Eseguire calcoli accurati e completi per velocizzare il processo.

Al seminario "Valutazione fondiaria: accurata e completa", organizzato dal quotidiano Thanh Nien il 14 giugno, gli esperti hanno sostenuto la necessità di standardizzare i metodi di calcolo per la valutazione dei terreni e di modificare il decreto per risolvere rapidamente gli ostacoli, in modo che lo Stato possa generare entrate significative a vantaggio sia delle imprese che dei cittadini.

Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), si stima che oltre 58.000 certificati di proprietà terriera debbano ancora essere rilasciati agli acquirenti. Di conseguenza, il restante 5% dell'importo contrattuale non è stato incassato dal costruttore e gli immobili non possono essere commercializzati, il che ha portato alla nascita di transazioni informali.

Secondo il signor Chau, dal 2005 ad oggi, la quota di entrate del bilancio statale derivanti dalla terra, con le tasse sull'utilizzo del suolo che rappresentano la voce più consistente, ammonta al 13,1% delle entrate totali del bilancio nazionale. Questa cifra poteva raggiungere il 15% - 16% negli anni precedenti. Si tratta di una percentuale molto elevata.

Nel solo 2023, a Ho Chi Minh City si sono registrate oltre 300.000 transazioni fondiarie. Maggiore è il numero di transazioni, più forte è la ripresa economica . Attualmente, a Ho Chi Minh City ci sono oltre 1,8 milioni di lotti di terreno, con un tasso di rilascio dei titoli di proprietà del 99,3% (superiore alla media nazionale). Solo 13.000 lotti di terreno risultano ancora privi di titolo di proprietà. Se la valutazione dei terreni è accurata, equa e previene lo sfruttamento eccessivo, ha il potenziale per stimolare lo sviluppo economico e generare entrate significative per il bilancio statale.

Delle sei ragioni principali per cui vengono ancora rilasciati certificati di proprietà fondiaria per i progetti, la valutazione del terreno è la causa principale. (Immagine a scopo illustrativo)

Secondo il signor Chau, tra i sei gruppi di motivi per cui il rilascio dei certificati di proprietà fondiaria per i progetti è ancora bloccato, la causa principale è la valutazione dei terreni. I criteri di valutazione fondiaria previsti dal Decreto governativo 44/2014 sono problematici, soprattutto il metodo di calcolo del surplus, il che comporta problemi legali per i funzionari e le imprese coinvolte. Allo stesso tempo, le imprese desiderano normative facili da comprendere e da applicare.

Inoltre, il Decreto 12/2024, che modifica e integra il Decreto 44, non ha ancora affrontato le questioni chiave relative alla valutazione dei terreni su cui HoREA aveva espresso il proprio parere.

Il Primo Ministro ha fissato al 16 giugno la scadenza entro cui tutti i ministeri e gli enti dovranno presentare le proprie bozze di decreto per la revisione da parte del Governo prima dell'approvazione; si stanno compiendo sforzi per firmare i decreti entro il 28 giugno, in modo che possano entrare in vigore contemporaneamente alla Legge Fondiaria (prevista per il 1° agosto) ed essere attuati il ​​prima possibile.

Il dottor Tran Du Lich sostiene che i prezzi dei terreni in Vietnam si basano sul prezzo dei diritti di utilizzo del suolo. Tuttavia, i prezzi dovrebbero sempre essere il prodotto del mercato, non dello Stato. Un meccanismo non di mercato non può essere definito valutazione fondiaria.

Secondo lui, esistono cinque metodi di valutazione fondiaria nel mondo, ma a differenza del Vietnam, altri paesi utilizzano metodi di valutazione per la riscossione delle imposte e per scopi di difesa nazionale. Al contrario, il Vietnam valuta i terreni ai fini delle tasse di utilizzo, motivo per cui molti progetti sono bloccati. Come si può risolvere questo problema? Attualmente, non solo Ho Chi Minh City, ma anche diverse province centrali si trovano ad affrontare problematiche simili.

"Abbiamo suggerito che lo Stato debba pensare a lungo termine e che, invece di riscuotere le tasse sull'utilizzo del suolo, tassare gli immobili sarebbe più semplice per le imprese. In questo modo, gli acquirenti non oserebbero speculare e, se lo facessero, sarebbero costretti a pagare le tasse. Attualmente, le tasse sull'utilizzo del suolo rappresentano il 13% delle entrate totali del bilancio nazionale, il che è una cifra considerevole", ha sottolineato il dottor Tran Du Lich.

Secondo il dottor Tran Du Lich, questa fonte di entrate ha portato a uno sviluppo sconsiderato in alcune località, con conseguente abbandono di case e terreni e indebolimento delle risorse. "Propongo che, tra i vari metodi, si dovrebbe eliminare quello del calcolo del surplus. In particolare, se lo Stato trasferisse alle imprese la responsabilità di autodichiarare e valutare ogni progetto in base ai costi... per poi calcolare la differenza e applicare le imposte. Quando le imprese si avvalgono di consulenti, saranno più oneste e si assumeranno una maggiore responsabilità nell'armonizzare gli interessi dello Stato, e tutto si risolverebbe rapidamente", ha affermato il dottor Lich.

Fonte: https://nld.com.vn/tien-su-dung-dat-tinh-sao-cho-dung-va-du-196240614143214555.htm