Anche il signor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell'Associazione immobiliare vietnamita, ritiene che il nuovo contesto del mercato immobiliare richieda un processo di selezione e differenziazione più chiaro.
Le attività di investimento e di trading non possono proseguire in modo sconsiderato; richiedono un'attenta valutazione, mirata al massimo utilizzo efficiente del capitale. Anche gli investitori devono essere più prudenti nelle loro decisioni, anziché fare affidamento, come in passato, sul vantaggio del capitale a basso costo.
“ L’attuale politica non prevede una drastica riduzione del credito per il settore immobiliare. Tuttavia, poiché i capitali vengono allocati a un maggior numero di settori e prioritarizzati in aree efficienti, le attività speculative e di trading a breve termine saranno gradualmente limitate ”, ha sottolineato il signor Dinh.
Gli esperti prevedono che entro il 2026, per gli investitori immobiliari non sarà più facile dedicarsi alla speculazione a breve termine. (Foto: Minh Duc )
Considerato l'aumento del costo del capitale e la crescente difficoltà di accesso ai finanziamenti, il signor Dinh ritiene che la strategia di "trading a breve termine" non sia più adeguata. Senza un'attenta pianificazione, gli investitori rischiano di subire perdite o di vedere il proprio capitale immobilizzato. Ciò li obbliga a bilanciare i flussi di cassa e a scegliere progetti e tempistiche di investimento con maggiore cautela.
"La realtà è che i capitali si stanno spostando verso segmenti più stabili come gli alloggi a prezzi accessibili e l'edilizia sociale. Tuttavia, l'offerta in questi segmenti è limitata, principalmente a causa di ostacoli legali e difficoltà di accesso a capitali adeguati", ha commentato il signor Dinh.
Anche il dottor Tran Xuan Luong, vicedirettore dell'Istituto vietnamita di ricerca e valutazione del mercato immobiliare, ritiene che il mercato sia entrato in un ciclo completamente diverso dopo un profondo processo di ristrutturazione.
L'era del trading speculativo basato sulla leva finanziaria e sulla mancanza di trasparenza sta gradualmente volgendo al termine, lasciando il posto a strategie di investimento value in cui il flusso di cassa e la conformità legale diventano fattori decisivi.
Osservando il ciclo di lungo periodo, il mercato immobiliare vietnamita si muove tipicamente in cicli di circa 10 anni. Se il 2006 è stato associato al boom iniziale della speculazione fondiaria e il 2016 ha rappresentato un periodo di forte ripresa grazie agli investimenti diretti esteri e alla crescita della classe media, il 2026 è considerato un "punto di svolta" strutturale.
La distinzione diventa chiara quando il mercato si divide in due gruppi: asset speculativi privi di valore d'uso pratico e asset con potenziale di sfruttamento, in grado di generare flussi di cassa stabili e tutelati da chiari quadri giuridici. Ciò costituisce anche la base per un ciclo di sviluppo più sostenibile nel periodo 2026-2031.
Gli investimenti pubblici sono aumentati notevolmente, con una previsione di 2,7 volte superiore rispetto al mandato precedente. L'attenzione si concentra su progetti infrastrutturali strategici come superstrade, tangenziali e ferrovie urbane, che stanno trasformando la struttura dello sviluppo e il valore dei terreni. Allo stesso tempo, la rapida urbanizzazione e gli ambiziosi obiettivi di crescita hanno generato una forte domanda di alloggi e spazi commerciali di qualità.
“ Il mercato immobiliare vietnamita, dopo un periodo di intensa ristrutturazione e consolidamento nel biennio 2024-2025, sta ufficialmente entrando in un ciclo di sviluppo completamente nuovo a partire dalla prima metà del 2026. L'era dei flussi di capitale speculativo e dell'eccessivo indebitamento finanziario basato sull'asimmetria informativa è definitivamente terminata.”
Al contrario, il ciclo 2026-2031 vedrà l'ascesa assoluta delle strategie di investimento value, in cui la capacità di generare flussi di cassa netti, la trasparenza attraverso la tecnologia, l'adattabilità delle infrastrutture e gli standard di sviluppo sostenibile giocano un ruolo centrale nelle metriche di valutazione ”, ha sottolineato il signor Luong.
Condividendo la stessa opinione, la signora Pham Thi Mien, vicedirettrice dell'Istituto vietnamita di ricerca sul mercato immobiliare (VARS IRE), ha affermato che in passato gli acquirenti investivano spesso con l'aspettativa che i prezzi sarebbero continuati a salire rapidamente. Molte decisioni venivano prese con la mentalità del "compra ora, pensa dopo" per paura di perdere delle opportunità.
Tuttavia, entro il 2026, questa mentalità cambierà e gli acquisti saranno basati su esigenze reali, potenziale di sfruttamento e sicurezza del patrimonio. A quel punto, gli acquirenti tenderanno a valutare le proprie opzioni con maggiore attenzione prima di procedere all'acquisto.
Per quanto riguarda la redditività, mentre in passato gli investitori privilegiavano il trading a breve termine, la presa di profitto e margini elevati in un breve periodo, la mentalità attuale si concentra sul medio e lungo termine, sul potenziale di rendita, sulla stabilità dei prezzi, sull'apprezzamento sostenibile del valore e sulla liquidità stabile.
Si prevede che i prezzi dei terreni continueranno ad aumentare in modo significativo.
In termini di psicologia decisionale, in passato gli acquirenti erano facilmente influenzati dalle tendenze del momento, dalle voci di corridoio sulla pianificazione urbanistica e dalle informazioni sulle infrastrutture; per molti clienti e investitori, la semplice informazione che una determinata area godesse di una buona pianificazione era sufficiente per procedere immediatamente all'acquisto.
" Si può notare che il cambiamento di mentalità degli acquirenti immobiliari non riflette il pessimismo del mercato, ma dimostra piuttosto che gli acquirenti stanno diventando più professionali e cauti."
"Con l'ingresso del mercato in una fase di ristrutturazione caratterizzata da nuovi standard in materia di quadri giuridici, fonti di capitale, pianificazione e trasparenza delle informazioni, anche gli investitori sono costretti a modificare il proprio approccio, privilegiando il valore reale, i flussi di cassa effettivi e le capacità di sfruttamento sostenibile, anziché limitarsi a inseguire le aspettative di apprezzamento dei prezzi come in passato ", ha sottolineato la signora Mien.
In quale segmento dovrei investire?
Secondo la signora Pham Thi Mien, dal punto di vista delle tipologie immobiliari, i terreni edificabili sono ancora il segmento che dovrebbe registrare il maggiore aumento di valore. Seguono a ruota appartamenti, condomini, ville, villette a schiera, negozi e immobili ad uso ufficio.
Un aspetto degno di nota è che ora i clienti danno priorità alla ricerca diretta di sviluppatori affidabili e progetti con un marchio ben definito. Ciò indica che la domanda di mercato di base esiste ancora, ma gli acquirenti stanno diventando sempre più cauti.
Inoltre, categorie come appartamenti, appartamenti in affitto e prezzi di affitto degli appartamenti rientrano tutte nella fascia di alto interesse, a testimonianza di un cambiamento del mercato, che si sta spostando dalle aspettative di aumenti di prezzo alla capacità di creare valore reale e flussi di cassa concreti.
Secondo gli esperti, i clienti ora danno la priorità alla ricerca diretta di sviluppatori affidabili e progetti con un'identità di marca ben definita. (Immagine a scopo illustrativo)
In particolare, appartamenti e condomini continuano a essere al centro della domanda reale perché soddisfano sia il bisogno di un'abitazione vera e propria sia il potenziale di reddito da locazione, soprattutto nelle grandi città.
Anche il segmento degli "affitti di appartamenti" si è affermato come un chiaro indicatore delle tendenze dei flussi di capitale. Secondo la signora Mien, gli investitori sono ora più interessati all'efficienza dello sfruttamento e della gestione degli asset, piuttosto che limitarsi ad aspettarsi un apprezzamento del capitale come in passato.
Al contrario, i terreni edificabili rimangono fortemente associati alle aspettative di apprezzamento del prezzo, soprattutto sulla base di informazioni relative alla pianificazione e alle infrastrutture. Tuttavia, questo segmento richiede anche maggiore cautela per quanto riguarda gli aspetti legali, la liquidità e l'effettiva domanda di utilizzo.
Secondo la signora Mien, anche le motivazioni che spingono all'acquisto di una casa sono cambiate significativamente. Gli acquirenti valutano le proprie opzioni con maggiore attenzione prima di procedere all'acquisto. Mentre in passato prevaleva la mentalità della "speculatività" e dell'aspettativa di aumenti di prezzo, ora i clienti si concentrano maggiormente sulla stabilità della liquidità, sul potenziale di sfruttamento pratico e sulla sicurezza dell'immobile.
Fonte: https://vtcnews.vn/bat-dong-san-2026-het-thoi-dau-co-luot-song-ar1023563.html
