Calcola attentamente il tasso di interesse del prestito.

In questo contesto, il Ministero delle Costruzioni ha recentemente proposto un pacchetto di prestiti agevolati da 100.000 miliardi di VND nella bozza di risoluzione sul capitale agevolato per lo sviluppo dell'edilizia sociale, che dovrebbe rappresentare una svolta per il settore dell'edilizia sociale.

Ostacoli all'erogazione del credito

All'inizio di aprile 2023, con la Decisione 338/QD-TTg, il Governo ha approvato l'attuazione del Progetto "Investimento nella costruzione di almeno 1 milione di unità abitative sociali per i lavoratori a basso reddito e i lavoratori dei parchi industriali nel periodo 2021-2025". L'obiettivo è raggiungere un totale di circa 1.062.200 unità abitative completate entro il 2030. Di queste, 428.000 unità saranno completate nel periodo 2021-2025 e 634.200 unità nel periodo 2025-2030.

La proposta del Ministero delle Costruzioni di un pacchetto di crediti da 100 trilioni di VND è appropriata vista l'attuale carenza di fondi per lo sviluppo di alloggi sociali. (Foto: Thanh Hai)

Per attuare il Progetto, il Governo ha anche approvato la proposta della Banca di Stato del Vietnam (SBV) di stanziare 120.000 miliardi di VND presso quattro banche commerciali designate dallo Stato, con tassi di interesse sui prestiti pari all'8,7% annuo per gli investitori e all'8,2% annuo per gli acquirenti/affittuari di alloggi sociali. A partire dal 1° luglio 2023, la SBV annuncerà periodicamente, ogni sei mesi, i tassi di interesse agevolati per le banche commerciali partecipanti, il che significa che i tassi di interesse potrebbero essere soggetti alle fluttuazioni del mercato.

Poiché la Banca di Stato del Vietnam ha stabilito tassi di interesse inferiori solo dell'1,5-2% all'anno rispetto al tasso di mercato generale per i prestiti a medio e lungo termine, diverse banche commerciali (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank e HD Bank) hanno fatto domanda per "condividere la torta", registrandosi per partecipare al programma con 5.000 miliardi di VND ciascuna, portando il capitale totale per il sostegno dei tassi di interesse a 145.000 miliardi di VND.

Purtroppo, dopo quasi 20 mesi dall'attuazione, questo pacchetto di crediti è stato respinto dal pubblico perché le normative stabilite dalla Banca di Stato del Vietnam (SBV) non sono adatte alle loro capacità finanziarie. Pertanto, dopo lunghe discussioni, all'inizio di settembre 2024, la SBV ha deciso di ridurre il tasso di interesse al 7% annuo per i costruttori e al 6,5% annuo per gli acquirenti di case.

Tuttavia, secondo le valutazioni, il tasso di interesse stabilito è ancora troppo elevato per chi acquista casa, motivo per cui questo pacchetto di credito rimane impopolare fino ad oggi. Ciò è confermato dal rapporto dettagliato del Ministero delle Costruzioni sull'attuazione del pacchetto di credito agevolato da 120.000 miliardi di VND per l'edilizia sociale.

Nello specifico, alla fine del terzo trimestre del 2024, solo 34 delle 63 località avevano pubblicato sui propri portali elettronici documenti che elencavano 83 progetti ammissibili a prestiti agevolati. Il saldo totale dei prestiti erogati ammontava a 1.783 miliardi di VND (di cui 1.633 miliardi di VND a clienti aziendali e 150 miliardi di VND ad acquirenti di case), pari a circa l'1,1% del capitale di sostegno totale registrato.

“L’attuazione dei progetti di edilizia sociale sta attualmente incontrando molte difficoltà. Solo nel terzo trimestre del 2024, nel Paese sono stati avviati 8 progetti, per un totale di 4.960 unità; 3 progetti hanno ricevuto l’approvazione degli investimenti, per un totale di 2.676 unità; e solo 1 progetto è stato parzialmente completato, per un totale di 200 unità. Secondo i rapporti locali, dal 2021 alla fine del terzo trimestre del 2024, il Paese ha completato 79 progetti di edilizia sociale, per un totale di 42.414 unità; e 131 progetti hanno avviato la costruzione, per un totale di 111.687 unità”, ha informato Hoang Hai, Direttore del Dipartimento per l’edilizia abitativa e la gestione del mercato immobiliare (Ministero delle Costruzioni).

La priorità dovrebbe essere data agli acquirenti di case.

Secondo i dati aggregati del Ministero delle Costruzioni, finora a livello nazionale sono state completate o sono in costruzione poco più di 143.000 unità di edilizia sociale. Pertanto, l'obiettivo di 428.000 unità per il periodo 2021-2025 previsto dal Progetto è pressoché impossibile da raggiungere, dato che solo un "miracolo" potrebbe consentire di completare 258.000 nuove unità in meno di 13 mesi. Il sogno di possedere una casa per i lavoratori e le persone a basso reddito subirà un ulteriore ritardo.

Secondo Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), l'edilizia sociale è una politica fondamentale del Partito e dello Stato. Ciò è ulteriormente dimostrato dalla determinazione a emendare e integrare la Legge sull'edilizia abitativa del 2023, la Legge fondiaria del 2024 e diversi decreti guida, garantendo uniformità e coerenza nelle normative in materia di edilizia sociale.

Tuttavia, i meccanismi per le fonti di credito agevolate destinate allo sviluppo dell'edilizia sociale presentano ancora numerose lacune che destano preoccupazione, in particolare la mancanza di "capitale iniziale" o, laddove disponibile, la presenza di regolamenti piuttosto rigidi che rendono difficile o impossibile l'accesso per i soggetti aventi diritto.

“Il Decreto governativo 100/2024/ND-CP stabilisce il livello di capitale, i tassi di interesse agevolati, le condizioni e l'erogazione dei prestiti per i progetti di edilizia sociale (7,92% annuo per gli investitori in edilizia sociale che vendono o acquistano con contratto di locazione; 6,6% per i progetti che prevedono solo la locazione), creando condizioni favorevoli per gli investitori per accedere a fonti di credito agevolate per la realizzazione dei progetti. Tuttavia, nella Lettera Ufficiale 4524/NHCS-TDSV del 1° agosto 2024, della Banca per le Politiche Sociali, basata sul Decreto 100/2024/ND-CP, il tasso di interesse sui prestiti del 6,6% annuo per gli acquirenti di case è considerato elevato”, ha affermato il signor Le Hoang Chau.

Alla luce della situazione sopra descritta, al fine di ampliare le fonti di finanziamento agevolate per lo sviluppo dell'edilizia sociale, la bozza di risoluzione sulle fonti di finanziamento agevolate per l'edilizia sociale, che il Ministero delle Costruzioni sta attualmente consultando con i ministeri e le agenzie competenti prima di sottoporla al Governo per la promulgazione, propone l'attuazione di un pacchetto di prestiti agevolati di 100.000 miliardi di VND, erogati tramite obbligazioni, con una durata di 5 anni. Questa è la prima volta che il Ministero delle Costruzioni propone l'erogazione di un pacchetto di finanziamenti agevolati per l'edilizia sociale attraverso l'emissione di obbligazioni.

Di conseguenza, il tasso di interesse su questo pacchetto di crediti agevolati sarà pari al tasso di interesse per i prestiti alle famiglie povere, come stabilito dal Primo Ministro in ciascun periodo; il periodo di erogazione proseguirà fino all'esaurimento dell'intero pacchetto di crediti, ma non oltre il 31 dicembre 2030.

Discutendo la questione, Nguyen The Diep, vicepresidente dell'Hanoi Real Estate Club, ha affermato che la proposta del Ministero delle Costruzioni contenuta nella bozza di risoluzione sulle fonti di capitale preferenziali per lo sviluppo di alloggi sociali è innovativa perché amplia le fonti di capitale per lo sviluppo e crea opportunità per gli acquirenti di alloggi sociali. Tuttavia, è anche necessario chiarire le normative sui tassi di interesse per questo pacchetto di credito, in cui gli acquirenti di case sono al centro e dovrebbero avere la priorità.

"Se il tasso di interesse per il pacchetto di credito da 100 trilioni di VND fosse lo stesso del tasso di interesse per i prestiti alle famiglie povere, come stabilito dal Primo Ministro in ogni periodo in base al Decreto 100/2024/ND-CP, ovvero il 6,6% annuo, sarebbe comunque difficile incentivare le persone a contrarre prestiti per acquistare alloggi sociali, dato che il tasso di interesse sui prestiti, secondo la Decisione 486/2023/QD-TTg, era solo del 4,8% annuo", ha affermato il signor Nguyen The Diep.

Condividendo la stessa opinione, il presidente di HoREA, Le Hoang Chau, ha suggerito al governo di valutare la possibilità di mantenere l'applicazione del tasso di interesse sui prestiti al 4,8% annuo, come previsto dalla Decisione 486/2023/QD-TTg del Primo Ministro. Attualmente, la Banca per le Politiche Sociali sta attuando il "programma di prestiti a sostegno delle famiglie povere per l'acquisto di alloggi" a un tasso di interesse del 3% annuo; pertanto, sarebbe opportuno applicare un tasso di interesse sui prestiti compreso tra il 3% e il 4,8% annuo per coloro che acquistano o affittano alloggi sociali, al fine di incentivare gli acquirenti, stimolare il mercato e motivare gli investitori ad accelerare la realizzazione dei progetti.

 

La proposta del Ministero delle Costruzioni per un pacchetto di crediti da 100 miliardi di VND è molto appropriata, vista l'attuale carenza di capitali per lo sviluppo dell'edilizia sociale. Tuttavia, è necessario trarre insegnamento dall'esperienza, peraltro evidente, del pacchetto di crediti da 120 miliardi di VND previsto dalla Risoluzione 33/2023/NQ-CP, che non è riuscito ad attrarre mutuatari. In particolare, è necessario studiare attentamente le normative relative alle condizioni di prestito e ai tassi di interesse per garantire che siano adeguate alle reali circostanze della popolazione.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Esperto finanziario

Fonte: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html