Modificare la legge fondiaria in risposta al problema dell'impennata dei prezzi dei terreni.

"Forse non avrò una casa in questa vita. O forse, dovrò accumulare buon karma per molte altre vite prima di poter sperare di avere una casa nelle vite future, visti i prezzi elevati degli immobili."

VietNamNet•26/07/2025

Quel sospiro rassegnato proveniva da una giovane giornalista, con un lavoro stabile e un reddito discreto, che tuttavia non osava ancora sognare di possedere una casa nella capitale.

Questa ansia sta diventando una realtà condivisa da milioni di giovani nelle grandi città come Hanoi e Ho Chi Minh City, dove i prezzi medi degli appartamenti sono saliti alle stelle, raggiungendo livelli inimmaginabili.

Nel solo 2024, secondo il Ministero delle Costruzioni , i prezzi degli appartamenti ad Hanoi sono aumentati del 40-50% rispetto all'anno precedente, con molti progetti che hanno registrato incrementi ancora maggiori. A Ho Chi Minh City, i prezzi non sono stati più accessibili, con un aumento medio del 20-30%.

A distanza di soli sei mesi, gli appartamenti costruiti dieci anni fa, di dimensioni modeste, hanno raggiunto prezzi esorbitanti, arrivando a 70-80 milioni di VND/m². Gli appartamenti di lusso possono arrivare a 150 milioni, e in alcune zone persino a oltre 200 milioni di VND/m².

Quel prezzo non solo è inaccessibile ai giovani, ma rappresenta una perdita anche per la classe media.

Il concetto di "prezzi dei terreni basati sul mercato" deve essere chiarito e distinto dai "prezzi speculativi" o "prezzi da bolla immobiliare". Foto: Hoang Ha

Secondo un economista , questa situazione ha allungato a 60 anni il tempo necessario per accumulare fondi sufficienti all'acquisto di una casa, il doppio della soglia di 30 anni che il FMI considera un segnale di bolla immobiliare.

In altre parole, con l'attuale reddito medio, un vietnamita potrebbe lavorare tutta la vita e non riuscire comunque ad acquistare una casa, per non parlare del costo della vita, dell'educazione dei figli o di altri imprevisti finanziari.

A inizio luglio, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ha avvertito che ci sarebbero state "forti fluttuazioni" nei prezzi dei terreni nel prossimo futuro, poiché molte località avrebbero pubblicato nuovi listini prezzi dei terreni, secondo la Legge Fondiaria del 2024.

La corsa ai prezzi dei terreni continua, ma dove finirà?

Perché i prezzi degli immobili stanno aumentando così rapidamente?

La legge fondiaria del 2024 impone che i listini prezzi dei terreni locali siano "vicini ai prezzi di mercato". I listini prezzi dei terreni, un nuovo strumento che dovrebbe riflettere accuratamente il valore di mercato, purtroppo legittimano le impennate dei prezzi dei terreni alimentate dalla speculazione e dalle aste manipolate.

Perché?

Che cos'è esattamente un prezzo di mercato? Il cosiddetto "prezzo di mercato" oggi è spesso determinato da transazioni fittizie, impennate di prezzo a breve termine dovute alla speculazione, aste insolitamente elevate e prezzi gonfiati per singoli appezzamenti di terreno, che vengono poi utilizzati come base di riferimento per l'intera area.

Inoltre, l'impennata dei prezzi dei terreni ha portato ad aumenti di tutte le tasse, imposte e oneri correlati. Le imprese che richiedono la conversione dell'uso del suolo, i privati che richiedono la suddivisione o l'accorpamento di terreni, o anche solo chi costruisce case, sono tutti soggetti a costi legati al terreno.

Molte persone non sono in grado di cambiare la destinazione d'uso del proprio terreno perché non possono permettersi l'enorme differenza di costo.

Tutti sono intrappolati nel circolo vizioso dell'aumento dei prezzi dei terreni: le persone non possono più permettersi le case; le imprese hanno perso l'incentivo a investire. Di conseguenza, l'economia perde un'importante fonte di energia sia per i consumi che per la produzione.

I prezzi eccessivamente elevati dei terreni hanno soffocato la motivazione allo sviluppo, anziché diventare una risorsa per la crescita.

Alla conferenza di revisione dei tre anni di attuazione della Risoluzione 18 e del primo anno di applicazione della Legge Fondiaria del 2024, tenutasi la mattina del 10 luglio, il Primo Ministro Pham Minh Chinh ha evidenziato i principali punti critici: la lentezza delle procedure di acquisizione, assegnazione e locazione dei terreni; la mancanza di trasparenza nella valutazione dei terreni; lo sfruttamento delle aste per manipolare i prezzi; e l'incompleta istituzionalizzazione delle politiche di finanziamento fondiario.

In particolare, secondo il Primo Ministro, il ruolo dello Stato quale rappresentante della proprietà terriera popolare non è stato chiaramente definito, il che ha portato a una situazione in cui "chi detiene il potere detiene la terra" e "chi fissa il prezzo detta legge all'intero mercato".

Nel corso di questa conferenza, i delegati hanno anche ammesso francamente che la comprensione del sistema di proprietà statale della terra "rimane limitata".

In realtà, il concetto di proprietà statale della terra non è stato definito in modo chiaro. Lo Stato ne detiene la proprietà, ma in pratica solo poche agenzie – o addirittura un ristretto gruppo di funzionari – hanno l'autorità diretta di determinare tutte le questioni relative alla terra: dalla pianificazione, all'assegnazione dei terreni, al cambio di destinazione d'uso, fino alla valutazione. Quando questo potere non è rigorosamente controllato, la terra diventa facilmente uno strumento al servizio di interessi locali.

Anche la discriminazione nella determinazione dei prezzi dei terreni rappresenta una grave ingiustizia. Investitori stranieri o imprese "privilegiate" possono ottenere terreni a prezzi bassi, o addirittura beneficiare di un trattamento preferenziale. Nel frattempo, la maggior parte delle imprese private nazionali è costretta ad acquistare terreni a prezzi esorbitanti, dovendo sostenere ogni sorta di costo "determinato dal mercato". Ciò distorce il contesto imprenditoriale, portando a un utilizzo inefficiente e a un grave spreco di terreno, una risorsa preziosa.

Cosa si dovrebbe fare quando si modificherà la legge fondiaria nel prossimo futuro?

Innanzitutto, è necessario chiarire il concetto di "prezzi dei terreni basati sul mercato" e distinguerlo dai "prezzi speculativi" o "prezzi da bolla immobiliare". Le tabelle dei prezzi dei terreni non possono essere ricavate da aste irregolari o transazioni manipolate, ma devono essere basate su dati di transazioni reali, medie di lungo periodo e monitorate in modo indipendente.

In secondo luogo, il ruolo dello Stato – in quanto rappresentante della proprietà terriera dell'intera popolazione – deve essere istituzionalizzato in modo specifico. Lo Stato non dovrebbe essere solo "valutatore fondiario", ma anche "garante dell'equità". Le politiche di assegnazione e valutazione dei terreni devono essere pubbliche, trasparenti e dotate di chiari meccanismi di controllo sociale.

In terzo luogo, sono necessarie riforme complete delle politiche di finanziamento fondiario. I prezzi elevati dei terreni non possono essere utilizzati come strumento per aumentare le entrate di bilancio. Se lo Stato vuole generare risorse dalla terra, ciò deve essere accompagnato da riforme complete in materia di valutazione fondiaria, tassazione sull'uso del suolo e incentivi agli investimenti, basate sui principi di equità ed efficienza.

In quarto luogo, la pianificazione dell'uso del territorio dovrebbe basarsi su un modello di governo a due livelli, con una visione a lungo termine e strettamente collegato alla strategia di sviluppo socio-economico. Il database fondiario deve essere migliorato e interconnesso, creando le basi per un monitoraggio efficace e un processo decisionale solido.

Infine – e soprattutto – dobbiamo restituire alla terra il suo giusto posto: una risorsa unica che non può essere valutata dalle forze speculative del mercato, né può essere snaturata da decisioni basate su favoritismi e corruzione.

La recente 12ª riunione del Comitato Centrale del 13° Congresso del Partito ha affermato chiaramente che la modifica della Legge Fondiaria deve mirare a "garantire trasparenza, equità, efficienza e un armonioso equilibrio di interessi tra Stato, cittadini e imprese". Non si tratta solo di una linea guida politica, ma di una promessa di giustizia a milioni di persone che attendono con ansia la realizzazione del loro sogno di una casa sicura.

Senza un'azione rapida e decisa, il sogno di possedere una casa rimarrà un lusso per un'intera generazione; l'accesso alla terra per la produzione e l'attività imprenditoriale sarà fuori dalla portata delle imprese vietnamite.

Si tratta di un problema legato all'intero sistema di allocazione iniqua e non basata sul mercato delle risorse, non solo al mercato immobiliare. La legge fondiaria modificata deve affrontare queste problematiche.

Vietnamnet.vn

Fonte: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html