Alloggi in affitto: una tendenza diffusa in molte città.

L'Asia Pacific Urban Land Institute ha recentemente pubblicato l'"Asia Pacific Homeownership Index", che analizza 51 segmenti di mercato in 41 grandi città asiatiche. Il rapporto ha rivelato che solo 7 dei 51 segmenti immobiliari soddisfano i criteri di "accessibilità" (ovvero, i prezzi delle case non superano cinque volte il reddito annuo familiare). Al contrario, 41 dei 51 segmenti hanno mostrato che l'affitto è significativamente più accessibile rispetto all'acquisto di una casa. Ciò indica che il mercato degli affitti sta diventando una soluzione importante in molte aree urbane.

Affittare una casa: una scelta popolare per molti residenti urbani in Giappone.

Numerosi governi in tutta l'Asia hanno adottato politiche volte a sviluppare un mercato degli alloggi in affitto di alta qualità. In Giappone, le politiche in materia di alloggi in affitto presentano delle peculiarità, che riflettono un elevato livello di professionalità e disciplina nella vita sociale. Gli inquilini in Giappone, di solito, si rivolgono ad agenzie immobiliari o società di gestione, piuttosto che trattare direttamente con i proprietari.

Inoltre, il Giappone ha numerose e rigide normative per gli inquilini dei condomini, come il rispetto della quiete, la corretta raccolta differenziata dei rifiuti e il divieto di disturbare i vicini. Le violazioni possono comportare la rescissione del contratto di locazione. Nelle grandi città come Tokyo, il modello di coabitazione e di appartamenti intelligenti sta diventando sempre più popolare, soprattutto tra i giovani e gli stranieri.

Takuya Kamata (32 anni) vive in una casa in affitto con la moglie e i due figli piccoli. Un tempo Takuya aveva progettato di comprare una casa di proprietà in cui vivere per il resto della sua vita. Ma l'impennata dei prezzi degli immobili ha reso l'acquisto di una casa grande impraticabile.

"Attualmente, l'azienda mi sta aiutando a trovare un alloggio in affitto, quindi affittare è più comodo e ho più opzioni. Gli alti prezzi delle case mi stanno facendo prendere in considerazione l'acquisto di una casa tutta mia", ha affermato Takuya Kamata.

Secondo il rapporto sul mercato degli affitti residenziali in Giappone pubblicato da CBRE, il più grande gruppo di servizi immobiliari commerciali al mondo , circa il 45-55% delle famiglie nelle principali aree urbane vive in affitto. In alcune zone del centro di Tokyo, questa percentuale supera il 60%.

In molte zone i prezzi dei terreni sono aumentati vertiginosamente, rendendo l'affitto una soluzione praticabile.

Katsuhiro Muto, esperto immobiliare di Nagareyama, ha dichiarato: "I prezzi dei terreni in quest'area sono aumentati notevolmente, e questo si è poi esteso alle zone limitrofe, che da tempo vantano prezzi stabili e accessibili".

Secondo un'indagine del Ministero degli Interni e delle Comunicazioni giapponese, l'affitto medio per le famiglie nei 23 distretti centrali di Tokyo ha raggiunto il picco lo scorso novembre, rappresentando il 45,5% del reddito totale e gravando pesantemente sulle spese familiari.

Il governo di Tokyo si sta impegnando a fornire alloggi a prezzi accessibili con affitti inferiori di circa il 20% rispetto ai prezzi di mercato, dando priorità alle famiglie con bambini piccoli e a quelle in situazioni particolari. Saranno realizzati in totale circa 300 appartamenti, in diverse fasi a partire dall'anno fiscale 2026. Questo programma viene attuato attraverso una partnership pubblico-privata, con un finanziamento totale previsto superiore a 20 miliardi di yen (circa 127 milioni di dollari).

Nhà cho thuê - Xu hướng tại nhiều đô thị - Ảnh 1. — Diversi governi in tutta l'Asia hanno adottato politiche volte a sviluppare un mercato degli alloggi in affitto di alta qualità.

Incoraggiare il settore degli alloggi in affitto in Asia

In Cina, ad agosto 2025, circa 260 milioni di persone vivevano in case in affitto. Il numero di immobili in affitto era di 91 milioni, di cui il 90% di proprietà privata.

Oltre agli alloggi in affitto privato, la Cina attualmente dispone di due principali tipologie di alloggi sociali in affitto. Si tratta di alloggi pubblici in affitto (di proprietà statale), una tipologia di alloggi a prezzi accessibili forniti dal governo con il supporto di politiche specifiche, standard costruttivi limitati e canoni di locazione agevolati, destinati a famiglie urbane a basso e medio reddito con difficoltà abitative, a lavoratori neoassunti senza alloggio e a lavoratori migranti con un impiego stabile nelle aree urbane. Questo tipo di alloggio pubblico in affitto è consentito solo per la locazione; la proprietà rimane statale.

In secondo luogo, esiste il programma "Alloggio in affitto garantito" o alloggi in affitto sovvenzionati, destinato ai nuovi residenti urbani, ai giovani e ad altri gruppi che incontrano difficoltà nell'acquisto di una casa. Dopo cinque anni di affitto, l'inquilino può acquistare l'immobile e l'affitto riscosso durante quei cinque anni può essere utilizzato per compensare parte del prezzo di acquisto.

A partire da maggio 2024, 30 città cinesi hanno implementato un meccanismo di "acquisto anziché costruzione", che prevede l'acquisto di appartamenti commerciali invenduti a prezzi ragionevoli e la loro conversione in alloggi in affitto a prezzi accessibili. Negli ultimi due anni, in Cina sono state emanate a livello locale oltre 200 normative relative agli alloggi in affitto, promuovendo attività di locazione professionali orientate al mercato e migliorando il contesto del mercato degli affitti.

Nhà cho thuê - Xu hướng tại nhiều đô thị - Ảnh 2. — In Cina, ad agosto 2025, circa 260 milioni di persone vivevano in case in affitto. Il numero di immobili in affitto era di 91 milioni, di cui il 90% di proprietà privata.

Gli alloggi in affitto a prezzi accessibili diventano la soluzione per i giovani di Seoul.

Ogni anno, circa 65.000 persone tra i 20 e i 30 anni si trasferiscono nell'area metropolitana di Seoul (Corea del Sud) per lavoro e studio, creando un'enorme domanda di alloggi in affitto. I prezzi delle case a Seoul sono aumentati del 70% negli ultimi cinque anni, rendendo l'affitto un'opzione molto più conveniente rispetto all'acquisto.

Il governo della città di Seoul ha avviato progetti per la costruzione di alloggi in affitto a lungo termine nelle aree di riqualificazione, fornendo migliaia di appartamenti a lavoratori migranti, lavoratori qualificati, coppie di novelli sposi e altri.

Questo sta generando un cambiamento miracoloso: il numero di coppie che registrano il proprio matrimonio è in aumento nelle città sudcoreane grazie a un programma di edilizia popolare per i novelli sposi.

Quali strategie hanno adottato i Paesi che sono riusciti a gestire con successo la situazione abitativa?

In un'intervista con i giornalisti di VTV sullo sviluppo degli alloggi in affitto a livello mondiale, il dottor To Kien, architetto ed esperto senior di pianificazione e progettazione urbana presso l'Eight Infrastructure Development Consulting Group in Giappone, ha affermato che l'aspetto più interessante da osservare a livello globale è che le città con una buona gestione degli alloggi condividono una caratteristica comune: la maggior parte dei residenti vive in affitto, non necessariamente possiede una casa, e riesce comunque a vivere e lavorare comodamente. Tuttavia, raggiungono questo risultato attraverso percorsi molto diversi.

Singapore ha adottato un modello a guida statale. Il governo costruisce e gestisce direttamente un sistema di edilizia popolare su vasta scala chiamato HDB. Circa l'80% della popolazione vive in alloggi HDB, compresi non solo i redditi bassi ma anche la classe media.

"Ho vissuto a Singapore per molti anni, in un condominio HDB. La mia osservazione più significativa è questa: quando le abitazioni vengono considerate principalmente come infrastrutture per vivere, piuttosto che come beni speculativi, il mercato diventa immediatamente più stabile", ha affermato il dottor To Kien, architetto.

Il Giappone, al contrario, adotta un approccio quasi opposto: un mercato solido e ben strutturato. Pianificazione semplice, rilascio rapido delle licenze e un continuo aumento dell'offerta intorno alle stazioni ferroviarie e ai mezzi di trasporto pubblici. Tokyo è quasi sempre interessata da nuove costruzioni e da una rapida riqualificazione urbana.

Di conseguenza, i prezzi degli affitti sono rimasti relativamente stabili per decenni. Insieme a un sistema di tutela degli inquilini molto solido, molti giapponesi scelgono di affittare per tutta la vita non perché non possano permettersi di acquistare una casa, ma perché rappresenta un'opzione flessibile nel caso in cui debbano trasferirsi per lavoro.

In molti paesi europei, come l'Austria, le leggi tutelano fortemente gli inquilini, garantendo contratti stabili con aumenti di affitto limitati, vietando gli sfratti ingiustificati e promuovendo una cultura degli affitti a lungo termine.

"Il punto di partenza dei Paesi di successo è una domanda fondamentale: non si tratta di come rendere una casa accessibile a tutti, ma di come garantire a tutti la possibilità di stabilirsi e vivere una vita stabile. Quando la domanda cambia, cambia anche la mentalità e, di conseguenza, l'intero sistema politico", ha analizzato l'architetto Dr. To Kien.

Aumentare il ruolo degli immobili in affitto nella struttura del mercato immobiliare vietnamita.

Secondo un esperto di pianificazione e progettazione urbana di Eight-Japan, per far sì che gli alloggi in affitto diventino un pilastro del mercato immobiliare, il Vietnam deve contemporaneamente tutelare i diritti degli inquilini, aumentare significativamente l'offerta e costruire aree residenziali di alta qualità, al fine di ridurre gradualmente la mentalità di accaparramento e frenare la speculazione che fa lievitare i prezzi delle case.

"Credo che la politica di sviluppo degli alloggi in affitto sia una direzione assolutamente corretta. Ma per raggiungere questo obiettivo, dobbiamo prima affrontare la realtà che il sistema attuale opera ancora più secondo la logica dell'accumulo di beni che secondo la logica della garanzia di un alloggio", ha affermato il dott. e architetto To Kien.

Secondo il signor To Kien, ci sono tre priorità che devono essere affrontate simultaneamente. In primo luogo, è necessario legalizzare in modo rigoroso i diritti degli inquilini. Contratti più stabili limiterebbero le risoluzioni ingiustificate. Innalzare il livello di sicurezza giuridica migliorerebbe significativamente la qualità della vita di milioni di persone che attualmente vivono in affitto.

In secondo luogo, dobbiamo aumentare drasticamente l'offerta. Dobbiamo incoraggiare le imprese a partecipare allo sviluppo di alloggi in affitto, fornire incentivi fiscali e soprattutto sviluppare con decisione gli alloggi intorno alla metropolitana e ai trasporti pubblici utilizzando il modello TOD (Transit-Oriented Development, sviluppo orientato al trasporto pubblico). L'obiettivo è rendere possibile per i lavoratori accettare case più piccole che offrano spostamenti più agevoli.

In terzo luogo, dobbiamo costruire una nuova generazione di alloggi in affitto con una qualità della vita davvero elevata, completi di infrastrutture e trasporti integrati. Solo allora i giovani avranno l'opportunità di sperimentare e constatare la validità di questo modello, e poi diffondere la loro esperienza trasformandolo in un movimento. Da lì, cambierà radicalmente gli stili di vita urbani e si attenueranno le preoccupazioni relative alla ricerca di un alloggio e di un lavoro.

Fonte: https://vtv.vn/nha-cho-thue-xu-huong-tai-nhieu-do-thi-100260522114815558.htm