Quali sono gli ostacoli al programma di edilizia sociale?

VTV.vn - Nonostante i progressi positivi nello sviluppo dell'edilizia sociale, le imprese di Ho Chi Minh City continuano a lamentarsi delle lunghe procedure, dei finanziamenti limitati e della sovrapposizione di normative.

Entro il 2025, Ho Chi Minh City aveva completato 14 progetti di edilizia sociale con 13.040 appartamenti, raggiungendo il 100% dell'obiettivo previsto.

colli di bottiglia procedurali

Nel 2025, Ho Chi Minh City ha completato 14 progetti di edilizia sociale con 13.040 appartamenti, raggiungendo il 100% dell'obiettivo previsto. Nei primi due mesi del 2026, la città ha avviato la costruzione di 2 progetti con 2.656 appartamenti e un altro progetto ha ottenuto l'approvazione per la mobilitazione di capitali e la vendita delle future unità abitative in via Ly Thuong Kiet 324, quartiere 14, ex distretto 10; complessivamente, sono ora in costruzione 11 progetti con 9.700 appartamenti. La città ha inoltre predisposto circa 1.730 ettari di terreno per lo sviluppo di edilizia sociale e prevede di selezionare investitori per 8 progetti.

Tuttavia, le informazioni contenute nel recente rapporto sulla situazione del mercato immobiliare e sugli obiettivi chiave dell'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City (Horea) per il 2026 mostrano che le imprese continuano ad affrontare difficoltà, poiché più si procede nell'attuazione delle politiche, più evidenti diventano gli ostacoli e le carenze.

Horea ha proposto di integrare i processi di valutazione e di ridurre le procedure di approvazione separate al fine di snellire le procedure amministrative per lo sviluppo di alloggi sociali.

Per quanto riguarda le procedure, le imprese hanno validi motivi per lamentarsi. Il signor Le Hoang Chau, presidente di Horea, sostiene che le procedure per l'edilizia sociale, secondo il vecchio meccanismo, possono richiedere più di 1.000 giorni. Un progetto destinato a servire le persone a basso reddito che impiega diversi anni solo per superare i vari ostacoli burocratici si discosta chiaramente dallo spirito originario del "benessere sociale". L'edilizia sociale dovrebbe essere un settore prioritario in termini di tempi di elaborazione, ma invece spesso cade in un circolo vizioso di richieste di pareri, valutazioni, revisioni e attese di approvazione. La conseguenza è un aumento dei costi di capitale, ritardi nei progressi, perdita di opportunità per le imprese e un'attesa continua per le persone.

Il problema non è solo la lentezza, ma anche la complessità e la stratificazione del processo. Un'impresa deve passare attraverso numerosi dipartimenti e agenzie per lo stesso progetto di edilizia sociale. HoREA (Associazione Immobiliare del Vietnam) propone di integrare le fasi di valutazione, riducendo le procedure di approvazione separate e sostiene addirittura che la richiesta di pareri della comunità sui piani dettagliati per i progetti di edilizia sociale sia, in alcuni casi, "formalistica", priva di sostanza, ma che al contempo allunga i tempi e aumenta i costi.

Il punto cruciale è che le procedure non solo rallentano il progetto, ma distorcono anche gli incentivi politici. Quando il processo si prolunga e i costi aumentano, mentre i profitti derivanti dall'edilizia sociale sono limitati, le imprese tenderanno a esitare, se non addirittura a evitare il settore. In altre parole, se le procedure rimangono una lunga e ardua corsa contro gli ostacoli, sarà difficile aspettarsi un forte afflusso di capitali privati ​​in questo segmento.

Eliminare i colli di bottiglia attraverso le politiche

Ma le procedure non sono l'unico ostacolo. Dietro la questione delle procedure amministrative si celano problemi di capitale e altre difficoltà. Il signor Nguyen Tuan Anh, vicedirettore generale della Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD), ha affermato che per raggiungere l'obiettivo di 1 milione di unità abitative sociali entro il 2030, il capitale di investimento necessario potrebbe raggiungere circa 1.000 miliardi di VND. Se i prestiti bancari rappresentano il 20-25%, il sistema creditizio dovrebbe fornire circa 250.000 miliardi di VND, mentre il capitale effettivamente accessibile è di soli 25.000 miliardi di VND, ovvero solo il 10% circa del fabbisogno.

Per le imprese, la mancanza di capitali agevolati si traduce in un aumento dei costi di produzione. Per gli acquirenti, l'attuale tasso di interesse del 5,4% annuo presso la Banca di Politica Sociale, secondo HoREA, è ancora piuttosto elevato rispetto al 4,8% annuo registrato tra marzo 2021 e giugno 2024. Considerando i beneficiari, ovvero le persone a basso reddito, questa differenza è significativa. L'edilizia sociale non può essere definita unicamente da un prezzo di vendita inferiore rispetto agli alloggi commerciali; deve essere garantita dalla sua effettiva accessibilità. Quando i tassi di interesse aumentano, il sogno di possedere una casa diventa ancora più lontano per coloro che hanno più bisogno di questo tipo di intervento.

La città di Ho Chi Minh punta a sviluppare 181.257 unità abitative sociali nel periodo 2026-2030, di cui 28.500 da completare nel solo 2026.

Un altro problema è che gli sviluppatori di progetti di edilizia sociale non hanno ancora potuto accedere al credito agevolato della Banca per le Politiche Sociali nel periodo compreso tra il 1° agosto 2024 e il 31 dicembre 2030. Secondo gli esperti, da un lato c'è bisogno di sostegno per gli acquirenti, dall'altro anche le imprese che producono questi alloggi necessitano di aiuto. Se l'edilizia sociale viene considerata esclusivamente una responsabilità delle imprese, senza prevedere leve finanziarie sufficientemente solide, sarà molto difficile raggiungere un'offerta ampia, costante e sostenibile.

Inoltre, alcune nuove normative stanno creando conseguenze impreviste. Il signor Le Hoang Chau sostiene che il metodo di determinazione della dimensione della popolazione secondo la Decisione 32/2025/QD-UBND potrebbe aumentare la percentuale di appartamenti di grandi dimensioni e ridurre drasticamente il numero di appartamenti di medie e piccole dimensioni, anche per quanto riguarda l'edilizia sociale. Se questa valutazione si rivelasse corretta nella pratica, creerebbe difficoltà per le imprese di sviluppo di alloggi sociali. Costruire alloggi per le persone a basso reddito restringe inavvertitamente le opzioni per gli appartamenti di piccole dimensioni, che sono i più adatti alle loro esigenze economiche.

Un'altra lacuna evidenziata da HoREA è che il comma 1, articolo 78 della Legge sull'edilizia abitativa del 2023 stabilisce solo i criteri di accesso all'alloggio e al reddito, omettendo il criterio di residenza. In linea di principio, ampliare l'accesso è ragionevole. Tuttavia, in una situazione di grave carenza di offerta, questa normativa mette le imprese in difficoltà nella compilazione degli elenchi di acquirenti o affittuari idonei. Il caso del progetto di edilizia sociale al 234 di Ly Thuong Kiet Street, Dien Hong Ward, Distretto 10 (ex), con soli 750 appartamenti ma oltre 12.000 persone registrate a livello nazionale, è una chiara dimostrazione di questa pressione. Quando alle imprese viene concesso il potere di compilare gli elenchi di acquirenti o affittuari idonei, ma l'offerta è limitata e la domanda è troppo elevata, non solo vengono sopraffatte, ma devono anche impiegare tempo e denaro extra per organizzare una o più estrazioni a sorte. L'onere amministrativo è stato in parte trasferito alle imprese.

La città di Ho Chi Minh punta a realizzare 181.257 unità abitative sociali nel periodo 2026-2030, di cui 28.500 da completare solo nel 2026. Seguendo la direttiva del Primo Ministro , la città deve impegnarsi per raggiungere almeno 1 milione di unità entro il 2028. Si tratta di un obiettivo ambizioso, ma non impossibile. Molte imprese auspicano che questi ostacoli vengano rimossi rapidamente, in modo che la città possa raggiungere i suoi obiettivi di sviluppo dell'edilizia sociale entro quest'anno.

Fonte: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm