I prezzi delle case si rifiutano di scendere: è colpa del mercato... o delle scelte degli acquirenti?

(CLO) Per molti anni, gli enti di gestione statali hanno continuamente introdotto soluzioni per contenere i prezzi delle case, ma i prezzi delle case sono solo aumentati, non diminuiti, e sono addirittura cresciuti più rapidamente.

Perché i prezzi delle case sono in costante aumento?

Secondo un rapporto del Ministero delle Costruzioni , nel 2025 i prezzi degli appartamenti dovrebbero aumentare del 20% - 30% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, e in alcune zone addirittura del 40% rispetto al 2024. Non solo il segmento degli appartamenti, ma anche quello dei terreni edificabili, delle villette a schiera e delle ville all'interno dei progetti dovrebbero registrare un aumento del 10% - 20% rispetto all'anno scorso.

Nel frattempo, diverse società di ricerca immobiliare nazionali hanno indicato che, solo negli ultimi cinque anni, i prezzi degli appartamenti nelle principali città come Hanoi e Ho Chi Minh City sono raddoppiati.

Negli ultimi cinque anni, i prezzi degli appartamenti nelle principali città come Hanoi e Ho Chi Minh City sono raddoppiati. (Foto: CP)

Spiegando questo fenomeno, il dottor Can Van Luc, esperto di economia , ha affermato: Ci sono sei ragioni per cui i prezzi degli immobili in Vietnam sono in costante aumento.

In primo luogo, esistono ostacoli legali, soprattutto nelle normative relative a terreni, alloggi e attività immobiliari, che presentano ancora numerose strozzature, causando ritardi nell'approvazione dei progetti, limitando la nuova offerta e creando quindi una pressione al rialzo sui prezzi.

"Nonostante il governo, i ministeri e le autorità locali si siano concentrati sulla rimozione degli ostacoli, si registrano ancora ritardi nella finalizzazione e nell'applicazione delle nuove normative. Allo stesso tempo, persiste la confusione nell'organizzazione dell'attuazione di tali normative", ha affermato il dottor Can Van Luc.

In secondo luogo, i costi di produzione del progetto sono in costante aumento, inclusi i canoni di locazione e utilizzo del terreno, i costi di risarcimento e di bonifica del sito, i costi di finanziamento, la pressione derivante dalla scadenza delle obbligazioni societarie e i prezzi dei materiali e dei costi di costruzione. Con l'aumento dei costi totali di sviluppo del progetto, è difficile ridurre i prezzi di vendita e potrebbe persino essere necessario adeguarli al rialzo per garantire la redditività e il flusso di cassa.

In terzo luogo, l'offerta e la domanda sono squilibrate. Secondo lui, il numero di progetti autorizzati è ancora basso, mentre la domanda di alloggi nelle principali città continua ad aumentare. Molte imprese si concentrano sul segmento di fascia alta, che rappresenta oltre il 70% dell'offerta, facendo lievitare il livello medio dei prezzi, mentre i segmenti di edilizia residenziale di fascia media, accessibile e sociale rimangono insufficienti.

In quarto luogo, i fenomeni di "manipolazione dei prezzi", "fissazione dei prezzi" e influenza della psicologia delle masse sono ancora presenti, soprattutto in settori in cui sono disponibili informazioni su pianificazione, infrastrutture o aste fondiarie, causando un aumento dei prezzi, anche artificiale, rispetto al loro valore reale.

In quinto luogo, la speculazione rimane diffusa. Un sondaggio del 2024 condotto da Batdongsan.com.vn ha mostrato che l'86% degli acquirenti ha mantenuto le proprietà per meno di un anno. L'acquisto a prezzi elevati ha spinto molti investitori a conservare le proprie proprietà, rendendo difficile la riduzione dei prezzi e rallentando il processo di aggiustamento.

In definitiva, le politiche fiscali in materia immobiliare non sono sufficientemente incisive per regolare efficacemente i prezzi: le basse imposte sui trasferimenti e sugli affitti non riescono a frenare la speculazione né a contribuire a riportare i prezzi a livelli ragionevoli e sostenibili.

Si è parlato molto di possibili soluzioni, ma i prezzi delle case continuano a non diminuire.

In realtà, il "problema" dell'impennata dei prezzi delle case non è nuovo. Per molti anni, gli enti di gestione statali hanno continuamente introdotto soluzioni per contenere i prezzi delle case, ma i prezzi sono solo aumentati, non diminuiti, e anzi sono cresciuti in modo ancora più repentino.

Parlando con un giornalista del quotidiano "Giornale dei giornalisti e dell'opinione pubblica", il signor Nguyen Trung Tuan, esperto del settore immobiliare, ha affermato che: "Oltre alle cause note come l'aumento dei prezzi dei terreni, l'incremento dei costi dei materiali da costruzione e gli squilibri tra domanda e offerta, un altro fattore importante che incide fortemente sul mercato sono le scelte compiute dalle imprese stesse."

Secondo il signor Tuan, la realtà dimostra che più alto è il prezzo di un progetto di edilizia residenziale commerciale, maggiore è il margine di profitto. Soprattutto in posizioni privilegiate come i centri di Hanoi o Ho Chi Minh City, quasi nessuna impresa è disposta a sviluppare alloggi a basso costo perché la redditività economica non è allettante.

"In termini di standard costruttivi, gli edifici residenziali odierni sono pressoché identici, indipendentemente dal fatto che siano di fascia bassa o alta. La qualità strutturale e la sicurezza seguono standard comuni. La differenza principale risiede nei servizi e nelle dotazioni offerti. Sono questi fattori a determinare se un progetto appartiene al segmento di lusso o a quello di fascia bassa", ha analizzato il signor Tuan.

Pertanto, ha affermato che, nel contesto attuale, la costruzione di alloggi di lusso genera profitti molto maggiori rispetto agli alloggi a basso costo, quindi è comprensibile che le imprese si stiano riversando in questo segmento.

"Pertanto, affinché i prezzi delle case diminuiscano effettivamente, saranno innanzitutto le imprese a dover cambiare mentalità, se assolutamente necessario", ha affermato il signor Tuan.

Fonte: https://congluan.vn/gia-nha-khong-chiu-ha-do-thi-truong-hay-do-lua-chon-10328171.html