La modifica della legge fondiaria stimolerà la crescita.

Affinché la terra diventi una risorsa per la crescita, è necessario continuare a rimuovere gli ostacoli all'accesso alla terra, al calcolo dei canoni di utilizzo del suolo, ad armonizzare gli interessi nell'acquisizione dei terreni e a risolvere le problematiche relative a migliaia di progetti bloccati da tempo.

Lo sfruttamento delle risorse territoriali contribuirà in modo significativo alla crescita economica .

Il Politburo ha appena pubblicato l'Avviso n. 04-TB/TW sul Progetto nazionale di adeguamento della pianificazione dell'uso del suolo per il periodo 2021-2030, con una visione al 2050.

Il Politburo ha incaricato il Comitato del Partito del Governo di dare istruzioni al Comitato del Partito del Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente di coordinarsi con gli enti competenti per condurre con urgenza una revisione preliminare dell'attuazione della Risoluzione n. 18 del 2022 del Comitato Centrale, al fine di proporre modifiche fondamentali alle politiche fondiarie e sottoporle alla 3a Conferenza del Comitato Centrale per esame e commenti.

Sulla base di ciò, una proposta di modifica della legge fondiaria viene presentata all'Assemblea nazionale per esame e decisione.

In un'intervista al quotidiano Tuoi Tre, il professore associato Dr. Nguyen Quang Tuyen, vicepresidente del consiglio di amministrazione dell'Università di Giurisprudenza di Hanoi, ha analizzato la situazione e offerto diverse raccomandazioni.

Puntiamo a una crescita a doppia cifra.

* Secondo lei, perché è necessario modificare la Legge Fondiaria dopo più di un anno dalla sua entrata in vigore? Significa forse che la legge attuale non sfrutta appieno questa risorsa per lo sviluppo?

Prof. associato Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vicepresidente del Consiglio dell'Università di Giurisprudenza di Hanoi

- L'attuale modifica alla legge fondiaria mira principalmente a una crescita a doppia cifra, adattando al contempo la normativa al contesto di un sistema di governo locale a due livelli e all'applicazione della tecnologia nella gestione del territorio.

In realtà, le imprese incontrano ancora difficoltà nell'accesso ai terreni, pertanto le procedure di assegnazione e locazione dei terreni devono essere snelle e semplificate attraverso l'applicazione della tecnologia dell'intelligenza artificiale (IA) al posto degli attuali metodi manuali.

In secondo luogo, è necessario completare e standardizzare rapidamente le informazioni del database fondiario in modo che siano complete, accurate e aggiornate. Quando gli enti di gestione del territorio non dispongono di informazioni e dati standardizzati e ciascun ente possiede dati diversi, l'integrazione e l'interoperabilità risulteranno impossibili, rendendo molto difficile la gestione unificata.

Ad esempio, mentre le autorità locali possono raccogliere dati amministrativi sulla gestione del territorio, i dati relativi al numero di appezzamenti di terreno posseduti da un individuo e alle località in cui si trovano non sono ancora stati integrati.

Non esistono ancora registrazioni di casi in cui un terreno di proprietà di una persona sia stato registrato a nome di un'altra per "eludere" le normative. Il sistema catastale e le planimetrie dei lotti di terreno non sono stati ancora sincronizzati.

In terzo luogo, è necessario stabilire tariffe per l'utilizzo del suolo e oneri finanziari connessi alla terra a livelli adeguati, supportando le imprese nell'accesso alla terra per la produzione.

* Anche il recupero dei terreni è una questione scottante che necessita di normative più chiare?

- Per quanto riguarda l'acquisizione di terreni, è necessario definire chiaramente che tale acquisizione serve allo sviluppo socio-economico, apporta benefici comuni e crea un effetto a catena di sviluppo in tutta la regione. In questi casi, lo Stato deve utilizzare meccanismi amministrativi per attuarla.

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Tuttavia, nei casi in cui un'impresa bonifica un terreno per servire i propri progetti, tale processo dovrebbe essere condotto secondo le procedure del diritto civile.

A prescindere da come modificheremo la legge fondiaria, il risarcimento deve essere calcolato in modo da consentire alle persone di trovare un alloggio, così che siano felici di trasferirsi nelle loro nuove case. In caso contrario, lo Stato dovrebbe istituire un fondo per il reinsediamento abitativo, in modo che possano lasciare le loro vecchie case con serenità.

Negli ultimi anni sono aumentate le entrate derivanti dai terreni (attraverso le aste fondiarie) - Foto: NAM TRAN

Ci sono ancora molte questioni fondiarie e grandi progetti che devono essere risolti.

Oltre a migliorare le istituzioni, cos'altro dobbiamo fare per garantire che la terra diventi davvero un motore di crescita?

Secondo il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente, al 30 marzo 2025, in tutto il Paese si registravano 4.489 progetti e questioni fondiarie che incontravano difficoltà e ostacoli, corrispondenti a circa 198.428 ettari di terreno e un capitale di investimento totale di circa 3,3 milioni di miliardi di VND. Questa cifra è tre volte superiore al capitale totale degli investimenti pubblici del 2026.

Ad oggi, i ministeri, gli enti centrali e locali hanno portato a termine 1.151 progetti di loro competenza, per una superficie totale di circa 52.790 ettari e un investimento complessivo di circa 804.953 miliardi di VND.

Per ovviare a questo problema, l'Assemblea Nazionale ha recentemente approvato la Risoluzione n. 29 del 2026. Questo meccanismo deve essere integrato nella legge modificata per garantirne un'applicazione coerente.

Inoltre, la modifica alla legge deve includere disposizioni sulla gestione degli edifici adibiti a uffici in eccedenza degli enti statali a seguito della fusione di province, comuni e organizzazioni di governo locale a due livelli, al fine di liberare risorse e prevenire perdite e sprechi.

Infine, le modifiche alla Legge Fondiaria devono affrontare lo squilibrio tra domanda e offerta di alloggi nel mercato immobiliare. Si tratta di una questione di benessere sociale volta a garantire un alloggio alla maggior parte dei lavoratori a reddito medio-basso. La legge deve fornire soluzioni per la pianificazione territoriale al fine di sviluppare diverse tipologie di alloggi e riequilibrare domanda e offerta di mercato.

3.338

Si tratta di importanti progetti fondiari con questioni irrisolte, che coprono un'area di circa 145.638 ettari e un investimento totale di oltre 2.500 miliardi di VND. Di questi, 1.814 progetti rientrano nella giurisdizione delle autorità locali e 1.524 nella giurisdizione dell'Assemblea Nazionale.

* Il signor Pham Duc Toan (Direttore Generale della EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):

Riscuotete le tasse sull'utilizzo del suolo, ma fate in modo che le imprese non vengano colte alla sprovvista.

La questione più urgente per le imprese riguarda l'assegnazione dei terreni e il calcolo dei canoni di utilizzo. Per quanto concerne l'assegnazione dei terreni, rimane aperta la questione: quale forma dovrebbe assumere? Ad esempio, la locazione del terreno con un pagamento forfettario, pagamenti annuali o l'assegnazione del terreno con un canone di utilizzo forfettario: queste sono questioni ancora irrisolte. Anche il calcolo dei canoni di utilizzo del terreno è complesso; sebbene esista un coefficiente K, alcune amministrazioni locali lo aggiungono ancora in base a prassi locali e informazioni di mercato, spesso con conseguenti perdite per le imprese.

Nel calcolo delle tariffe per l'utilizzo del suolo, alcune amministrazioni locali ricalcolano ripetutamente gli importi. In alcuni casi, un'amministrazione locale ha già determinato la tariffa per l'utilizzo del suolo per un progetto, ma quando intervengono gli enti di ispezione o di verifica, aggiungono ulteriori tariffe.

Circa dieci anni fa, un'azienda completò un progetto a Hung Yen. Aveva già pagato le tasse di utilizzo del terreno alle autorità locali, ottenuto i certificati di proprietà e le persone avevano già costruito le case e vi si erano trasferite. Tuttavia, in seguito a un'ispezione, le tasse di utilizzo del terreno per il progetto furono ricalcolate, con un conseguente costo aggiuntivo di centinaia di miliardi di dong.

Questa revisione della legge deve affrontare gli ostacoli nell'assegnazione dei terreni e nel calcolo delle tariffe per il loro utilizzo, al fine di agevolare cittadini e imprese e massimizzare l'efficienza dell'uso del suolo. Allo stesso tempo, è necessario un meccanismo che supporti un'adeguata assegnazione dei terreni, anziché lasciare che le imprese negozino autonomamente.

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* Dott. Pham Viet Thuan (Direttore dell'Istituto di Economia delle Risorse e dell'Ambiente, Ho Chi Minh City):

Evitate che il prezzo dei terreni diventi un peso.

Secondo le normative vigenti, il coefficiente K moltiplicato per la tabella dei prezzi dei terreni viene applicato per calcolare i canoni di utilizzo del terreno in caso di indennizzo fondiario e i prezzi dei terreni per il calcolo dei canoni di utilizzo del terreno nei siti di reinsediamento; per il calcolo dei canoni di utilizzo del terreno e del canone di locazione fondiaria in caso di assegnazione o locazione di terreni...

L'aggiunta del coefficiente K avvantaggia coloro i cui terreni vengono confiscati dallo Stato, ma farà aumentare i prezzi dei terreni per molti altri utilizzatori. Nello specifico, il prezzo del terreno utilizzato per il calcolo di tasse e imposte aumenterà vertiginosamente, causando una forte pressione finanziaria sulle persone che devono affrontare le procedure per il cambio di destinazione d'uso del terreno e facendo schizzare alle stelle i costi di produzione per le imprese immobiliari, con conseguente aumento dei prezzi delle case.

Per le famiglie e i singoli individui, le tasse sull'utilizzo del suolo, l'imposta sul reddito personale e le spese di registrazione per il trasferimento di proprietà, il cambio di destinazione d'uso del terreno o il rilascio di nuovi certificati di utilizzo del suolo aumenteranno notevolmente. Molte famiglie, soprattutto nelle aree urbane o suburbane, non dispongono delle risorse finanziarie per pagare tali tasse, e anche quelle nelle zone rurali si trovano ad affrontare difficoltà.

Dal punto di vista delle imprese e dell'economia, i progetti immobiliari dovranno affrontare costi crescenti. L'applicazione di un coefficiente K elevato aumenterà significativamente i costi di acquisizione dei terreni e le tasse di utilizzo del suolo che gli investitori dovranno pagare allo Stato. Gli investitori trasferiranno poi questi costi sul prezzo di vendita delle case, facendo sì che i prezzi degli alloggi rimangano ben al di sopra delle possibilità economiche, aumentando la disuguaglianza sociale e rendendo più difficile l'accesso all'alloggio per i lavoratori.

Inoltre, l'aumento dei costi di affitto degli spazi produttivi, dei terreni nei distretti e nelle zone industriali o dei locali commerciali farà lievitare i prezzi dei prodotti e dei servizi, creando pressioni inflazionistiche e riducendo la competitività dell'economia.

Per evitare che i prezzi dei terreni diventino un onere eccessivo e per garantire la stimolazione della produzione e della crescita economica, è essenziale emendare e migliorare la Legge Fondiaria, introducendo un metodo flessibile per l'applicazione del coefficiente K. La Legge Fondiaria emendata dovrebbe trasformare il coefficiente K in uno strumento efficace per la regolamentazione dei prezzi dei terreni, regolando e stimolando la crescita in base alle realtà concrete di ogni periodo storico e località.

Torniamo all'argomento

BAO NGOC - AI NHAN

Fonte: https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-thuc-day-tang-truong-10026062123591461.htm