Aspettative derivanti dalle nuove normative

Nello specifico, la legge dedica un capitolo (Capitolo V) alla definizione di norme dettagliate in materia di ristrutturazione e ricostruzione degli edifici residenziali.

Numerosi ostacoli all'implementazione.

Da oltre 20 anni, la ristrutturazione e la ricostruzione di vecchi palazzi residenziali e di edilizia popolare rappresentano una priorità per le amministrazioni statali a tutti i livelli, da quello centrale a quello locale. Tuttavia, l'attuazione concreta non ha prodotto i risultati positivi sperati, con migliaia di famiglie che continuano a vivere in edifici fatiscenti e pericolosi; le potenziali minacce alla vita e ai beni delle persone rimangono sempre presenti.

Il vecchio complesso residenziale C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Secondo le statistiche del Ministero delle Costruzioni , attualmente in tutto il paese si contano oltre 2.500 vecchi edifici residenziali e complessi di edilizia collettiva, con Hanoi che ne ospita il numero maggiore, pari a 1.579, seguita da Ho Chi Minh City.

Si tratta di un prodotto tipico dell'era dell'economia pianificata centralmente, costruito principalmente tra gli anni '60 e '90, un periodo in cui la tecnologia edilizia non aveva ancora raggiunto i progressi odierni. Pertanto, la struttura principale di questi edifici è costituita da muri portanti in mattoni, con una durata massima di 50-70 anni.

Nel corso del tempo, molti edifici si sono deteriorati notevolmente a causa del prolungato utilizzo e della continua manutenzione. Inoltre, la necessità di spazi abitativi più ampi ha spinto i residenti ad ampliare arbitrariamente le proprie abitazioni, aumentando il carico sulla già precaria struttura degli edifici. Pur consapevoli di questa situazione, molte famiglie sono costrette a continuare a viverci a causa di difficoltà economiche, mettendo di fatto a rischio la propria vita. Nel frattempo, la ristrutturazione e la ricostruzione di questi vecchi condomini e complessi di edilizia popolare procedono a rilento.

Nella sola Hanoi , su 1.579 vecchi edifici residenziali e complessi di edilizia collettiva (di cui 1.273 edifici in 76 complessi e 306 vecchi edifici residenziali indipendenti), decine versano in condizioni critiche.

In particolare, ci sono 6 aree pericolose classificate come livello D (il livello più pericoloso) che devono essere demolite e ricostruite, come l'edificio C8 nel complesso residenziale Giang Vo, il G6A nel complesso residenziale Thanh Cong, l'edificio A nel complesso residenziale Ngoc Khanh e il complesso residenziale del Ministero della Giustizia ...

Tuttavia, secondo i dati riportati dal Dipartimento delle Costruzioni di Hanoi, la ristrutturazione e la ricostruzione dei vecchi edifici residenziali avevano raggiunto solo l'1,14% del piano entro la fine del 2023, con 19 aree interessate da interventi di ristrutturazione e ricostruzione.

In particolare, sebbene la città abbia approvato la selezione degli investitori per numerosi progetti abitativi come: il progetto residenziale Nghia Do A e B (distretto di Cau Giay); il complesso di appartamenti Nguyen Cong Tru (distretto di Hai Ba Trung); il complesso di appartamenti X1-26 Lieu Giai (distretto di Dong Da); il complesso di appartamenti Railway Transport Service (distretto di Hoang Mai); l'edificio residenziale n. 148-150 Son Tay (distretto di Ba Dinh); il complesso di appartamenti Vietnam Film Archives al 22 di Lieu Giai Street (distretto di Dong Da); l'edificio residenziale n. 23 Hang Bai (distretto di Hoan Kiem)... questi progetti sono rimasti bloccati per molti anni a causa di ostacoli legati alle normative della Legge sull'edilizia abitativa del 2014 e ad alcuni decreti guida.

“Uno dei maggiori ostacoli nel quadro giuridico è il Decreto 101/2015/ND-CP (che disciplina l'attuazione della Legge sull'edilizia abitativa del 2014), il quale consente a persone e imprese di negoziare indennizzi, sgomberi e reinsediamento; il Decreto, tuttavia, non specifica il coefficiente di indennizzo (coefficiente K)... il che ha impedito alle due parti di trovare un terreno comune, rendendo impossibile la ristrutturazione e la ricostruzione dei vecchi condomini e degli alloggi collettivi secondo il piano e gli obiettivi prefissati”, ha dichiarato Mac Dinh Minh, vicedirettore del Dipartimento delle Costruzioni di Hanoi.

Le nuove normative "sbloccano" gli ingorghi stradali.

In risposta alle suddette sfide, la Legge sull'edilizia abitativa del 2023, pur ereditando e sviluppando gli aspetti positivi della Legge sull'edilizia abitativa del 2014, ha modificato e integrato numerose disposizioni importanti per adattarle alle condizioni attuali, affrontando al contempo difficoltà e carenze e aprendo la strada alla ristrutturazione e alla ricostruzione di vecchi condomini e alloggi collettivi nel prossimo futuro.

Una delle novità più significative della Legge sull'edilizia abitativa del 2023 riguarda la regolamentazione sulla percentuale di consenso pubblico. In precedenza, era richiesto il consenso del 100% di tutti i proprietari di un complesso residenziale. Ora, secondo la nuova legge, è sufficiente che almeno il 70% dei proprietari partecipi alla consultazione urbanistica e che il 75% di questi si esprima a favore per poter autorizzare la demolizione.

Inoltre, la legge sull'edilizia abitativa del 2014 non prevede disposizioni specifiche sul coefficiente K per il calcolo dei prezzi di indennizzo dei terreni, dei canoni di locazione degli alloggi dopo la ricostruzione, del valore degli appartamenti determinato dopo la conversione della superficie e del valore degli alloggi per il reinsediamento in caso di trasferimento in un'altra località.

Di conseguenza, il coefficiente K verrà applicato in modo flessibile dalle autorità locali in base all'ubicazione e al valore dei terreni su cui sorgono vecchi condomini e alloggi collettivi. Il coefficiente K verrà calcolato e adeguato in modo da essere 1-2 volte superiore.

"Il punto saliente della nuova legge è la normativa sul 'consolidamento dei vecchi edifici residenziali', secondo la quale i singoli edifici indipendenti verranno accorpati e l'altezza delle nuove costruzioni verrà aumentata per fare spazio alle infrastrutture pubbliche (spazi verdi, parchi, aree gioco...)."

"Questo faciliterà il lavoro delle autorità locali e incoraggerà le imprese a partecipare più attivamente alla ristrutturazione e alla ricostruzione di vecchi condomini e alloggi collettivi; anche i residenti saranno soddisfatti perché non dovranno cambiare le loro case abituali né essere trasferiti in aree di reinsediamento prive di infrastrutture e servizi...", ha osservato Tran Tuan Anh, esperto di pianificazione urbana e docente di architettura.

In particolare, le disposizioni sulla ristrutturazione e ricostruzione di vecchi condomini e alloggi collettivi contenute nella Legge sull'edilizia abitativa del 2023 promuovono ulteriormente il decentramento e la delega di autorità ai Comitati popolari provinciali, che assegnano compiti specifici alle agenzie specializzate a loro subordinate per organizzare la preparazione di piani di indennizzo e reinsediamento; decidere e approvare le politiche di investimento e gli investitori; elaborare piani di ricollocazione, trasferimento forzato e demolizione di condomini; e stanziare i fondi per il reinsediamento...

Inoltre, la legge introduce anche una disposizione che obbliga i proprietari a contribuire finanziariamente alla ricostruzione degli edifici residenziali costruiti dopo il 1994, al fine di garantirne la fattibilità e un equilibrio di interessi tra proprietari, Stato e investitori, nel rispetto dei requisiti di riqualificazione urbana.

 

Apprezziamo molto le nuove norme introdotte dalla Legge sull'edilizia abitativa del 2023 in materia di ristrutturazione di vecchi condomini e alloggi collettivi. Tali norme sono più pratiche, dettagliate e chiare rispetto a quelle vigenti, garantendo un equilibrio di interessi tra Stato, cittadini e imprese. Ciò contribuirà ad accelerare la ristrutturazione e la ricostruzione di vecchi condomini e alloggi collettivi, creando in futuro un paesaggio urbano più moderno, in grado di rispondere alle esigenze di integrazione e sviluppo.

Dott. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente dell'Associazione Immobiliare del Vietnam

Fonte: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html