I tassi di interesse sono in aumento, ma i prezzi delle case non sono diminuiti.

I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono in aumento dall'inizio del 2026, in linea con il ciclo del credito, ma ciò non ha ancora esercitato una pressione al ribasso sui prezzi degli immobili. Al contrario, il mercato si sta orientando verso una fase più prudente, con acquirenti e investitori che privilegiano l'efficienza del flusso di cassa e la solidità finanziaria.

I tassi di interesse aumentano in linea con il ciclo del credito.

A partire dai primi mesi del 2026, i tassi di interesse sui mutui ipotecari inizieranno una nuova tendenza al rialzo. Un'indagine condotta all'inizio di marzo ha mostrato che le banche statali come Vietcombank, BIDV e VietinBank offrono tassi di interesse agevolati intorno al 7-9% annuo per i primi 6-12 mesi. Trascorso questo periodo, i tassi di interesse variabili vengono generalmente adeguati al rialzo, attestandosi intorno al 10-12% annuo, a seconda delle politiche di ciascuna banca e del profilo del cliente. Nel settore bancario privato, i tassi di interesse agevolati variano approssimativamente dall'8,5% al ​​10% annuo, per poi aumentare gradualmente nel corso della durata del mutuo e in base al rischio, raggiungendo in genere valori compresi tra il 10% e il 13% annuo.

Il mercato immobiliare si sta orientando verso il valore intrinseco. Foto: VC

Secondo Mai Thanh Thao, vicedirettrice del dipartimento Servizi bancari e aziendali di Savills Vietnam, l'aumento dei tassi di interesse all'inizio dell'anno è in gran parte ciclico e legato all'attività creditizia. Dopo il picco di erogazioni di fine anno e il forte aumento della domanda di prestiti all'inizio dell'anno, le banche solitamente rivedono la propria struttura creditizia e adeguano i tassi di interesse per bilanciare i costi del capitale e la propensione al rischio. Una volta raggiunti i limiti di credito assegnati, le banche tendono a essere più selettive nelle richieste di prestito, soprattutto nel settore immobiliare. Questo viene visto come uno sforzo per bilanciare gli obiettivi di crescita e il controllo del rischio, piuttosto che come un brusco "freno" del mercato.

Dal punto di vista del mercato, quando il costo del capitale aumenta, la reazione iniziale è spesso di cautela nelle decisioni finanziarie più importanti. Tuttavia, ciò non significa che la domanda di immobili scompaia. La domanda effettiva di alloggi rimane, soprattutto nelle grandi città, dove l'urbanizzazione continua a progredire rapidamente.

Il cambiamento principale risiede nei criteri di selezione di acquirenti e investitori. Chi cerca casa tende a essere più cauto riguardo alle proprie possibilità finanziarie, privilegiando immobili in linea con il proprio reddito piuttosto che inseguire aspettative come posizioni privilegiate o servizi di lusso.

Per gli investitori, soprattutto quelli che utilizzano un'elevata leva finanziaria, l'aumento dei costi del capitale rende più rischiosa la strategia "detenere attività e attendere un apprezzamento del prezzo", poiché i costi del capitale si avvicinano o superano i rendimenti attesi. In questo contesto, le decisioni di investimento si stanno spostando verso una maggiore attenzione all'efficienza e alla generazione di flussi di cassa delle attività, piuttosto che basarsi esclusivamente sulle aspettative di apprezzamento del prezzo a breve termine, ha affermato il vicedirettore del settore Servizi bancari e aziendali di Savills Vietnam.

L'aumento dei tassi di interesse sta allontanando gli investitori, non facendo crollare i prezzi delle case.

Una delle questioni più preoccupanti riguarda la possibilità che l'aumento dei tassi di interesse porti a una diminuzione dei prezzi delle case. Il signor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell'Associazione immobiliare vietnamita, ritiene che i prezzi delle case dipendano ancora principalmente dal rapporto tra domanda e offerta. Dato che l'offerta non è aumentata, è difficile aspettarsi un forte calo dei prezzi semplicemente a causa dell'aumento dei tassi di interesse.

Condividendo la stessa opinione, il signor Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di Batdongsan.com.vn, ritiene che gli alti tassi di interesse rallentino principalmente le transazioni, ma non siano sufficienti a far scendere il livello generale dei prezzi. Infatti, il periodo dal 2022 al 2025 mostra che, nonostante l'aumento dei tassi di interesse e le difficoltà del mercato, i prezzi degli appartamenti ad Hanoi e Ho Chi Minh City sono comunque aumentati significativamente. Secondo il signor Tuan, la ragione risiede nel notevole ritardo temporale del mercato immobiliare, mentre l'offerta continua a essere scarsa, mantenendo i prezzi a un livello elevato.

Sebbene gli alti tassi di interesse non abbiano ancora esercitato una pressione al ribasso sui prezzi, stanno chiaramente influenzando il comportamento degli acquirenti, portando a una maggiore cautela e a una preferenza per prodotti legalmente trasparenti e compatibili con le proprie capacità finanziarie, secondo quanto affermato da Nguyen Van Dinh. Ciò significa anche che il mercato sta entrando in una fase di selezione, in cui le decisioni di investimento a breve termine, fortemente basate sulle aspettative di apprezzamento del prezzo, stanno gradualmente lasciando il posto ad approcci fondati sull'efficienza e sul flusso di cassa.

Secondo gli esperti di Savills, nel contesto di tassi di interesse fluttuanti, chi acquista casa ricorre a un prestito deve prestare particolare attenzione alla gestione del rischio finanziario. Un fattore chiave è il controllo adeguato del rapporto prestito/valore dell'immobile, non solo basandosi sul tasso di interesse agevolato iniziale, ma anche calcolando attentamente la capacità di rimborso del debito al tasso variabile dopo il periodo agevolato.

Inoltre, gli acquirenti dovrebbero mantenere una riserva finanziaria pari ad almeno 6-12 mesi di obblighi di rimborso del debito e dare priorità ai beni che possono essere utilizzati immediatamente, hanno uno status giuridico chiaro e un valore pratico.

"Il mercato non è più adatto agli acquisti speculativi. Gli acquirenti dovrebbero concentrarsi su progetti effettivamente completati, con uno status legale chiaro e che rispondano a reali esigenze abitative", ha consigliato il dottor Tran Kim Chung, ex direttore del Central Institute for Management Research.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/lai-suat-tang-gia-nha-chua-giam-10411168.html