L'attuale metodo di calcolo della densità abitativa degli appartamenti distorce l'offerta e la domanda sul mercato?

Dopo oltre due mesi dall'entrata in vigore delle normative per la determinazione della densità abitativa negli edifici residenziali di Ho Chi Minh City, l'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City ritiene che l'attuale metodo di calcolo presenti delle lacune e possa causare una discrepanza tra la struttura degli appartamenti e l'effettiva domanda di mercato.

Secondo l'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), dopo circa due mesi dall'entrata in vigore, la Decisione 32/2025/QD-UBND, che disciplina il metodo di determinazione della popolazione negli edifici residenziali e a uso misto, ha rivelato alcune incongruenze. - Foto: CONG TRIEU

Rischio di un aumento degli appartamenti di grandi dimensioni e di una diminuzione degli appartamenti a prezzi accessibili.

Alla fine del 2025, il Comitato popolare di Ho Chi Minh City ha emanato la Decisione 32/2025/QD-UBND che disciplina il metodo per la determinazione della popolazione negli edifici residenziali e negli edifici residenziali a uso misto.

Questo regolamento funge da base per le autorità per determinare la dimensione della popolazione, il numero e la struttura degli appartamenti nei progetti. Sulla base di ciò, decidono le politiche di investimento, preparano piani dettagliati in scala 1:500, valutano gli studi di fattibilità e rilasciano i permessi di costruzione.

Secondo la normativa vigente, la dimensione di un complesso residenziale viene determinata in base al numero di stanze e alla superficie dell'appartamento. Nello specifico, un bilocale con una superficie compresa tra 25 m² e 32 m² viene conteggiato come 1 persona; un bilocale con una superficie superiore a 32 m² e fino a 56 m² viene conteggiato come 2 persone.

Per un appartamento con due camere da letto, se la superficie è compresa tra 56 m² e 64 m², verrà conteggiato come se fosse per due persone, mentre un appartamento con una superficie compresa tra 64 m² e 96 m² verrà conteggiato come se fosse per tre persone.

Nel frattempo, un appartamento con 3 camere da letto e una superficie compresa tra 96 ​​m² e 128 m² viene conteggiato come 4 persone; se la superficie è compresa tra 128 m² e 160 m², viene conteggiato come 5 persone. Gli appartamenti con 4 o più camere da letto, o con una superficie superiore a 160 m², vengono conteggiati come 6 persone.

Tuttavia, secondo l'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), dopo circa due mesi di attuazione, questo regolamento ha rivelato alcune lacune.

Nello specifico, la determinazione della popolazione di un progetto in base alla struttura delle stanze e alle dimensioni degli appartamenti sta creando una conseguenza notevole: i progetti residenziali commerciali tendono ad aumentare il numero di appartamenti di grandi dimensioni, riducendo al contempo il numero di appartamenti di medie e piccole dimensioni.

Secondo HoREA, se si applicasse l'attuale metodo di calcolo, aumenterebbe il numero di appartamenti con 3-4 camere da letto e una superficie di 85 m² o più, o addirittura superiore a 160 m². Al contrario, diminuirebbe il numero di appartamenti con 2 camere da letto e una superficie compresa tra 45 e 70 m² e di piccoli appartamenti al di sotto dei 45 m². Questo è considerato contrario all'effettiva domanda di mercato.

Secondo l'indagine dell'associazione, il 60-70% degli acquirenti di appartamenti in complessi residenziali appartiene alla fascia di reddito media e cerca principalmente appartamenti con due camere da letto, con prezzi intorno ai 5-7 miliardi di VND. Circa il 20-25% dei clienti è costituito da persone a basso reddito che cercano appartamenti più piccoli con una sola camera da letto, con prezzi intorno ai 3 miliardi di VND.

Nel frattempo, il gruppo di clienti che necessita di appartamenti di grandi dimensioni con 3 o più camere da letto rappresenta solo il 5-10% circa del mercato.

Se la struttura degli appartamenti fosse costretta a spostarsi verso dimensioni maggiori, il mercato potrebbe trovarsi in una situazione in cui l'offerta non corrisponde alla domanda.

Il presidente di HoREA ritiene che non solo i progetti di edilizia residenziale commerciale, ma anche quelli di edilizia sociale siano influenzati da questo metodo di calcolo della popolazione. (Foto: Un complesso di edilizia sociale nel comune di Vinh Loc, Ho Chi Minh City - Foto: CONG TRIEU)

Anche gli alloggi sociali sono stati colpiti.

Parlando con Tuoi Tre Online , il signor Le Hoang Chau, presidente di HoREA, ha affermato che non solo i progetti residenziali commerciali, ma anche quelli di edilizia sociale sono interessati da questo metodo di calcolo della popolazione.

Le normative attuali tendono ad aumentare il numero di appartamenti con due camere da letto e una superficie di circa 56-70 m², che rappresenta la dimensione massima consentita per gli alloggi sociali. Allo stesso tempo, si sta riducendo il numero di piccoli appartamenti con una camera da letto, di dimensioni inferiori a 45 m².

Di conseguenza, il numero totale di appartamenti nei progetti di edilizia sociale potrebbe diminuire, riducendo di conseguenza le opportunità di accesso all'alloggio per le persone a basso reddito. Tutto ciò avviene in un contesto in cui la domanda di alloggi a prezzi accessibili a Ho Chi Minh City rimane ancora molto elevata, soprattutto per le giovani famiglie e i single che vivono in area urbana.

Secondo i risultati del censimento del 2019, la dimensione media delle famiglie a Ho Chi Minh City è di circa 3,51 persone, con le famiglie composte da 1 a 3 persone che rappresentano quasi il 54% del totale. La tendenza a nuclei familiari più piccoli sta diventando sempre più comune nelle grandi aree urbane. Ciò indica che la domanda di appartamenti di piccole e medie dimensioni continuerà a essere significativa in futuro.

Quando le normative possono distorcere il mercato.

Un punto sottolineato da HoREA è che le normative attuali possono creare incongruenze tra le diverse fasi di un progetto.

Di conseguenza, nella fase decisionale relativa alla politica di investimento, l'autorità competente ha determinato la dimensione della popolazione del progetto. Tuttavia, nella fase di revisione dello studio di fattibilità e di rilascio del permesso di costruzione, la popolazione viene ricalcolata in base alla struttura delle stanze e alla superficie degli appartamenti. Poiché questo metodo spesso porta a una dimensione della popolazione inferiore, l'investitore è costretto ad aumentare la superficie degli appartamenti per "riempire" la superficie totale del progetto.

Di conseguenza, le aziende trovano difficile progettare prodotti in modo flessibile per soddisfare le esigenze del mercato.

Secondo HoREA, ciò potrebbe portare a un eccesso di offerta di appartamenti di grandi dimensioni a fronte di una carenza di alloggi a prezzi accessibili, creando difficoltà sia per le imprese che per gli acquirenti di case.

Sulla base delle suddette carenze, HoREA propone di modificare il regolamento nella Decisione 32, stabilendo che la dimensione della popolazione di un progetto debba essere determinata nelle fasi di pianificazione e definizione della politica di investimento. Una volta approvata la dimensione della popolazione, l'investitore dovrebbe avere la flessibilità di progettare la struttura degli appartamenti in base alla domanda del mercato. La progettazione degli appartamenti deve comunque essere conforme agli standard vigenti, incluso il regolamento che prevede che gli appartamenti di superficie inferiore a 45 m² non superino il 25% del numero totale di appartamenti del progetto.

Secondo l'associazione, questo meccanismo garantisce sia la gestione della pianificazione demografica urbana, sia uno sviluppo più flessibile del mercato, evitando la situazione di strutture residenziali "imposte meccanicamente".

Nel contesto dell'obiettivo di Ho Chi Minh City di sviluppare alloggi diversificati e accessibili, l'adeguamento delle normative relative alla struttura degli appartamenti è considerato un fattore cruciale per un mercato immobiliare più efficiente.

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Fonte: https://tuoitre.vn/cach-tinh-dan-so-chung-cu-dang-lam-lech-pha-cung-cau-tren-thi-truong-20260316164846155.htm