Credito immobiliare: come controllarlo per lo sviluppo?

In un contesto di rigidi controlli sulle politiche creditizie, il settore immobiliare ha espresso il desiderio di un meccanismo di gestione dei flussi di capitale più flessibile e stabile, al fine di sostenere la ripresa del mercato e contribuire al raggiungimento degli obiettivi di crescita economica.

L'urgente necessità di un flusso stabile di capitali.

Molti esperti e aziende ritengono che una stretta creditizia rischierebbe di causare una stagnazione del mercato immobiliare. Foto: Van Dung

Nel 2026, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) continua a ribadire il suo orientamento prudente di politica monetaria, imponendo che la crescita del credito al settore immobiliare non superi il tasso di crescita economica generale. Questa politica mira a controllare i rischi sistemici e a indirizzare i flussi di capitale verso i settori prioritari.

Tuttavia, in pratica, la stretta creditizia degli ultimi tempi ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare, un settore con forti ripercussioni e stretti legami con molti altri settori economici.

Al seminario "Credito immobiliare: come controllarlo per lo sviluppo", organizzato dal quotidiano Thanh Nien la mattina del 17 aprile, molti hanno suggerito che il problema non risiede nel controllo del credito, bensì nella sua gestione in modo da adattarlo alle caratteristiche del mercato a medio e lungo termine.

Lam Hieu Dung, vicedirettore del quotidiano Thanh Nien, interviene al seminario. Foto: DL

Secondo gli esperti, il settore immobiliare è caratterizzato da un lungo ciclo di investimento, con la realizzazione dei progetti che in genere dura dai 3 ai 5 anni, o anche di più. Pertanto, l'instabilità dei flussi di capitale – soprattutto del credito bancario – influirà direttamente sull'andamento dei progetti, sull'efficienza degli investimenti e sulla fiducia del mercato.

Di recente, i tassi di interesse sui mutui immobiliari hanno mostrato una tendenza ad aumentare bruscamente, in genere intorno al 14% annuo, e alcuni mutui esistenti sono stati addirittura adeguati fino al 19-20%. Allo stesso tempo, l'accesso al capitale è diventato più difficile, poiché molte banche sono più caute nel concedere credito.

Queste fluttuazioni non solo hanno un impatto sulle imprese, ma influenzano direttamente anche gli acquirenti di case. La maggior parte dei clienti attualmente contrae prestiti bancari fino al 70% del valore dell'immobile, quindi anche un lieve aumento dei tassi di interesse è sufficiente a far lievitare significativamente i costi di finanziamento, con conseguente calo della domanda di mercato.

La signora Nguyen Thi Thanh Huong, direttrice generale della Eras Land Real Estate Investment Joint Stock Company, ritiene che le fluttuazioni dei tassi di interesse e delle politiche creditizie stiano avendo un impatto diretto sia sulle imprese che sugli acquirenti di case. Foto: DL

Secondo la signora Nguyen Thi Thanh Huong, direttrice generale della Eras Land Real Estate Investment Joint Stock Company, i tassi di interesse devono essere stabili e adeguati alle caratteristiche del mercato a lungo termine. Se fluttuano in modo eccessivo, sia le imprese che gli acquirenti di immobili incontreranno difficoltà nella pianificazione finanziaria e degli investimenti.

La signora Huong auspica che le autorità di regolamentazione apportino presto le opportune modifiche alle politiche creditizie, al fine di controllare i rischi e creare le condizioni per uno sviluppo del mercato stabile e sostenibile.

Abbiamo bisogno di politiche di credito flessibili e differenziate in base alle esigenze reali.

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA). Foto: DL

Dal punto di vista dell'associazione, il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), ritiene che il settore immobiliare debba essere considerato in modo più completo, anziché concentrarsi solo sul segmento residenziale e considerarlo un settore ad alto rischio.

In realtà, il settore immobiliare comprende molti segmenti come l'industria, il turismo, la sanità, l'istruzione , ecc., con il settore immobiliare industriale che si è distinto negli ultimi tempi, contribuendo in modo significativo ad attrarre investimenti nazionali ed esteri. Allo stesso tempo, anche i segmenti dell'edilizia sociale e degli alloggi commerciali a prezzi accessibili svolgono un ruolo importante nel garantire il benessere sociale e lo sviluppo sostenibile.

Secondo il signor Chau, il credito è la "linfa vitale" dell'economia, pertanto è necessario un meccanismo di gestione più flessibile per facilitare un flusso di capitali stabile, soprattutto per i progetti che rispondono a esigenze reali. Ha proposto che la Banca di Stato del Vietnam valuti la possibilità di assegnare limiti di credito annuali alle banche, consentendo al contempo aggiustamenti flessibili in ciascun periodo per garantire il raggiungimento degli obiettivi di crescita economica.

Il signor Nguyen Duc Thuan, direttore della strategia e degli investimenti presso HASCO Group, ha illustrato le difficoltà incontrate dalle imprese immobiliari nell'accesso al credito. Foto: DL

Dal punto di vista aziendale, Nguyen Duc Thuan, Direttore Strategia e Investimenti di HASCO Group, ha evidenziato diverse difficoltà nell'accesso al credito al giorno d'oggi. Uno dei problemi principali è la "discrepanza" tra la durata dei prestiti e il ciclo di vita dei progetti. Mentre i progetti immobiliari durano molti anni, la durata dei prestiti è più breve, esercitando una pressione significativa sul flusso di cassa delle imprese, soprattutto nelle fasi iniziali, quando i costi di investimento sono molto elevati.

Inoltre, i meccanismi di valutazione e rivalutazione degli asset presentano ancora numerose lacune, rendendo difficile per le imprese l'accesso a capitali adeguati alle loro reali esigenze. Per ovviare a questo problema, le imprese propongono un meccanismo che consenta un accesso più rapido al credito in caso di ristrutturazione di progetti, coinvolgimento di partner o quando esiste un mercato ben definito per il prodotto.

Oltre al credito bancario, gli esperti sottolineano anche la necessità di sviluppare altri canali di mobilitazione di capitali a medio e lungo termine, come il mercato obbligazionario societario e i fondi di investimento immobiliare, per ridurre la pressione derivante dalla dipendenza dal credito bancario.

Le imprese sperano in un flusso stabile di capitali nel mercato immobiliare. Foto: Van Dung

Da parte degli istituti di credito, i rappresentanti delle banche hanno affermato che la politica di controllo del credito immobiliare non significa "bloccare" il flusso di capitali, ma mira piuttosto ad allocare i fondi ai destinatari appropriati e a soddisfare le reali esigenze. I progetti realizzabili, in particolare quelli che rispondono a effettive necessità abitative, continueranno ad avere la priorità nell'accesso ai capitali.

Infatti, alcune banche hanno iniziato ad adeguare i tassi di interesse al ribasso e a ideare pacchetti di prestito più flessibili, come l'estensione della durata dei prestiti fino a 30 anni e l'applicazione di modalità di rimborso adatte ai flussi di cassa dei clienti.

Tuttavia, in una prospettiva generale, la comunità imprenditoriale si aspetta che le politiche creditizie nel prossimo periodo siano più stabili, evitando fluttuazioni improvvise che possano interrompere i flussi di capitali.

Nel contesto di un'economia che punta a una crescita a doppia cifra, garantire un flusso stabile di capitali verso il mercato immobiliare non è solo un requisito per le singole imprese, ma anche un fattore cruciale per mantenere lo slancio complessivo dello sviluppo economico.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-de-phat-trien-10413964.html