La signora Pham Thi Mien, vicedirettrice dell'Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare (VARS IRE), ritiene che identificare gli alloggi in affitto come un pilastro fondamentale contribuirà alla formazione di un mercato più professionale, sistematico, sicuro e stabile nel lungo termine.
A quel tempo, anche il concetto di "mettere radici e crearsi un sostentamento" si amplierà, poiché le persone non avranno necessariamente bisogno di possedere una casa, ma potranno comunque vivere comodamente affittando un alloggio di qualità.
Secondo la signora Mien, un mercato degli affitti sviluppato professionalmente crea anche una concorrenza diretta con gli immobili in vendita, contribuendo così a regolamentare il mercato e a far sì che i prezzi delle case si adeguino a un livello più appropriato.
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Lo sviluppo del mercato degli alloggi in affitto porterà a un rallentamento dei prezzi degli immobili? |
Inoltre, con lo sviluppo di progetti integrati con un numero sufficientemente elevato di unità abitative, il mercato stabilizzerà gradualmente un livello di prezzi di affitto ragionevole, con l'obiettivo di aiutare le persone ad affittare spazi abitativi a costi accessibili, garantendo al contempo tutti i comfort e i requisiti di sicurezza.
Secondo Nguyen Quoc Khanh, vicepresidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, se il governo si concentrasse decisamente sul principio che "le case sono fatte per essere abitate, non per l'accumulo speculativo di beni" e facesse dello "sviluppo di alloggi in affitto la pietra angolare" nel prossimo periodo, si assisterebbe a una ristrutturazione su vasta scala. Tale ristrutturazione potrebbe plasmare il mercato immobiliare vietnamita per i prossimi 10-20 anni.
"A mio avviso, il mercato non subirà un declino uniforme, ma sarà fortemente differenziato. Se lo Stato darà priorità agli alloggi in affitto, svilupperà terreni per l'edilizia sociale e limiterà il credito speculativo, allora i capitali di investimento si sposteranno nettamente dal vecchio modello "comprare terreni - aspettare l'aumento dei prezzi - vendere per profitto" al nuovo modello "investire per generare flusso di cassa - affittare - gestione a lungo termine"."
"Questo è un modello che Singapore, Giappone, Corea del Sud, Germania e Cina hanno applicato in varie fasi dello sviluppo urbano", ha sottolineato il signor Khanh.
Egli ritiene che le suddette carenze saranno gradualmente superate e che il futuro mercato immobiliare si baserà principalmente su esigenze reali, senza lasciare spazio a speculazioni o operazioni a breve termine.
Secondo lui, i terreni oggetto di speculazione saranno i più colpiti perché, storicamente, gli aumenti di prezzo si sono basati principalmente sulle aspettative, non sulla generazione di un reale flusso di cassa, molte aree sono prive di residenti effettivi e dipendono fortemente dalla leva finanziaria.
Tra le aree vulnerabili agli aggiustamenti dei prezzi figurano: i terreni suburbani i cui prezzi sono alle stelle a causa di voci infondate; le aree urbane abbandonate; i lotti di terreno suddivisi lontano dal centro città; e i progetti privi di infrastrutture e di residenti effettivi. Inoltre, anche gli appartamenti di lusso con prezzi eccessivamente elevati, bassi rendimenti da locazione e quelli acquistati principalmente per preservare il valore dell'immobile saranno soggetti a pressioni di adeguamento.
Ha citato l'esempio di un appartamento del valore di 15-30 miliardi di VND , ma con un rendimento locativo di appena il 2-3% annuo, l'investimento non sarebbe più attraente. Allo stesso modo, molti edifici commerciali hanno attualmente prezzi molto elevati ma mancano di un'effettiva attività commerciale, essendo acquistati principalmente a scopo speculativo; se venisse applicata una tassa sugli immobili sfitti, anche questi subirebbero una pressione al ribasso sui prezzi.
Al contrario, il segmento degli alloggi in affitto nelle zone industriali è destinato a crescere più rapidamente nei prossimi 10 anni grazie all'impatto di: una continua e forte crescita degli investimenti diretti esteri, una maggiore domanda di manodopera altamente qualificata, la carenza di alloggi per lavoratori e professionisti e il rapido sviluppo urbano industriale.
Di conseguenza, i modelli abitativi che ne trarranno beneficio includono: appartamenti per lavoratori, dormitori per lavoratori, appartamenti per esperti, appartamenti con servizi; spazi di co-living e città industriali integrate. Le località che beneficeranno maggiormente sono Hung Yen, Bac Ninh , Hai Phong, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Binh Duong, Dong Nai e Long An.
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A Ho Chi Minh City sono entrati in funzione diversi progetti di edilizia sociale. Potrebbe interessarti  L'emissione di obbligazioni societarie tramite collocamento privato ha raggiunto quasi 150.000 miliardi di VND.Insieme alle azioni, le obbligazioni societarie rappresentano un importante canale per la raccolta di capitali sul mercato.  VN-Index si muove di nuovo lentamente.Il mercato azionario continua a essere stagnante, con scarsa liquidità, indebolimento dei titoli principali e investitori che restano in disparte.  Mercato azionario, 2 luglio: il settore immobiliare va controcorrente rispetto all'andamento del mercato, l'indice VN-Index arretra leggermente sotto la pressione dei titoli bancari.Il 2 luglio, la borsa vietnamita è stata dominata dai ribassi. Il rialzo dei titoli immobiliari, trainati da VIC, ha significativamente ridotto il calo complessivo. Tuttavia, le pressioni di vendita nei settori bancario ed energetico hanno causato un lieve calo dello 0,05% dell'indice VN-Index, in un contesto di ridotta liquidità generale del mercato. |
Inoltre, gli appartamenti a prezzi accessibili, di piccole dimensioni, con prezzi ragionevoli e situati in prossimità dei mezzi pubblici, delle zone industriali e dei centri di lavoro, registreranno un forte aumento della domanda nel prossimo futuro.
Condividendo la stessa opinione, il signor Nguyen Quang Huy, CEO della Facoltà di Finanza e Banche dell'Università Nguyen Trai, ritiene che l'impatto positivo del mercato degli affitti residenziali sia quello di contribuire a limitare gli aumenti speculativi dei prezzi, facendo sì che il livello dei prezzi rifletta in modo più accurato il reale valore d'uso. Invece di cicli di rapidi aumenti seguiti da brusche correzioni, il mercato tende a crescere in modo più stabile e sostenibile.
Inoltre, il signor Huy ha sostenuto che l'impatto più significativo sul mercato degli alloggi in affitto non è una diminuzione dei prezzi degli immobili, bensì un cambiamento nelle dinamiche di aumento dei prezzi del mercato.
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Secondo gli esperti, lo sviluppo di alloggi in affitto non ha lo scopo di abbassare i prezzi degli immobili, bensì di contribuire a un funzionamento più efficiente del mercato. (Immagine a scopo illustrativo.) |
Nel corso degli anni, una parte significativa della domanda di acquisto di immobili è derivata dall'accumulo di patrimonio e dalle aspettative di un futuro apprezzamento del valore. Con la professionalizzazione del mercato degli affitti, le persone hanno a disposizione più opzioni abitative senza la necessità di acquistare immediatamente una casa.
Questo contribuisce a ridurre la pressione ad acquistare una casa a tutti i costi, soprattutto per i giovani, i lavoratori migranti e le famiglie in fase di risparmio.
Tuttavia, ciò non significa che i prezzi degli immobili crolleranno drasticamente. Nel lungo termine, i prezzi degli immobili continueranno a essere determinati da fattori fondamentali come la crescita economica , il tasso di urbanizzazione, il reddito delle persone, le infrastrutture e la disponibilità di terreni.
"In altre parole, lo sviluppo di alloggi in affitto non mira a far scendere i prezzi degli immobili, ma a contribuire a un funzionamento più efficiente del mercato e a ridurre le fluttuazioni anomale", ha sottolineato Huy.
Dobbiamo risolvere il problema dei capitali.
Il dottor Le Xuan Nghia, membro del Consiglio consultivo nazionale per la politica finanziaria e monetaria, ha affermato che il tema degli alloggi in affitto in Vietnam è relativamente nuovo, ma a livello globale questo modello si è sviluppato nel corso di centinaia di anni, soprattutto in molte grandi città europee e dei paesi sviluppati.
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Per sviluppare alloggi in affitto, è necessario rimuovere molti ostacoli. (Foto illustrativa: Minh Duc) |
Tuttavia, secondo lui, lo sviluppo di questa tipologia di alloggi si scontra ancora con numerosi ostacoli, il più grande dei quali è attualmente la questione dei capitali. Gli alloggi in affitto richiedono capitali a lungo termine, mentre le banche commerciali mobilitano principalmente capitali a breve e medio termine, rendendo difficile soddisfare la domanda. Attualmente, molti paesi nel mondo utilizzano risorse pubbliche per sviluppare alloggi in affitto.
Se il Vietnam vuole creare una base di alloggi in affitto entro i prossimi 10 anni, ovvero essere in grado di soddisfare il fabbisogno abitativo, deve utilizzare investimenti pubblici e finanziamenti governativi, piuttosto che fare eccessivo affidamento su pacchetti di credito preferenziali.
Pertanto, i finanziamenti per gli alloggi in affitto devono essere mobilitati dal capitale pubblico e dai titoli di Stato, poiché solo questi ultimi hanno il potenziale per mobilitare capitali a lungo termine, di circa 20 anni, con tassi di interesse del 3-4%.
Il professor Hoang Van Cuong, membro della XV Assemblea Nazionale, vicepresidente del Consiglio di Stato dei Professori e vicepresidente dell'Associazione vietnamita di scienze economiche, ha proposto la creazione di fondi di investimento immobiliare e strumenti di mobilitazione di capitali a lungo termine. Ciò consentirebbe alle persone di partecipare agli investimenti con piccoli capitali, senza dover necessariamente possedere un immobile.
Ad esempio, chi possiede qualche centinaio di milioni di dong può comunque investire in un fondo che detiene immobili a reddito. In questo modo, può beneficiare sia delle entrate derivanti dagli affitti, sia generare capitale aggiuntivo per lo sviluppo del mercato. Questo è lo spirito del moderno mercato della finanza immobiliare.
Tuttavia, per raggiungere questo obiettivo, è necessario un quadro giuridico completo. Attualmente, abbiamo compiuto i primi passi nello sviluppo di prodotti di investimento immobiliare suddivisi in unità immobiliari, ma il sistema giuridico è ancora incompleto.
Fonte: https://znews.vn/lam-nha-cho-thue-gia-nha-co-giam-post1659577.html
