Il settore immobiliare resiste alla tempesta.

"In oltre 20 anni nel settore immobiliare, non ho mai visto un periodo così difficile", ha esclamato un imprenditore al giornalista. Questa affermazione riflette in parte le difficoltà affrontate da aziende e privati ​​che operano nel settore immobiliare. Ciononostante, dimostrano resilienza, trovando il modo di superare questi momenti bui.

La signora Pham Thi Nguyen Thanh, direttrice generale della Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), ha affermato che la società è attualmente una delle più grandi agenzie immobiliari, detenendo circa il 33% della quota di mercato. Tuttavia, le grandi dimensioni di Dat Xanh non significano che non debba affrontare delle difficoltà. L'azienda è solo leggermente meno gravata rispetto ad altre grazie al capitale accumulato in 20 anni di attività sul mercato.

Secondo la signora Thanh, il periodo recente è stato una "grande alluvione" per gli agenti immobiliari e nessuno è riuscito a "sopravvivere completamente" a questo periodo. Naturalmente, anche nelle avversità si celano opportunità e le aziende hanno messo in atto diverse soluzioni per superare questo "inverno".

“ Il nostro sistema si estende da nord a sud. Prima della crisi finanziaria, la nostra azienda contava circa 70 filiali. Quando il mercato si è fatto difficile, abbiamo ristrutturato regolarmente e continuamente l'intero sistema, dal livello del gruppo fino alle singole società affiliate, per garantire di conservare solo le ‘cellule’ più sane e superare così il periodo difficile”, ha affermato la signora Thanh.

Questa azienda ha sfruttato l'esperienza maturata durante il lockdown dovuto al COVID-19 per sviluppare scenari di emergenza. Quando il mercato si è inasprito in termini di credito, l'azienda ha immediatamente implementato una serie di scenari di livello superiore rispetto a quelli utilizzati durante la pandemia.

L'azienda ha riorganizzato e ridimensionato i propri settori di attività, le dimensioni, le aree geografiche di intervento e le linee di prodotto, riducendo e razionalizzando al contempo i reparti inefficienti. Persino i reparti che registravano buone prestazioni, ma non erano essenziali, hanno dovuto dare priorità alle risorse per esigenze più urgenti.

Secondo la signora Thanh, l'azienda si è concentrata sull'ottimizzazione delle proprie risorse finanziarie e umane. L'azienda ha implementato una serie di trasformazioni, passando da un modello fortemente basato sui costi fissi a uno incentrato sui costi variabili.

“ Siamo determinati ad adattarci rapidamente per sopravvivere, perché siamo tutti sulla stessa barca, in balia della tempesta. Dobbiamo eliminare tutto ciò che appesantisce l'imbarcazione per renderla il più leggera possibile”, ha affermato la signora Thanh.

In termini di personale, l'azienda ha razionalizzato tutti i dipartimenti e le unità. Ogni dipendente è tenuto a gestire 2-3 compiti, anche completamente diversi tra loro. L'azienda ha inoltre snellito continuamente il proprio personale addetto all'intermediazione. Al suo apice, Dat Xanh Service pagava stipendi a oltre 7.000 addetti alle vendite, oltre a più di 10.000 collaboratori. Tuttavia, durante la ristrutturazione, l'azienda ha tagliato oltre il 60% del personale per snellire il sistema.

« Non stiamo licenziando tutti i dipendenti; stiamo passando da costi fissi a costi variabili. Continueremo a pagare gli stipendi al 40% del personale, mentre il restante 60% lascerà l'azienda o continuerà a vendere i suoi prodotti come freelance», ha spiegato la signora Thanh.

Pertanto, le attività di Dat Xanh Service sono ancora garantite grazie al fatto che il suo personale chiave rimane in azienda. L'azienda continua a pagare gli stipendi, a mantenere i benefit e a premiare i dipendenti più meritevoli. Tuttavia, se un dipendente non raggiunge gli standard di rendimento, sarà costretto a lasciare l'azienda.

L'amministratore delegato di Dat Xanh Service ha dichiarato che l'azienda sta anche ottimizzando la gestione del flusso di cassa. Per una società di intermediazione, la principale fonte di reddito sono le commissioni di intermediazione. Tuttavia, ultimamente, le società di intermediazione hanno incontrato difficoltà a causa dei ritardi nei pagamenti delle commissioni da parte dei costruttori.

“ Il nostro sistema collabora con oltre 200 investitori, motivo per cui abbiamo molti crediti insoluti. Attualmente, stiamo concentrando tutti i nostri sforzi sul recupero di questi crediti per riportare indietro i fondi; l'importo che dobbiamo recuperare è di circa 1.000 miliardi di VND ”, ha affermato la signora Thanh.

Inoltre, le imprese si stanno concentrando anche su soluzioni per generare nuove fonti di reddito, diversificare prodotti e servizi, espandere i mercati e ampliare la propria base di clienti.

La signora Dang Phuong Hang, direttrice generale di CBRE Vietnam, ha affermato che nei 30 anni di presenza dell'azienda sul mercato vietnamita, si sono verificati molti cambiamenti e fluttuazioni. Un esempio lampante è la crisi del 1997-1998, una grave crisi finanziaria asiatica che ha colpito duramente il mercato immobiliare. Analogamente, il periodo 2008-2009 ha visto un prolungato "congelamento" del mercato immobiliare.

" La Thailandia si trova ad affrontare maggiori sfide rispetto al Vietnam in termini di base di clienti, ma non incontra le stesse difficoltà legali, di accesso ai capitali o di risorse finanziarie del Vietnam ", ha affermato la signora Hang.

Secondo la signora Hang, le società immobiliari thailandesi vendono continuamente immobili all'estero per trovare clienti. Inizialmente, i risultati sono stati relativamente positivi.

I turisti provenienti da Russia e Cina sono tornati in Thailandia per acquistare immobili, e Phuket si conferma una meta particolarmente gettonata.

Anche in Vietnam il team di vendita immobiliare di CBRE ha recentemente incontrato numerose difficoltà. L'azienda ha dovuto esaminare tutte le problematiche interne all'organizzazione.

Innanzitutto, c'è la gestione dei costi; l'azienda tiene riunioni quasi ogni settimana per esaminare la propria politica di contenimento dei costi. In secondo luogo, c'è la valutazione dei prodotti. Se un prodotto vende bene ma ha uno status legale incerto o investitori problematici, la riscossione dei pagamenti diventa molto lunga. Pertanto, anche la selezione dei prodotti da vendere è attentamente ponderata.

Inoltre, CBRE si è espansa anche nel mercato secondario grazie all'ampia base di clienti con reali esigenze abitative. Le transazioni nel mercato secondario sono relativamente stabili. I principali clienti di CBRE sono stranieri, provenienti da Asia, Europa, Stati Uniti e Medio Oriente.

" Gli investitori stranieri in genere non si trovano ad affrontare le stesse difficoltà legali o finanziarie che si incontrano in Vietnam. La loro unica preoccupazione è che l'investimento sia sicuro e che generi buoni profitti", ha affermato la signora Hang.

Secondo la signora Hang, negli ultimi tempi gli acquirenti stranieri hanno mostrato meno interesse per gli immobili a Ho Chi Minh City a causa dell'aumento dei prezzi. Tuttavia, hanno mostrato maggiore interesse per le proprietà nel nord del Paese, grazie ai prezzi più convenienti.

Secondo il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), oltre alle soluzioni che le aziende stanno adottando, come la ristrutturazione, la riduzione del personale e l'ottimizzazione dei costi, l'espansione in nuovi mercati rappresenta attualmente un compito di fondamentale importanza.

Alcuni progetti si sono bloccati, rimanendo inattivi, quindi gli intermediari non hanno bisogno di approfondirli ulteriormente; dovrebbero invece concentrarsi sullo sviluppo di nuovi mercati. Il signor Dinh ritiene che la domanda di investimenti in Vietnam sia ancora molto elevata. Tuttavia, al momento questa domanda è latente, in attesa dell'occasione giusta per esplodere con forza. Una volta che questa domanda verrà liberata, aumenterà vertiginosamente.

“ Ho visto alcune imprese immobiliari vietnamite avventurarsi nel mercato internazionale. Stanno collaborando con agenti immobiliari locali per portare investitori nei mercati esteri. Recentemente, durante una presentazione sui piani aziendali per i mercati esteri a Quang Ninh , un'azienda si è subito assicurata 100 collaboratori per implementare questo piano ”, ha raccontato il signor Dinh.

Secondo il signor Dinh, milioni di persone in tutto il mondo lavorano attualmente da remoto. Queste persone sono spesso alla ricerca di destinazioni di viaggio economiche dove poter sia rilassarsi che lavorare. Grazie alle attuali tariffe alberghiere contenute in Vietnam, i turisti provenienti da Stati Uniti, Europa, Corea del Sud, Giappone e altri paesi sono desiderosi di venire a scoprire il nostro paese. La chiave per le agenzie di viaggio è entrare in contatto con questi clienti.

La signora Pham Phuong Hang, direttrice generale di CBRE Vietnam, ha commentato che questo è il momento in cui gli agenti immobiliari devono migliorare la qualità, standardizzare le competenze, accrescere la fiducia dei clienti ed elevare lo status della professione di agente immobiliare.

« I broker sono le prime persone con cui i clienti interagiscono in una transazione. Se si comportano in modo poco professionale e non riescono a instaurare un rapporto di fiducia con i clienti, la transazione fallirà, anche se il prodotto è valido e il costruttore è rinomato. Sono i broker a ristabilire la fiducia nei clienti e nel mercato», ha affermato la signora Hang .

Condividendo il punto di vista della signora Hang, il signor Pham Lam, presidente e amministratore delegato di DKRA Vietnam, ha affermato che migliorare la qualità dei servizi di intermediazione è oggi di fondamentale importanza. Avendo lavorato come broker per quasi 20 anni a Ho Chi Minh City, ha assistito a molti alti e bassi del mercato.

Il signor Lam ha osservato che il mercato immobiliare si trova ad affrontare sfide uniche in ogni fase. Anche durante i periodi di "prosperità" del mercato, spesso ne conseguono problemi e conseguenze.

Secondo il signor Lam, nonostante le difficoltà del mercato, rimane fiducioso e ottimista. La sua azienda ha modificato la propria strategia aziendale, passando da un approccio di "austerità" a uno di "difficoltà e perseveranza". Si tratta di un approccio più impegnativo e rischioso. Tuttavia, l'azienda non si sta arrendendo, ma si sta impegnando con tenacia, pazienza e metodo.

Secondo il signor Lam, questo è anche il momento per individui e aziende che operano nel mercato immobiliare di "mettersi alla prova", per capire se amano veramente la professione e se hanno scelto la carriera giusta. È anche il momento di "selezionare" coloro che non sono appassionati del settore. Chi invece ama la professione e si impegna a fondo, avrà buone opportunità.

Il signor Lam ritiene che questo sia anche un buon momento per le imprese immobiliari per esaminare le difficoltà che i clienti stanno affrontando, sostenerli e costruire un rapporto di fiducia. Quando il mercato migliorerà, i clienti non volteranno le spalle a chi si dimostra dedicato ed entusiasta.

« Quando lavoravo come venditore, c'erano clienti che seguivo per cinque anni prima che finalmente acquistassero da me. Offrivo sempre loro consigli e supporto ogni volta che ne avevano bisogno. Magari non compravano subito, ma a un certo punto, se ritenevano che il prodotto fosse adatto alle loro esigenze e al loro budget, lo acquistavano», ha confidato il signor Lam.

Secondo la signora Pham Thi Nguyen Thanh, direttrice generale di Dat Xanh, per diventare un agente immobiliare di successo è necessario possedere una conoscenza davvero eccellente. Oltre alla conoscenza del diritto immobiliare, gli agenti devono anche avere familiarità con l'economia, la politica e la società, possedere buone capacità comunicative, comprendere la psicologia del cliente, ecc.

I broker devono tenersi al passo con le tendenze per coinvolgere i clienti quando desiderano discutere di un argomento di interesse generale. Senza conoscenze e competenze adeguate, è molto difficile rimanere nella professione, soprattutto nel contesto attuale. Un buon broker è una persona con una conoscenza approfondita e non un semplice "intermediario", come spesso viene definito.

In passato, i broker potevano trovare clienti semplicemente stando fermi in un posto; ora, non riescono a trovarli nemmeno cercando ovunque. Questo ha portato alcuni broker a perdere fiducia in se stessi e nella propria professione. La cosa più importante per i broker, in questo momento, per rimanere nel settore è credere in se stessi.

" Credo che il mercato oscilli come un'onda sinusoidale. Come dice il proverbio, 'dopo la tempesta arriva la calma'. Questo è il momento per ogni azienda e ogni individuo di rivalutare i propri punti di forza e di debolezza e di acquisire le conoscenze e le competenze necessarie", ha affermato la signora Thanh.

La signora Pham Phuong Hang, direttrice generale di CBRE Vietnam, ha affermato che gli investitori attualmente dispongono di fondi ingenti e che i prezzi degli immobili in Vietnam sono più bassi rispetto a Hong Kong, Singapore o al Medio Oriente. Tuttavia, gli investitori rimangono in qualche modo titubanti a causa degli ostacoli esistenti. Il governo e le agenzie competenti hanno proposto soluzioni per superare questi ostacoli, ma tali politiche non hanno ancora avuto un impatto significativo sul mercato.

Il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), ha affermato che già a metà del 2022 il mercato immobiliare mostrava segnali di una "tempesta" o crisi imminente. Pertanto, la VARS ha fortemente raccomandato modifiche alla normativa vigente.

" Abbiamo proposto e partecipato alla formulazione di emendamenti alla Legge fondiaria, alla Legge sul commercio immobiliare, alla Legge sull'edilizia abitativa, alla Legge sugli investimenti... Abbiamo raccolto e riassunto gli ostacoli e le sovrapposizioni presenti in queste normative e, a partire da questi, abbiamo elaborato soluzioni per risolverli", ha affermato il signor Dinh.

Secondo il signor Dinh, VARS sta anche esaminando con urgenza le difficoltà di ciascun progetto per risolvere le questioni in sospeso. L'associazione ha inoltre proposto al governo delle soluzioni per rimuovere gli ostacoli per le imprese.

Queste proposte sono state accolte dal governo, che ha stanziato un pacchetto di crediti agevolati pari a 120 trilioni di VND. Si tratta di un importante pacchetto di credito a sostegno degli investitori e degli acquirenti di alloggi sociali che necessitano urgentemente di capitali.

Secondo il signor Dinh, dall'inizio del 2023 la Banca di Stato del Vietnam ha modificato i tassi di interesse cinque volte e, dopo ogni modifica, ha dovuto monitorare l'evoluzione della situazione per apportare le opportune correzioni. Tuttavia, il signor Dinh ritiene che gli attuali tassi di interesse sui depositi siano elevati, raggiungendo l'8% annuo. Nel frattempo, il settore immobiliare realizza un margine di profitto di appena l'8-10%.

" Nessuno sarebbe così sciocco da investire nel settore immobiliare in questi tempi difficili. Credo che i tassi di interesse sui depositi debbano scendere al di sotto del 5% affinché ci sia qualche speranza di un ritorno degli investitori sul mercato immobiliare", ha affermato il signor Dinh.

Secondo il presidente di VARS, in passato l'organizzazione ha formulato numerose raccomandazioni in merito a questioni legali relative al settore immobiliare turistico e dei resort, poiché gli investitori investono denaro nei progetti ma non vengono riconosciuti come proprietari. Non potendo dimostrare di essere i proprietari degli immobili turistici, gli investitori non possono effettuare transazioni o vendite, il che comporta una perdita di fiducia in questo settore.

Di recente, il Governo ha emanato il Decreto n. 10 sul riconoscimento dei diritti di proprietà per appartamenti alberghieri, appartamenti in resort (condotel), residenze ad uso ufficio (officetel), ville in resort, ecc., che soddisfano i requisiti di legge. Si tratta di un cambiamento molto positivo, in linea con le esigenze dei cittadini e delle imprese.

Negli ultimi mesi, il mercato immobiliare ha mostrato segnali positivi, con i principali operatori che hanno riavviato i loro progetti.

Novaland ha riavviato i progetti Novaworld Phan Thiet (provincia di Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincia di Ba Ria Vung Tau) e The Grand Manhattan (Ho Chi Minh City). Anche Hung Thinh Group ha riavviato il progetto Merry Land Quy Nhon (provincia di Binh Dinh) con la suddivisione Marina District.

Phat Dat Group continua inoltre a realizzare progetti come Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Torre Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) e il progetto 39 Pham Ngoc Thach (Ho Chi Minh City).

I rappresentanti delle suddette aziende hanno affermato che, di recente, investitori e clienti hanno mostrato maggiore interesse per i progetti rispetto all'inizio dell'anno. Anche le transazioni immobiliari sono diventate più attive rispetto a prima.

Un rappresentante del gruppo Hung Thinh ha dichiarato che l'azienda ha gradualmente ripreso l'attività. Nell'ultimo mese, Hung Thinh ha acquisito diverse decine di unità per i propri clienti. Sebbene questo numero sia ancora piuttosto modesto rispetto alle dimensioni del gruppo, la speranza sta lentamente riemergendo.

Secondo quanto affermato dal signor Nguyen Quoc Anh, vicedirettore generale di Batdongsan.com.vn, l'indice di interesse immobiliare a livello nazionale è aumentato leggermente dell'1% nel secondo trimestre del 2023. A Ho Chi Minh City, la domanda di transazioni si sta gradualmente riprendendo bene nei segmenti di vendita di appartamenti e case private.

" Le ricerche di appartamenti nei distretti 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh e nel distretto 9 (città di Thu Duc) sono aumentate del 5-9%. Anche la domanda di appartamenti in affitto a Ho Chi Minh City è aumentata dell'8-17%, mentre l'interesse e le ricerche di terreni edificabili sono aumentati del 6-7% rispetto alla fine del 2022", ha affermato il signor Quoc Anh.

Secondo il signor Quoc Anh, i segnali di stabilità provenienti dal contesto macroeconomico stanno contribuendo alla graduale ripresa del mercato immobiliare. Attualmente, l'inflazione è sotto controllo e anche i tassi di interesse e i tassi di cambio si stanno progressivamente stabilizzando.

Le sfide restano immense.

Secondo una ricerca della DKRA, a maggio 2023 l'offerta di appartamenti, villette a schiera e ville a Ho Chi Minh City è diminuita del 92% rispetto ad aprile, con una liquidità che ha raggiunto solo il 5% circa. Ciò indica che il mercato sta entrando in una fase estremamente difficile.

Complessivamente, nel secondo trimestre del 2023, il mercato immobiliare residenziale di Ho Chi Minh City e delle aree circostanti ha continuato a mostrare un andamento relativamente positivo sia in termini di offerta che di domanda. La domanda di mercato è aumentata leggermente rispetto ai primi tre mesi dell'anno, ma è rimasta bassa rispetto allo stesso periodo del 2022. Le previsioni indicano che il mercato mostrerà segnali di miglioramento nel terzo trimestre del 2023, ma è improbabile un'impennata significativa nel breve termine.

Fonte: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html