflitti fondiari", ha riassunto il dottor Nguyen Si Dung. Per ridurre i conflitti, il dottor Dung ha affermato che è necessario risolvere la questione della regolamentazione delle rendite fondiarie differenziali, in modo che una parte di questo valore aggiunto venga utilizzata per aiutare coloro i cui terreni vengono espropriati ad avere nuove abitazioni pari o migliori delle loro vecchie case, come stabilito nella risoluzione del Partito. "Se esiste una rendita fondiaria differenziale, questa non dovrebbe finire nelle tasche di imprese o funzionari con il potere di cambiare la destinazione d'uso del terreno o modificare la pianificazione. È necessario trovare un modo per ridistribuire equamente la rendita fondiaria differenziale", ha affermato il dottor Dung.

Link alla fonte: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm