Molte aree urbane "fantasma" e progetti falliti sono dovuti alla mancanza di pianificazione territoriale.

Công Luận•17/07/2023

Nel mercato vietnamita, i progetti immobiliari che falliscono o vengono abbandonati a metà percorso non sono più rari. Sebbene le ragioni siano molteplici, il rapporto di Savills Vietnam sulla pianificazione dell'uso del territorio ha analizzato l'importanza di tale pianificazione nello sviluppo dei progetti.

Molti progetti di sviluppo urbano falliscono a causa della mancanza di pianificazione dell'uso del territorio (Figura 1). — Il signor Troy Griffiths, vicedirettore generale di Savills Vietnam

La pianificazione dell'uso del territorio aiuta a determinare le opzioni di utilizzo del suolo più appropriate, nonché l'allocazione delle infrastrutture, la pianificazione, i trasporti e l'impatto ambientale di un progetto.

Troy Griffiths, vicedirettore generale di Savills Vietnam, ha commentato che la pianificazione dell'uso del territorio crea uno schema dettagliato ed efficace per l'allocazione di terreni e risorse, puntando così allo sviluppo sostenibile del progetto in particolare e del mercato immobiliare in generale. Definendo la tipologia di sviluppo immobiliare, la scala, le fasi, il prezzo e la strategia di vendita, la pianificazione dell'uso del territorio garantisce che lo sviluppo sia efficiente, minimizzi l'impatto ambientale e sia finanziariamente sostenibile.

"Un piano di utilizzo del territorio fallimentare si verifica quando un progetto di sviluppo di prodotti, infrastrutture e servizi non riesce a generare benefici finanziari, socio-economici e ambientali. Un piano inadeguato si traduce nello sviluppo di prodotti non adatti al mercato e di infrastrutture e servizi che non soddisfano le esigenze della comunità. Un piano di utilizzo del territorio mal eseguito o fallimentare può esporre le parti interessate a rischi finanziari significativi e persino al fallimento degli investimenti", ha affermato Troy Griffiths.

Ad esempio, nella zona sud di Hanoi , un costruttore aveva pianificato un progetto di 9.000 appartamenti su un'area di 3.500 m². Tuttavia, l'azienda non ha rispettato il progetto originale, convertendo uffici e spazi commerciali in appartamenti, con conseguente riduzione delle dimensioni delle unità abitative e un significativo aumento del numero di unità. Queste modifiche hanno esercitato una notevole pressione sulle infrastrutture e sui servizi, che si sono rivelati insufficienti per il crescente numero di residenti. Ciò ha portato a conflitti tra i gruppi di residenti e a un peggioramento della qualità della vita all'interno del complesso residenziale.

L'esperto ha affermato che molti progetti con prodotti validi falliscono comunque perché i piani non tengono conto dello sviluppo delle infrastrutture corrispondenti.

"Anche se un progetto prevede unità abitative o commerciali adeguate, se mancano infrastrutture di trasporto, sistemi fognari e servizi pubblici, la qualità della vita risulterà comunque incompleta e scomoda. Questo porta alla formazione di aree urbane 'fantasma' disabitate", ha affermato.

Un altro esempio citato da Savills è la città di Nha Trang, dove molti progetti presentano una densità edilizia che raggiunge il 70%. Il mancato rispetto dei requisiti edilizi della città ha portato a un livello di sviluppo incompatibile con la pianificazione infrastrutturale e sociale di Nha Trang.

“Una corretta pianificazione e sviluppo del territorio richiede la valutazione di scenari sia favorevoli che sfavorevoli. Nello specifico, ciò implica tenere conto dei rischi, individuare strategie di vendita valide, proporre prodotti e fasi di vendita, minimizzando così il rischio di fallimento e massimizzando le possibilità di successo”, ha analizzato Troy Griffiths.

Al contrario, anche il settore immobiliare vietnamita vanta esempi di successo di pianificazione territoriale completa e ottimizzata. Phu My Hung nel Distretto 7 (Ho Chi Minh City) ed Ecopark a Hung Yen sono due esempi che dimostrano come la pianificazione dello sviluppo del prodotto, lo sviluppo a fasi e le strategie di vendita contribuiscano al successo del progetto.

Secondo l'analisi di Savills, Phu My Hung, nel Distretto 7, esteso su 433 ettari, ha avuto un inizio "ambizioso", puntando a trasformare un terreno incolto in un importante polo finanziario, residenziale, commerciale, industriale e formativo nella zona meridionale di Ho Chi Minh City.

Il progetto prevede un piano di sviluppo chiaro e completo, della durata di 30 anni e suddiviso in fasi. Durante tutto il processo, l'investitore si è attenuto agli standard internazionali di sviluppo, compreso lo sviluppo sostenibile, garantendo che la costruzione sia in linea con lo sviluppo socio-economico e nel rispetto di tutte le normative in materia di progettazione e costruzione.

“Prima di iniziare qualsiasi costruzione o investimento, è essenziale una pianificazione attenta e approfondita. Decisioni ponderate si basano su indicatori di mercato oggettivi, studi di casi di sviluppo e proposte ben valutate. L'analisi di mercato è fondamentale per comprendere la tipologia e la portata appropriate dello sviluppo. La fattibilità finanziaria deve essere determinata anche attraverso la previsione dei flussi di cassa, al fine di individuare la tipologia di sviluppo più realizzabile al momento della sua implementazione. Questo aiuta a evitare rischi di investimento, ottimizzare i rendimenti e minimizzare i rischi”, ha sottolineato Troy Griffiths.

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