"Inversione di ruoli" nei segmenti immobiliari

VTV.vn - Il passaggio a un forte sviluppo degli alloggi in affitto, anziché concentrarsi esclusivamente sulla proprietà immobiliare, dovrebbe rappresentare un punto di svolta nella ristrutturazione del mercato immobiliare vietnamita.

Non inseguite gli "aumenti del prezzo degli asset".

Per molti anni, il mercato immobiliare vietnamita ha prosperato grazie a un modello caratterizzato dall'aumento dei prezzi dei terreni, dalla speculazione sugli asset e dalle aspettative di pianificazione. Il costante incremento dei prezzi delle case ha reso il settore immobiliare una classe di investimento molto ambita, mentre la domanda di alloggi concreti diventava sempre più difficile da soddisfare.

Il signor Nguyen Quoc Khanh, vicepresidente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), ritiene che questo modello stia rivelando molte conseguenze negative, come prezzi delle case che superano di gran lunga i redditi, un forte afflusso di denaro nella speculazione anziché nella produzione e un numero crescente di giovani che perdono l'accesso all'abitazione.

"Se l'attenzione si spostasse decisamente sull'idea che la casa sia fatta per viverci, non per accumulare beni a scopo speculativo, e gli immobili in affitto diventassero il pilastro principale, allora si assisterebbe a una ristrutturazione su vasta scala del mercato immobiliare vietnamita", ha affermato Khanh.

Secondo il signor Khanh, il mercato diventerà fortemente differenziato nel prossimo periodo. I segmenti che hanno visto aumenti di prezzo principalmente a causa delle aspettative, come i terreni nelle aree suburbane, i lotti suddivisi lontani dal centro città o le aree urbane prive di residenti effettivi, potrebbero subire una pressione significativa se le politiche per frenare la speculazione venissero attuate con maggiore rigore.

Al contrario, i prodotti che generano flussi di cassa stabili, soddisfano reali esigenze abitative e sono collegati alle infrastrutture urbane avranno un potenziale di crescita a lungo termine.

Secondo molti esperti, il cambiamento più importante nell'attuale pensiero sullo sviluppo immobiliare è la rivalutazione del ruolo degli alloggi in affitto - Foto: Giornale governativo

Gli immobili in affitto potrebbero diventare una nuova fonte di reddito.

Secondo molti esperti, il cambiamento più significativo nell'attuale visione dello sviluppo immobiliare è una rivalutazione del ruolo degli alloggi in affitto.

Per molti anni, le politiche abitative in Vietnam si sono concentrate quasi esclusivamente sull'obiettivo della proprietà della casa. Ciò ha esercitato una notevole pressione finanziaria sui giovani, soprattutto nelle grandi città, dove i prezzi delle case sono aumentati molto più rapidamente dei redditi.

Attualmente, una giovane famiglia ad Hanoi o Ho Chi Minh City ha in genere un reddito totale di circa 25-50 milioni di VND al mese. Secondo sani principi finanziari, le spese per l'alloggio non dovrebbero superare il 35-40% del reddito. Ciò significa che le opzioni più accessibili sono principalmente appartamenti con prezzi compresi tra 1,5 e 3,5 miliardi di VND o affitti tra 6 e 12 milioni di VND al mese.

Tuttavia, al momento si registra una grave carenza di immobili adatti a questa tipologia di clientela. Il signor Nguyen Quoc Khanh ha analizzato la situazione, affermando che il modello "comprare terreno, aspettare l'aumento dei prezzi e rivendere per profitto" lascerà gradualmente il posto a un modello che genera flussi di cassa attraverso la locazione a lungo termine e la gestione degli immobili.

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Si tratta di una strada intrapresa da molti Paesi, come Singapore, Giappone, Corea del Sud e Germania, nei loro processi di sviluppo urbano. Infatti, nei prossimi 10 anni, il segmento in più rapida crescita potrebbe essere quello degli alloggi in affitto nelle zone industriali, grazie all'ondata di investimenti diretti esteri, al ritmo dell'urbanizzazione industriale e all'enorme domanda da parte della forza lavoro.

Modelli come appartamenti per lavoratori, dormitori, appartamenti con servizi, spazi di co-living o città industriali integrate sono considerati dotati di un grande potenziale.

Località come Bac Ninh , Hai Phong, Hung Yen, Dong Nai e Long An sono considerate tra le principali beneficiarie grazie agli elevati tassi di crescita demografica e alla forte domanda di alloggi in affitto da parte di professionisti e lavoratori.

Considerata la situazione generale degli alloggi in affitto, molti esperti ritengono che il Vietnam debba cambiare radicalmente il suo approccio all'edilizia sociale.

Per lungo tempo, i progetti di edilizia sociale sono stati realizzati principalmente con una mentalità orientata al sostegno, privilegiando la quantità rispetto alla qualità - Immagine illustrativa

Cambiare la mentalità riguardo allo sviluppo dell'edilizia sociale.

Per lungo tempo, i progetti di edilizia sociale sono stati realizzati principalmente con un'attenzione particolare al supporto, privilegiando la quantità alla qualità. Molti progetti si trovano lontano dal centro città, privi di infrastrutture sociali e collegamenti di trasporto, il che significa che, pur potendo acquistare alloggi a prezzi accessibili, i residenti spesso devono sostenere costi di vita più elevati.

Il dottor Le Xuan Nghia sostiene che la più grande debolezza di molti progetti attuali risiede nel fatto che hanno risolto solo il problema di "avere un posto dove vivere", ma non quello di "essere vivibili". Se le persone trascorrono ore ogni giorno a spostarsi e mancano scuole, ospedali e spazi pubblici, allora non si può parlare di una vera politica abitativa.

Secondo gli esperti, è necessario un nuovo approccio che passi dal "sostegno e dalle elemosine" alla "garanzia del diritto a un alloggio sicuro" per le persone. L'edilizia sociale non può limitarsi a semplici complessi residenziali a basso costo, ma deve rappresentare un ambiente di vita completo, sicuro e dignitoso.

Ciò richiede investimenti simultanei in infrastrutture tecniche e sociali fin dall'inizio, anziché costruire prima le case e poi aggiungere i servizi in un secondo momento. In particolare, l'edilizia sociale in affitto deve essere considerata una priorità e diventare un segmento strategico.

A questo proposito, il signor Nguyen Quoc Khanh ha suggerito che, con un adeguato sostegno in termini di terreni, credito e tasse, gli alloggi sociali in affitto potrebbero diventare a tutti gli effetti un segmento strategico nazionale.

Attualmente, molti fondi di investimento internazionali, in particolare fondi ESG e fondi pensione provenienti da Giappone, Singapore e Corea del Sud, potrebbero mostrare un forte interesse per questo segmento se il Vietnam completasse il quadro giuridico per i progetti Build-to-Rent, i REIT e i fondi di investimento immobiliare.

Tuttavia, affinché il mercato si sviluppi in modo sostenibile, lo Stato deve svolgere un ruolo guida anziché lasciare tutto completamente alle imprese. Gli esperti suggeriscono che lo Stato debba pianificare in modo proattivo la bonifica dei terreni, investire nelle infrastrutture di collegamento e riformare le procedure amministrative prima di invitare le imprese a partecipare.

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Anche l'edilizia sociale deve essere pianificata all'interno del piano generale di sviluppo urbano, dando priorità alle aree vicine ai trasporti pubblici, alle zone industriali e ai centri di lavoro, invece di continuare a essere relegata in zone suburbane remote.

Inoltre, è necessario elaborare pacchetti di credito a lungo termine di 20-30 anni con tassi di interesse stabili per inquilini, acquirenti e investitori; e prevedere esenzioni e riduzioni fiscali sufficientemente attraenti da invogliare le grandi imprese a partecipare.

Tuttavia, il signor Khanh ha anche avvertito che il rischio maggiore per l'attuale mercato immobiliare è quello di inasprire troppo rapidamente le normative senza creare un'offerta sufficiente di alloggi in affitto e di credito agevolato alternativo. Senza una nuova offerta, il mercato potrebbe bloccarsi, le imprese si troverebbero in difficoltà e i crediti inesigibili aumenterebbero.

Pertanto, gli esperti ritengono che la transizione debba essere realizzata seguendo una tabella di marcia adeguata per far entrare il mercato immobiliare vietnamita in un nuovo ciclo di sviluppo, in cui l'attenzione non sia più rivolta alla speculazione sugli asset, ma alla generazione di flussi di cassa, alla gestione delle aree urbane e alla soddisfazione dei reali bisogni abitativi.

Ciò di cui le persone hanno bisogno non è solo un appartamento a prezzi accessibili, ma l'opportunità di vivere una vita stabile, in base al proprio reddito e con un futuro nella stessa città che contribuiscono a costruire ogni giorno.

Fonte: https://vtv.vn/doi-vai-trong-cac-phan-khuc-nha-o-100260617182319534.htm