Le sanzioni non sono sufficientemente dissuasive?

Le distorsioni e le irregolarità nelle aste fondiarie stanno suscitando indignazione pubblica, e molti sostengono che le autorità competenti debbano intervenire e adottare misure più incisive per affrontare a fondo il problema…

Per quanto riguarda le aste di terreni, il mercato immobiliare ha recentemente registrato prezzi di aggiudicazione record per terreni nei distretti periferici di Hanoi .

Un esempio lampante è l'asta di 19 ore, conclusasi alle 4:30 del mattino del 20 agosto. Diciannove lotti di terreno nella comune di Tien Yen, distretto di Hoai Duc, Hanoi, sono stati venduti con successo. Il lotto più costoso ha raggiunto i 133,3 milioni di VND/m2, circa 30 volte il prezzo di partenza. Oltre a questo, altri 11 lotti hanno superato i 100 milioni di VND/m2. I due lotti con le offerte vincenti più basse sono stati aggiudicati a 91,3 milioni di VND/m2, comunque 12,5 volte il prezzo di partenza.

Questo risultato è considerato altamente insolito perché, secondo i dati di Batdongsan.com, il prezzo medio richiesto per i terreni edificabili nella comune di Tien Yen nel secondo trimestre del 2024 era di soli 43 milioni di VND/m2. Inoltre, i prezzi richiesti nelle comuni limitrofe del distretto di Hoai Duc variavano da 22 a 62 milioni di VND/m2 nello stesso periodo.

In precedenza, il 10 agosto, si è tenuta un'asta di 68 lotti di terreno nella zona di Ngo Ba, villaggio di Thanh Than, comune di Thanh Cao, distretto di Thanh Oai, Hanoi. Al termine dell'asta, l'offerta vincente più alta ha superato i 100 milioni di VND/m2, otto volte il prezzo di partenza. Anche i lotti regolari hanno raggiunto prezzi di aggiudicazione compresi tra 63 e 80 milioni di VND/m2, da 5 a 6,4 volte superiori al prezzo di partenza.

Pertanto, rispetto al prezzo richiesto comunemente di 27 milioni di VND/m2 nel secondo trimestre, i prezzi di aggiudicazione dei lotti di terreno nella comune di Thanh Cao, pari a 63-100 milioni di VND/m2, nell'asta del 10 agosto, sono risultati da 2,3 a 3,7 volte superiori.

Queste due aste di terreni, con prezzi insolitamente elevati, non solo hanno attirato l'attenzione del pubblico, ma hanno anche riportato alla mente l'asta senza precedenti tenutasi nell'area urbana di Thu Thiem a Ho Chi Minh City alla fine del 2021.

Nello specifico, il 10 dicembre 2021, la Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (una filiale del gruppo Tan Hoang Minh) si è aggiudicata all'asta un terreno di oltre 10.000 metri quadrati a Thu Thiem per 24.500 miliardi di VND, stabilendo un record senza precedenti con un prezzo di 2,4 miliardi di VND al metro quadro, otto volte il prezzo di partenza, provocando un'ondata di shock nel mercato immobiliare per lungo tempo.

Si può notare che le aste di Hoai Duc, Thanh Oai e Thu Thiem, pur differendo per ubicazione, tempistica e prezzi di partenza, hanno tutte un elemento in comune: le offerte vincenti sono di gran lunga superiori al prezzo di mercato generale. I prezzi dei terreni, che superano di gran lunga il loro valore reale, non solo creano difficoltà nella valutazione degli immobili per le successive aste nelle località interessate, ma hanno anche un impatto diffuso in molte zone del Paese.

Questa situazione solleva sospetti nell'opinione pubblica riguardo a possibili "manipolazioni" da parte di speculatori e intermediari immobiliari, volte a creare liquidità nelle aree circostanti attualmente "dormienti". Quest'asta di terreni non rispecchia il prezzo di mercato corrente e potrebbe diventare uno strumento per gli speculatori per far lievitare i prezzi dei terreni. Tale comportamento rischia di compromettere gli sforzi del governo per ridurre i prezzi delle abitazioni e garantire il benessere sociale, e potrebbe persino causare stagnazione economica a causa dell'aspettativa di vendere i terreni a prezzi elevati.

Le distorsioni e le irregolarità nelle aste fondiarie hanno suscitato indignazione pubblica. Molti ritengono che gli organi di gestione competenti debbano intervenire rapidamente e rettificare tempestivamente il processo di asta dei diritti di utilizzo del suolo, contrastando con fermezza gli atti di sfruttamento delle aste a scopo di lucro per destabilizzare il mercato immobiliare.

Il signor Le Minh Trung (residente nel distretto di Cau Giay, Hanoi), investitore immobiliare professionista, ha affermato di aver seguito di recente numerose aste di terreni e di essersi chiesto chi si nasconda dietro l'aumento dei prezzi degli immobili in tali aste. Perché, a seguito di queste aste poco trasparenti, solo pochi ne traggono vantaggio, mentre la maggior parte degli investitori, compresi gli agenti immobiliari, subisce perdite.

"La realtà è che il fascino dei profitti immobiliari è troppo forte; in una sola mattinata d'asta, il guadagno equivale a diversi anni di stipendio per un lavoratore medio. Ecco perché gli investitori continuano a precipitarsi", ha affermato Trung, sottolineando che per affrontare a fondo la pratica delle aste immobiliari a scopo speculativo e di manipolazione dei prezzi, non ci si può affidare solo alla consapevolezza degli investitori, ma è fondamentale l'intervento deciso degli organi di gestione statali.

Analogamente, la signora Tran Kim Nga (residente nel distretto di Go Vap, Ho Chi Minh City), che ha sperimentato sia i guadagni che le perdite durante lo scoppio della bolla immobiliare, ritiene che gli investitori debbano lottare per la propria sopravvivenza, ma che il ruolo della gestione statale sia insostituibile per garantire la trasparenza nel mercato immobiliare.

"Invece di inseguire bolle speculative, ovvero aspettare che scoppino prima di fare annunci e avvertimenti, le autorità locali dovrebbero essere trasparenti nella pianificazione e nei progetti fin dall'inizio. Con la trasparenza, nessun agente immobiliare o speculatore potrà più diffondere voci che causino caos e instabilità nel mercato immobiliare", ha affermato la signora Nga.

Dal punto di vista commerciale, il signor Tran Khanh Quang, direttore generale della società immobiliare Viet An Hoa, ha affermato che le imprese immobiliari non traggono vantaggio dall'impennata dei prezzi dei terreni, poiché occorrono diversi anni dalla fase di pianificazione al completamento delle procedure legali per la vendita. L'aumento vertiginoso dei prezzi dei terreni in altre aree, unito a progetti per i quali non è ancora stato completato il pagamento degli espropri, può avere un impatto negativo sulle attività commerciali.

Nel frattempo, l'economista Phan Dung Khanh ha analizzato come il settore immobiliare sia intrinsecamente un mercato di nicchia a causa degli ingenti capitali necessari. Pertanto, l'immagine di persone in coda dalla mattina alla sera per accaparrarsi lotti, rivendere terreni e ricevere acconti... è solo uno scenario prestabilito. Questo non solo intrappola gli individui e li porta a perdere denaro, ma spinge anche il mercato sull'orlo del collasso, poiché i prezzi degli immobili sono stati spinti a livelli inimmaginabili.

"Nel breve termine, con le aste fondiarie, possiamo aumentare l'importo della cauzione, imporre commissioni per i lotti di terreno trasferiti prima dell'asta, ecc., ma nel lungo termine, per essere sufficientemente dissuasivi, una soluzione universale e completa che si potrebbe prendere in considerazione è perseguire coloro che manipolano il mercato", ha sottolineato il signor Khanh.

Condividendo la stessa opinione, l'avvocato Le Thu Thao dell'Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City ha affermato che manipolare il mercato immobiliare è molto pericoloso, ma le sanzioni imposte non sono ancora sufficientemente dissuasive.

Secondo l'avvocato Le Thu Thao, la legge vietnamita attualmente prevede disposizioni sul reato di "manipolazione del mercato azionario", delineando chiaramente i segnali di manipolazione e perturbazione del mercato come base per la responsabilità penale per le violazioni. Pertanto, anche l'atto di perturbare il mercato immobiliare, causando conseguenze pericolose per la società, potrebbe essere considerato un reato.

"A mio avviso, è necessario studiare e introdurre nel Codice penale un nuovo reato relativo alla manipolazione del mercato immobiliare a scopo di lucro. Non possiamo assolutamente permettere speculazioni, ansie e preoccupazioni pubbliche riguardo ad aste immobiliari sospettate di essere 'gonfiate', poiché ciò mina la fiducia del pubblico nelle autorità e indebolisce l'efficacia dell'applicazione della legge", ha suggerito l'avvocato Thao.

09:28 18/09/2024

Fonte: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html