La città di Ho Chi Minh deve rispondere a queste "distorsioni".

A Ho Chi Minh City è stato ufficialmente vietato ai costruttori di progetti immobiliari di suddividere e vendere lotti di terreno all'interno dei loro progetti a individui o organizzazioni per la costruzione di abitazioni. Molti ritengono che Ho Chi Minh City necessiti di un piano per prevenire potenziali abusi di questa pratica.

La legge sul settore immobiliare, in vigore dal 1° agosto 2024, vieta la suddivisione e la vendita di lotti di terreno nelle aree urbane.

Il team sul campo ispeziona la gestione dei terreni di proprietà statale nel distretto di Binh Chanh, a Ho Chi Minh City. (Foto: Thanh Dao).

Di recente, per dare attuazione alla Legge sul Settore Immobiliare, il Comitato Popolare di Ho Chi Minh City ha emanato la Decisione n. 83/2024 relativa alla regolamentazione delle aree in cui gli investitori in progetti immobiliari e di costruzione di alloggi sono autorizzati a trasferire i diritti di utilizzo del terreno, comprensivi delle infrastrutture tecniche, a organizzazioni e privati ​​per l'autocostruzione di abitazioni nella zona.

Con questa decisione, la città di Ho Chi Minh vieta ufficialmente la suddivisione e la vendita di lotti di terreno per affrontare questo problema persistente. Nello specifico, agli sviluppatori di progetti immobiliari in città non è consentito suddividere e vendere lotti di terreno all'interno dei loro progetti a individui o organizzazioni per l'autocostruzione di abitazioni. Secondo questo regolamento, oltre ai quartieri e ai distretti, la suddivisione e la vendita di terreni sono vietate anche in cinque distretti suburbani, tra cui Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi e Nha Be.

Nel frattempo, la città stabilisce che la suddivisione dei terreni è consentita solo per le famiglie e i singoli individui i cui terreni soddisfano le condizioni per essere presi in considerazione per la suddivisione.

Prevenire la suddivisione e la vendita illegale dei terreni.

Riguardo al contenuto della Decisione 83/2024 del Comitato popolare di Ho Chi Minh City, l'avvocato Nguyen Van Hau, membro del Comitato centrale del Fronte della Patria vietnamita e vicepresidente dell'Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City, ha commentato che la nuova decisione di Ho Chi Minh City... Ciò avrà un impatto significativo sul mercato immobiliare della città, influenzando direttamente le attività commerciali delle entità coinvolte nel commercio immobiliare e la dilagante lottizzazione e vendita illegale di terreni che si è verificata negli ultimi tempi.

Vietare la suddivisione e la vendita dei terreni aiuterà molte città ad affrontare i problemi di "pianificazione caotica" e "inflazione dei prezzi" nel mercato immobiliare. (Foto: Dai Doan Ket).

L'avvocato Hau ha inoltre previsto che, dopo l'emanazione della Decisione 83/2024, ci saranno inevitabilmente opinioni contrastanti da parte del pubblico, della comunità imprenditoriale e delle società immobiliari.

Secondo il comma 6, articolo 31 della Legge del 2023 sulle attività immobiliari, una delle condizioni per il trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno con infrastrutture tecniche in progetti immobiliari a privati ​​per l'autocostruzione di abitazioni è che: " Il terreno non sia situato in quartieri, distretti o città di aree urbane speciali, di tipo I, di tipo II e di tipo III; e non sia soggetto ad asta per i diritti di utilizzo del terreno per investimenti in progetti di costruzione di abitazioni come previsto dalla Legge fondiaria. Per le altre aree, il Comitato popolare provinciale determinerà le aree in cui gli investitori di progetti sono autorizzati a trasferire i diritti di utilizzo del terreno con infrastrutture tecniche a privati ​​per l'autocostruzione di abitazioni, sulla base delle condizioni locali ."

L'avvocato Nguyen Van Hau prevede che le conseguenze della nuova decisione di Ho Chi Minh City avranno un impatto significativo sul mercato immobiliare della città.

Pertanto, secondo l'avvocato Nguyen Van Hau, Ho Chi Minh City ha concretizzato le disposizioni della Legge sul settore immobiliare. Nello specifico, i dettagli sono definiti dall'articolo 2 della Decisione n. 83/2024. Tale legge si applica in particolare agli investitori in progetti immobiliari e di costruzione di alloggi in tutta Ho Chi Minh City. Il diritto di utilizzare terreni con infrastrutture esistenti all'interno di un progetto immobiliare o di investimento nella costruzione di alloggi non è consentito a organizzazioni o individui per l'autocostruzione di abitazioni.

Fatta eccezione per i casi in cui l'investitore di un progetto immobiliare o di un progetto di costruzione di alloggi destinato al reinsediamento con lotti di terreno in comuni, città o distretti di una città soddisfi le condizioni prescritte, può trasferire il diritto di utilizzo del terreno con infrastrutture tecniche all'interno del progetto immobiliare o del progetto di costruzione di alloggi destinato al reinsediamento con lotti di terreno a persone fisiche per l'autocostruzione delle proprie abitazioni.

Confrontando il contenuto della Legge sul settore immobiliare con la Decisione n. 83/2024, l'avvocato Nguyen Van Hau ha dichiarato: Questa decisione del Comitato popolare di Ho Chi Minh City ha significativamente ristretto le normative legali relative alle aree in cui gli sviluppatori di progetti sono autorizzati a trasferire i diritti di utilizzo del terreno, comprensivi delle infrastrutture tecniche esistenti, a privati ​​per l'autocostruzione di abitazioni.

Tuttavia, ciò non è considerato illegale perché "La legge sul settore immobiliare ha conferito al Comitato popolare di Ho Chi Minh City il potere di decidere, in base alle condizioni locali, in quali aree gli investitori di progetti possono trasferire i diritti di utilizzo del terreno, comprensivi delle infrastrutture tecniche esistenti, a privati ​​per l'autocostruzione di abitazioni", ha affermato l'avvocato Hau nella sua valutazione .

Nel complesso, le ultime normative del Comitato popolare di Ho Chi Minh City aiuteranno la "locomotiva" del paese ad affrontare molte carenze riguardanti la dilagante suddivisione e vendita dei terreni che distrugge la pianificazione urbana. Allo stesso tempo, Ridurre al minimo le costruzioni abusive da parte dei residenti non solo diminuisce il problema, ma riduce anche i rischi legali per gli acquirenti di immobili, obbligando gli sviluppatori di progetti immobiliari della zona a migliorare continuamente la qualità dei loro prodotti . Inoltre, la Decisione 83/2024 è in linea con il " Piano di investimenti e costruzioni per la trasformazione dei distretti in città (o città sotto Ho Chi Minh City) giai đoạn 2021-2030" che la città sta attualmente elaborando. Nello specifico, entro il 2030, i distretti si concentreranno sugli investimenti nello sviluppo delle infrastrutture per raggiungere gli standard urbani necessari per essere elevati al rango di città direttamente sotto Ho Chi Minh City.

Rispondere alle "distorsioni"

Subito dopo l'emanazione della Decisione 83/2024 del Comitato Popolare di Ho Chi Minh, l'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh ha inviato una petizione scritta al Comitato Popolare della città sollevando diverse preoccupazioni.

Parlando con un giornalista del quotidiano Dai Doan Ket la mattina del 1° novembre, il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, ha affermato che l'Associazione ha anche inviato un documento al Comitato di Ho Chi Minh City del Fronte della Patria vietnamita in merito alla proposta di specificare in dettaglio le aree in cui gli sviluppatori di progetti immobiliari e residenziali sono autorizzati a trasferire i diritti di utilizzo del terreno, comprensivi delle infrastrutture tecniche esistenti, a privati ​​per la costruzione di abitazioni nei comuni, esclusi i centri abitati, in 5 distretti di Ho Chi Minh City.

Secondo il signor Le Hoang Chau, in base alla Legge sulle Attività Immobiliari del 2023 e alla Legge sull'Edilizia Abitativa del 2023, Ho Chi Minh City è un'area urbana speciale; pertanto, solo nei casi in cui il terreno si trovi in ​​quartieri, distretti o città di aree urbane speciali (inclusi i 16 distretti e la città di Thu Duc) agli investitori è vietato trasferire i diritti di utilizzo del terreno con infrastrutture tecniche esistenti a privati ​​per l'autocostruzione di abitazioni.

In precedenza, l'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City aveva inviato un documento al Comitato Popolare di Ho Chi Minh City, al Dipartimento delle Costruzioni e al Comitato del Fronte della Patria di Ho Chi Minh City, raccomandando di mantenere consentite la suddivisione e la vendita dei terreni nei comuni appartenenti a 5 distretti di Ho Chi Minh City. Ciò in quanto il divieto di suddivisione e vendita dei terreni in questi 5 distretti sarebbe incompatibile con le disposizioni della Legge sulle Attività Immobiliari e della Legge sull'Edilizia Abitativa.

Pertanto, l'Associazione ha proposto al Comitato popolare di Ho Chi Minh City di specificare nel dettaglio le aree in cui gli sviluppatori di progetti immobiliari e abitativi sono autorizzati a trasferire i diritti di utilizzo del terreno, comprensivi delle infrastrutture tecniche esistenti, a privati ​​per l'autocostruzione di abitazioni nelle comuni, escludendo le città dei cinque distretti della città.

Riguardo alle conseguenze della Decisione 83/2024 del Comitato Popolare di Ho Chi Minh, l'avvocato Nguyen Van Hau, membro del Comitato Centrale del Fronte della Patria vietnamita e vicepresidente dell'Ordine degli Avvocati di Ho Chi Minh, ritiene che l'applicazione di tale decisione potrebbe rendere ancora più scarsa l'offerta di terreni edificabili a Ho Chi Minh, non riuscendo a soddisfare le esigenze della popolazione. Pertanto, è probabile che i prezzi dei terreni precedentemente suddivisi aumenteranno bruscamente nel prossimo futuro, limitando il numero di acquirenti a causa dell'insufficiente capacità finanziaria.

Condividendo questa opinione, l'ingegnere Tran Van Phuong, direttore di un'agenzia immobiliare a Thu Duc, ha affermato: "Se i regolamenti vietano la suddivisione e la vendita dei terreni, Ho Chi Minh City deve prevedere la possibilità che costruttori, organizzazioni e privati ​​"aggirino la legge" per suddividere i lotti di terreno. I nuovi regolamenti sulla suddivisione dei terreni dovrebbero comunque consentire alle famiglie e ai privati ​​che possiedono terreni di essere presi in considerazione per la suddivisione, a condizione che soddisfino i requisiti. Se si permette che la pratica della suddivisione e della vendita dei terreni venga "distorta", diventerà più sofisticata e dannosa, influenzando il mercato immobiliare in generale."

Grazie alla sua vicinanza al Distretto 7, il distretto di Nha Be a Ho Chi Minh City sta attualmente vivendo un processo di urbanizzazione molto rapido.

Per quanto riguarda l'urbanizzazione, l'architetto Nguyen Van Bieu, direttore di Bhomes Co., Ltd., ritiene che le nuove normative prevedano il divieto di frazionamento e vendita di lotti anche in cinque distretti suburbani, tra cui Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi e Nha Be. "Negli ultimi anni, è noto che, nonostante siano classificati come distretti suburbani, il tasso di urbanizzazione in alcune aree, come Binh Chanh (in particolare la zona di Trung Son) e Nha Be (zona di Phuoc Kien), è in rapida crescita. Le infrastrutture urbane sono moderne e in molti punti il ​​ritmo di costruzione delle infrastrutture e la concentrazione della popolazione sono addirittura superiori a quelli di alcuni distretti centrali", ha analizzato l'architetto Nguyen Van Bieu.

Parlando con i giornalisti del quotidiano Dai Doan Ket, rappresentanti di diverse aziende e residenti hanno espresso preoccupazione per il fatto che, sebbene non vi siano più casi di piccole società immobiliari che acquistano terreni agricoli da privati ​​per poi creare illegalmente "progetti" da vendere, la situazione di progetti di lottizzazione abbandonati e privi di infrastrutture, compresi quelli bloccati, continuerà ad affliggere il mercato immobiliare di questa città "leader" se non si troveranno soluzioni. Ciò impedirà di risolvere le cause profonde dei problemi.

Fonte: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html