Il mercato immobiliare è selettivo e decisamente competitivo.

Nel lungo periodo, è improbabile che i prezzi degli immobili diminuiscano in modo significativo, nonostante la fine della fase di crescita esponenziale. L'elevata domanda di abitazioni, la crescita economica, gli investimenti in infrastrutture e l'aumento dei costi di sviluppo dei progetti stanno creando un nuovo livello di prezzo. Tuttavia, la domanda diventerà più selettiva, costringendo investitori e costruttori ad adattarsi in un mercato altamente differenziato e sotto la crescente pressione dei tassi di interesse e dei fattori normativi.

Báo Đại biểu Nhân dân•26/01/2026

Il mercato sta diventando sempre più frammentato.

Secondo i dati dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), nel 2025 il mercato vedrà il lancio di circa 128.000 nuovi immobili; si tratta del livello più alto registrato nel periodo 2019-2025 e si avvicina al picco dell'offerta. Tuttavia, il mercato non è ancora completamente "saturato" a causa del persistente squilibrio nella struttura dell'offerta, con una grave carenza di alloggi a prezzi accessibili. La maggior parte della nuova offerta proviene dal segmento degli appartamenti di lusso e dagli immobili di pregio a bassa densità, con circa il 25% degli appartamenti con un prezzo superiore a 100 milioni di VND/m², concentrati principalmente in poche grandi società di sviluppo immobiliare.

Nonostante il rapido aumento dell'offerta, i prezzi degli immobili continuano a raggiungere nuovi massimi. Molti progetti lanciati all'inizio del 2025 sono stati accolti positivamente grazie alla domanda repressa di abitazioni, unita a prospettive macroeconomiche positive, investimenti infrastrutturali e tassi di interesse persistentemente bassi. Alcuni progetti hanno registrato il tutto esaurito e si sono verificati persino casi di speculazione sui prezzi.

Il mercato immobiliare sta entrando in una fase di vera e propria selezione e concorrenza. Foto: An Hieu

Tuttavia, a partire dalla fine del 2025, il mercato ha iniziato a cambiare significativamente. Con l'aumento generalizzato dell'offerta, gli acquirenti hanno avuto più scelta e la liquidità non era più distribuita in modo uniforme. In un contesto di tassi di interesse in aumento, sono gradualmente emerse pressioni finanziarie, soprattutto per gli investitori che utilizzavano un'elevata leva finanziaria, che si aspettavano guadagni a breve termine e che operavano sul mercato durante periodi di rapidi aumenti dei prezzi.

Secondo VARS, la differenziazione del mercato è legata a cambiamenti fondamentali nello spazio di sviluppo. L'aumento degli investimenti nelle infrastrutture di trasporto, come autostrade, tangenziali e arterie interregionali, ha ampliato le aree urbane, ridotto i tempi di percorrenza e facilitato il trasferimento dei progetti verso città suburbane e satellite, aree con ampia disponibilità di terreni e livelli di prezzo più accessibili. Solo nel 2025, il Paese avvierà e inaugurerà 564 progetti di trasporto con un investimento totale di oltre 5.140 miliardi di VND, di cui quasi il 75% sarà di capitale privato.

Parallelamente allo sviluppo delle infrastrutture, la rimozione degli ostacoli legali è diventata una forza trainante cruciale per il miglioramento dell'offerta. Circa 1.000 progetti hanno visto risolte le proprie difficoltà e hanno ripreso la loro attuazione; molti nuovi progetti su larga scala sono stati inoltre approvati e stanno procedendo rapidamente per evitare il rischio di bonifica dei terreni previsto dalle nuove normative.

Con un aumento generalizzato dell'offerta, il mercato entra in una fase di vera e propria concorrenza. I prezzi degli immobili, soprattutto nelle grandi città, sono cresciuti significativamente rispetto al reddito medio, riducendo il numero di potenziali acquirenti. Chi cerca casa è costretto ad avere una solida base finanziaria e una visione a lungo termine; anche gli investitori faticano a realizzare profitti rapidi come in passato. Le strategie speculative a breve termine basate su informazioni non verificate e sulla mentalità del gregge risultano sempre più rischiose, soprattutto con la crescente trasparenza dei dati di mercato.

In questo nuovo contesto, gli investitori devono adottare una mentalità più selettiva, privilegiando il valore reale, il potenziale di sfruttamento, la liquidità e la gestione del rischio. Gli investitori che utilizzano un'elevata leva finanziaria e non dispongono di strategie a lungo termine saranno gradualmente estromessi dal mercato. Per le imprese, reputazione, solidità finanziaria, un quadro giuridico trasparente e il rispetto delle scadenze diventano vantaggi competitivi fondamentali, ponendo le basi per uno sviluppo sostenibile a medio e lungo termine.

Il ruolo delle agenzie governative è "fondamentale".

Nel lungo termine, VARS ritiene improbabile un calo significativo dei prezzi degli immobili, sebbene non si assisterà più a impennate vertiginose. La domanda di alloggi rimane elevata, l'economia continua a crescere, gli investimenti in infrastrutture continuano ad espandersi, mentre i costi di sviluppo dei progetti, in particolare gli oneri finanziari relativi ai terreni secondo il nuovo listino prezzi, sono in aumento, creando un nuovo livello di prezzi per il mercato.

Tuttavia, la domanda sarà molto selettiva; i progetti con prezzi di vendita di gran lunga superiori al loro valore reale, situati in posizioni poco collegate, con documentazione legale incompleta o non adatti alle reali esigenze abitative rischiano di vedersi "congelare" le transazioni, anche se il livello generale dei prezzi continua a mostrare una tendenza al rialzo.

Nel complesso, si prevede che il mercato immobiliare della zona centrale manterrà prezzi elevati e una crescita stabile di anno in anno, a causa della quasi totale assenza di nuove costruzioni, della crescente scarsità di terreni edificabili e dell'attenzione rivolta al segmento del lusso. Tuttavia, questa stabilità sarà sostenibile solo se il mercato suburbano funzionerà in modo sano, perché se la liquidità nelle aree periferiche dovesse diminuire drasticamente, gli investitori potrebbero essere costretti a vendere immobili in centro per gestire i flussi di cassa.

Nonostante i segnali positivi, il mercato si trova ancora ad affrontare numerose sfide. VARS sottolinea il ruolo cruciale degli enti di gestione statali, evidenziando la necessità di migliorare le capacità dei funzionari locali. Sebbene le tre leggi in materia di terreni, alloggi e attività immobiliari siano state emanate e adattate alle realtà pratiche, l'attuazione in molte località procede a rilento a causa della mancanza di personale specializzato ed esperto, con conseguenti tempi di attesa per le imprese e un aumento dei costi.

La questione delle tabelle dei prezzi dei terreni e dei relativi coefficienti di adeguamento rappresenta un grave ostacolo. Le nuove tabelle hanno portato a prezzi dei terreni molto elevati, mentre molte località sono ancora in attesa della pubblicazione dei coefficienti di adeguamento. VARS ritiene necessario pubblicare tempestivamente coefficienti di adeguamento a un livello ragionevole, inferiore a 1 per le aree di nuova edificazione, al fine di incentivare le imprese a sviluppare progetti.

Inoltre, la bonifica dei terreni incontra ancora molti ostacoli a causa della mancanza di decisione in alcune località; sono necessarie linee guida più specifiche e uniformi per accelerare il processo.

Per quanto riguarda i tassi di interesse, si sono registrati segnali di rapidi aumenti in un breve periodo, che hanno esercitato pressione sia sulle società di sviluppo immobiliare che sugli acquirenti di case. "Il controllo del credito immobiliare deve essere attuato con cautela e in modo selettivo per limitare i rischi per il sistema senza sconvolgere il mercato e i flussi di capitale per lo sviluppo. Perché se i tassi di interesse sono troppo alti, non solo il mercato immobiliare, ma l'economia nel suo complesso rischia di subire impatti negativi", ha sottolineato VARS.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/thi-truong-bat-dong-san-chon-loc-va-canh-tranh-thuc-chat-10404884.html