Per raggiungere i risultati desiderati è necessario un insieme completo di soluzioni che coinvolgano diversi settori, come quello che la provincia sta implementando. Tuttavia, nella situazione attuale, il prezzo specifico del terreno è il fattore determinante, soprattutto per fidelizzare l'investitore originario delle infrastrutture e attrarre investitori secondari per miliardi di dollari.
Non è necessario attendere le modifiche al Decreto 44 e alla Circolare 36.
Mentre il Parco Industriale di Tan Duc ha già ceduto 206,5 ettari dei 300 previsti ed è nelle fasi finali della definizione dei compensi specifici per l'esproprio dei terreni e dei canoni di locazione, il Parco Industriale di Son My 1 si trova in una situazione analoga. Sebbene la provincia abbia assegnato 76,78 ettari dei 375,57 ettari previsti entro il 2025, la mancanza di prezzi specifici per i terreni impedisce il calcolo dei canoni di locazione. Di conseguenza, l'investitore del Parco Industriale di Son My 1 non può prendere alcuna decisione, nonostante il piano preveda il completamento di tutte le infrastrutture entro il 2025. Quest'area attrae progetti stranieri di vaste proporzioni, del valore di miliardi di dollari, come il Terminale GNL di Son My e la Centrale Elettrica di Son My.
Pertanto, nel contesto della promozione dello sviluppo dei tre pilastri economici nel 2024, in particolare del pilastro industriale, il Presidente del Comitato Popolare Provinciale, Doan Anh Dung, ha richiesto che i prezzi specifici dei terreni per le due zone industriali, Son My I e Tan Duc, vengano determinati il prima possibile nel 2024 per attrarre progetti di investimento, soprattutto progetti e opere nazionali chiave nel distretto di Ham Tan. Ciò in quanto alla fine di febbraio 2024, la provincia terrà una cerimonia per annunciare la Pianificazione Provinciale di Binh Thuan per il periodo 2021-2030, con una visione al 2050, e promuovere contemporaneamente gli investimenti.
“I dipartimenti e le agenzie devono fornire con urgenza consulenza al Comitato popolare provinciale in merito all'elaborazione e all'adeguamento dei piani in linea con la pianificazione provinciale, come la pianificazione urbana, la pianificazione rurale e i piani di zonizzazione per comuni, quartieri e città… In particolare, i tre piani di zonizzazione costiera devono essere accelerati dai dipartimenti e dalle agenzie per attrarre progetti strategici”, ha sottolineato il Presidente del Comitato popolare provinciale. Ha inoltre espresso preoccupazione per il fatto che Binh Thuan “attenda” da tre anni la revisione del Decreto 44 e della Circolare 36, e un'analisi approfondita ha rivelato che 47 progetti sono ostacolati dalla mancanza di prezzi specifici per i terreni, creando una situazione in cui “i vecchi problemi rimangono irrisolti mentre se ne accumulano di nuovi”. Tra questi progetti, NovaWorld Phan Thiet è in attesa da 10 anni; attraverso la stampa e petizioni, le imprese sperano nella rapida pubblicazione dei prezzi specifici per i terreni per poter procedere con le fasi successive, dato che pagano fino a 50 miliardi di VND di interessi bancari al giorno. Anche altre imprese stanno affrontando vari altri costi in attesa dei prezzi specifici per i terreni…
“La legge fondiaria modificata del 2024, approvata dall'Assemblea Nazionale alla fine di gennaio 2024, di solito impiega circa un anno per entrare in vigore. Per modificare il Decreto 44 e la Circolare 36, dobbiamo aspettare la promulgazione della legge fondiaria del 2024. Abbiamo già aspettato tre anni, e ora un altro anno? Le imprese non ce la fanno più; non possono più aspettare e se ne andranno tutte. Quando esaminiamo attentamente le difficoltà e gli ostacoli nella valutazione specifica dei terreni, riscontriamo molti problemi. Ad esempio, non ci sono progetti con cui confrontarli; se non determiniamo i prezzi specifici dei terreni di alcun progetto, come possiamo avere qualcosa con cui confrontarli? Pertanto, dobbiamo trovare le ragioni degli ostacoli, dove si trovano e quali sono gli ostacoli. È così difficile che si può fare, o abbiamo paura di farlo?” – ha sottolineato il Presidente del Comitato Popolare Provinciale Doan Anh Dung.
Senso di responsabilità
Pertanto, il Presidente del Comitato Popolare Provinciale ha richiesto che i dipartimenti, gli enti e le amministrazioni locali considerino la risoluzione delle difficoltà e degli ostacoli nel settore fondiario come un compito urgente, concentrandosi sul principio che l'autorità competente per la risoluzione delle problematiche rientra nella propria giurisdizione; non devono esserci elusioni, reticenza, timore di commettere errori o paura di assumersi responsabilità. Allo stesso tempo, devono avvalersi al massimo delle linee guida dei ministeri e degli enti, in particolare della task force del Primo Ministro per la risoluzione delle difficoltà. Di conseguenza, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, il Ministero delle Finanze e i Comitati Popolari distrettuali, comunali e municipali devono determinare con urgenza i prezzi specifici dei terreni per calcolare i canoni di utilizzo fondiario per i progetti per i quali sono stati assegnati o concessi in locazione terreni, creando condizioni favorevoli per il proseguimento delle procedure successive. L'esperienza acquisita nella determinazione dei prezzi specifici dei terreni per i due progetti turistici ha fornito una base per la risoluzione di altri progetti. L'obiettivo è completare la determinazione dei prezzi specifici dei terreni per i progetti rimanenti entro il 2024.
Ciò significa che i dipartimenti e le amministrazioni locali dovrebbero attenersi al Decreto 44 e alla Circolare 36 vigenti per determinare i prezzi specifici dei terreni, senza far attendere ulteriormente le imprese. In particolare, di recente, dopo aver classificato 47 progetti, i leader dei Comitati Popolari provinciali hanno tenuto riunioni per ciascun gruppo tematico di progetti e, al termine di tali riunioni, hanno emanato direttive conclusive per risolvere le difficoltà e gli ostacoli relativi a ciascun progetto e gruppo di progetti. Pertanto, il 2024 può essere considerato l'anno in cui si potranno individuare e risolvere in modo chiaro gli ostacoli alla determinazione dei prezzi specifici dei terreni per ciascun progetto.
In particolare, con l'approvazione della Legge Fondiaria del 2024, sono emerse anche molte altre problematiche derivanti dall'attesa di tre anni. In precedenza, si nutrivano grandi aspettative sul fatto che le modifiche e le integrazioni al Decreto 44 e alla Circolare 36 avrebbero risolto la questione dei prezzi di locazione dei terreni per i progetti che prevedono il pagamento di un canone annuo nella provincia. Ciò derivava dal fatto che, nelle bozze sottoposte a consultazione da parte dei Comitati Popolari provinciali, dei ministeri competenti e dei membri del governo, il prezzo del terreno per i progetti che prevedono il pagamento di un canone annuo, laddove il Comitato Popolare Provinciale non avesse ancora emesso prezzi specifici, sarebbe stato applicato utilizzando un metodo basato su un coefficiente di adeguamento. In altre parole, il prezzo del terreno nella tabella dei prezzi sarebbe stato moltiplicato per un coefficiente di adeguamento annuo e poi aggiunto al tasso di interesse annuo medio a breve termine di quattro banche statali. Tuttavia, secondo l'ultima bozza, datata 5 gennaio 2024, tale contenuto è cambiato.
"Nello specifico, il metodo del coefficiente di adeguamento dovrebbe essere applicato solo ai progetti in cui il terreno è stato assegnato, affittato o la sua destinazione d'uso è cambiata prima del 1° gennaio 2005. Per i progetti successivi al 1° gennaio 2005, i prezzi specifici dei terreni devono essere determinati utilizzando tre metodi: surplus, comparativo e reddituale. Se il Decreto 44 venisse modificato secondo questa bozza, diventerebbe ancora più difficile determinare i prezzi dei terreni per i progetti di quel periodo, poiché la raccolta di informazioni per determinare i costi di sviluppo, i ricavi dello sviluppo e i beni comparabili per la valutazione è molto difficile, se non addirittura inesistente. In tal caso, il metodo di calcolo del prezzo del terreno utilizzerebbe molti fattori ipotetici senza informazioni verificabili o comparabili, aumentando il rischio di inesattezze e valutazioni errate durante il processo di valutazione del terreno", - Questa è la preoccupazione dei vertici del Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente.
Determinare i prezzi specifici dei terreni è intrinsecamente complesso. Tuttavia, viste le opportunità che si presenteranno entro il 2024, gli enti competenti devono compiere sforzi congiunti per risolvere l'ostacolo rappresentato dai prezzi specifici dei terreni, al fine di supportare le imprese nell'attuazione tempestiva dei loro progetti. Ciò contribuirà anche ad avvicinare la provincia al raggiungimento degli obiettivi stabiliti nella Risoluzione del XIV Congresso provinciale del Partito, legislatura 2020-2025.
Articolo 1: Affrontare con attenzione le fluttuazioni dei prezzi dei terreni
BICH NGHI - FOTO DI N. LAN
Fonte
![[Foto] Tran Cam Tu, membro del Comitato permanente del Comitato centrale del Partito, al lavoro con il Comitato centrale di ispezione.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/28/1779969579668_ndo_br_bnd-2495-jpg.webp)
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